ابن البدر
19-06-2009, 11:46 PM
مختصرات عقارية "منقول من كتابات الشيخ يوسف الفراج في جريدة الاقتصادية"
التملك في المملكة له سببان: إحياء الأرض الموات – بمعنى بنائها أو زراعتها أو القيام بأي نوع من أنواع الإحياء-, و الإقطاع من قبل ولي الأمر – سواء كانت من قبل الملك أو من الوزير المختص-.
- الصكوك المعتبرة في إثبات الملكية في المملكة هما: صك حجج الاستحكام والمستند على أحكام الإحياء, وصك المنحة والمستند على أحكام الإقطاع.
- صكوك قطع الخصومة لا تفيد التملك, وهي عبارة عن صكوك دعوى بين طرفين في ملكية أرض فيتجه القضاء إلى الفصل فيها, ويقرر القضاء في الحكم أن هذا الصك لا يفيد التملك ولا يغني عن حجة الاستحكام.
- لا تشتر عقارا خارج نطاق التنمية العقارية – ولا أقول النطاق العمراني فبينهما فرق- إلا إذا كان مملوكا بصك, لأن المحاكم ممنوعة من إخراج حجج الاستحكام للعقارات التي تقع خارج نطاق حدود التنمية.
- لا تشتر عقارا داخل حدود الحرمين إلا إذا كان مملوكا بصك لأن المحاكم ممنوعة من إخراج الصكوك لما هو داخل حدود الحرمين .
- صكوك الملكية تفيد الحجية ولا يجوز الطعن فيها , إلا أنه يجوز رفع الدعوى لإثبات عكس ما تضمنه الصك , ويسمى هذا بالحجية النسبية .
- الصكوك الصادرة وفقا لنظام التسجيل العيني للعقار تفيد الحجية المطلقة فلا يقبل إثبات عكس ما تضمنته بل تقام الدعوى ضد المتسبب بالغرر أو الضرر.
- الدعوى تقام على من بيده العين في قضايا العقار وهو أثر من آثار القول بالحجية النسبية .
- من الأخطاء الشائعة أن الدعوى تقام في بلد العقار وهو خطأ, بل تقام في بلد المدعى عليه ولا أثر لبلد العقار في تحديد الاختصاص.
- لا تسمع محاكم المملكة الدعوى في العقارات خارج المملكة مثل المطالبة بالملكية أو قسمتها أو رهنها أو الانتفاع بها بالاستئجار ونحوها من مطالبات.
- المختص نوعيا في الدعاوى العقارية هي المحاكم العامة, فالأصل أن تتجه إلى المحكمة العامة عند رفع الدعوى إلا أن يثبت اختصاص جهة قضائية أخرى.
- يصح أن تضمن عقودك النص على أنه في حال نشأت دعوى بينك ومن تتعاقد معه : أن تكون المحكمة المختصة هي المحكمة العامة في بلدك , لأن هذا من الاختصاص المحلي الذي يجوز الاتفاق عليه, بشرط أن تكون الدعوى من اختصاص الحاكم العامة .
- الاختصاص النوعي من النظام العام فلا يجوز الاتفاق على ما يخالف ما نص عليه النظام.
الشرط الجزائي على وفاء الدين - وهو اشتراط غرامة على تأخر المدين في الوفاء - شرط غير جائز , والشرط الجزائي على العمل - وهو اشتراط غرامة أو إسقاط بعض المديونية على التأخر في تسليم العمل - شرط جائز .
بيع العقار بالتقسيط ينقل الملكية إلى المشتري من حين البيع , والتأجير المنتهي بالتمليك لا ينقله إلا بعد انتهاء فترة الإيجار, وعلى هذا, فالضمانة في العقد الثاني كبيرة بخلاف العقد الأول .
وفقا للمستقر فقها وما نص عليه نظام التقسيط فإنه يجوز أن تشترط في عقد التقسيط أنه في حال تأخر المدين عن سداد قسطين متتاليين فإن كامل الأقساط تحل- أي تكون واجبة السداد-.
وفقا للمستقر فقها وقضاء وما نص عليه نظام التقسيط فإن العقد لا ينفسخ بمجرد عدم وفاء المدين بالتزاماته , وعلى البائع أن يطالب بباقي القيمة .
في حال كان العقار مرهونا فلا يجوز اشتراط أن يكون ريعه – مثل :الإيجار- للمرتهن – الدائن- , بل الريع يكون لصاحب العقار – الراهن- لقول النبي صلى الله عليه وسلم :" لا يغلق الرهن على صاحبه له غنمه وعليه غرمه ".
لا يصح فقها وهو المستقر قضاء أن يُشترط في عقد الرهن : أنه إذا لم يوف المدين الدين فإن الرهن – العقار- يكون للمرتهن , وهو ما يسميه الفقهاء :إغلاق الرهن , ومع ذلك فقد أجازه عدد من الفقهاء مثل شيخ الإسلام ابن تيمية والشيخين محمد بن إبراهيم , ومحمد بن عثيمين .
في حال رغبتك في شراء عقار مملوك بحجة استحكام فإن أهم ما يمكن أن تتأكد منه لمعرفة مدى حجية الصك أمور , ومن أهمها :النص صراحة على أطوال العقار وحدوده , وجود إجابات الدوائر الحكومية وبالتحديد : وزارات الشؤون البلدية والقروية و المالية و الشؤون الإسلامية والأوقاف , الإعلان في الصحيفة , واكتساب الحكم للقطعية في حال وجدت معارضة من قبل أشخاص أو دوائر , ومع أن إجراءات الحجج كثيرة إلا أن أهم ما يؤثر في صك الحجة هي المسائل التي أشرت إليها سابقا .
يوسف الفراج
قاض في وزارة العدل
ـــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــ ــ
بعد قراءتي لهذه المختصرات تبادر لذهني سؤال ثم أسئلة,,,,
ما المعمول به قضاءاً تجاه الشرط الجزائي على وفاء الدين - وهو اشتراط غرامة على تأخر المدين في الوفاء - إذا كان شرط غير جائز ؟ ما اعنيه هو هل القضاء يبطل الشرط أم يبطل عقد البيع؟
في البيع بالآجل إذا اشترط البائع أن الإفراغ يكون عند استلام كامل الثمن, هل هذا الشرط باطل لأنه يمنع المشتري من التصرف في ملكه؟
وهل يبطل به البيع؟
وهل هذا الشرط جائز وهو حجز للمبيع على الثمن؟
وما المعمول به قضاءاً في حال كون المشتري فقد مصادر دخله التي كان يأمل سداد دينه للبائع منها ولم يتبقى له سوى أن يبيع هذه الأرض التي لم تفرغ له بعد؟
قريتو الأسئلة خلاص؟ ضحكتوا ؟ خلصتوا ضحك طيب؟ خخخخخخخخ خذوا راحتكم مسموحين
بس أحب أقول لكم شي ترى مانيب خريج شريعه ... أنا خريج مكتب عقار,
أحبكم وأحترمكم اخوكم/ ابن البدر
التملك في المملكة له سببان: إحياء الأرض الموات – بمعنى بنائها أو زراعتها أو القيام بأي نوع من أنواع الإحياء-, و الإقطاع من قبل ولي الأمر – سواء كانت من قبل الملك أو من الوزير المختص-.
- الصكوك المعتبرة في إثبات الملكية في المملكة هما: صك حجج الاستحكام والمستند على أحكام الإحياء, وصك المنحة والمستند على أحكام الإقطاع.
- صكوك قطع الخصومة لا تفيد التملك, وهي عبارة عن صكوك دعوى بين طرفين في ملكية أرض فيتجه القضاء إلى الفصل فيها, ويقرر القضاء في الحكم أن هذا الصك لا يفيد التملك ولا يغني عن حجة الاستحكام.
- لا تشتر عقارا خارج نطاق التنمية العقارية – ولا أقول النطاق العمراني فبينهما فرق- إلا إذا كان مملوكا بصك, لأن المحاكم ممنوعة من إخراج حجج الاستحكام للعقارات التي تقع خارج نطاق حدود التنمية.
- لا تشتر عقارا داخل حدود الحرمين إلا إذا كان مملوكا بصك لأن المحاكم ممنوعة من إخراج الصكوك لما هو داخل حدود الحرمين .
- صكوك الملكية تفيد الحجية ولا يجوز الطعن فيها , إلا أنه يجوز رفع الدعوى لإثبات عكس ما تضمنه الصك , ويسمى هذا بالحجية النسبية .
- الصكوك الصادرة وفقا لنظام التسجيل العيني للعقار تفيد الحجية المطلقة فلا يقبل إثبات عكس ما تضمنته بل تقام الدعوى ضد المتسبب بالغرر أو الضرر.
- الدعوى تقام على من بيده العين في قضايا العقار وهو أثر من آثار القول بالحجية النسبية .
- من الأخطاء الشائعة أن الدعوى تقام في بلد العقار وهو خطأ, بل تقام في بلد المدعى عليه ولا أثر لبلد العقار في تحديد الاختصاص.
- لا تسمع محاكم المملكة الدعوى في العقارات خارج المملكة مثل المطالبة بالملكية أو قسمتها أو رهنها أو الانتفاع بها بالاستئجار ونحوها من مطالبات.
- المختص نوعيا في الدعاوى العقارية هي المحاكم العامة, فالأصل أن تتجه إلى المحكمة العامة عند رفع الدعوى إلا أن يثبت اختصاص جهة قضائية أخرى.
- يصح أن تضمن عقودك النص على أنه في حال نشأت دعوى بينك ومن تتعاقد معه : أن تكون المحكمة المختصة هي المحكمة العامة في بلدك , لأن هذا من الاختصاص المحلي الذي يجوز الاتفاق عليه, بشرط أن تكون الدعوى من اختصاص الحاكم العامة .
- الاختصاص النوعي من النظام العام فلا يجوز الاتفاق على ما يخالف ما نص عليه النظام.
الشرط الجزائي على وفاء الدين - وهو اشتراط غرامة على تأخر المدين في الوفاء - شرط غير جائز , والشرط الجزائي على العمل - وهو اشتراط غرامة أو إسقاط بعض المديونية على التأخر في تسليم العمل - شرط جائز .
بيع العقار بالتقسيط ينقل الملكية إلى المشتري من حين البيع , والتأجير المنتهي بالتمليك لا ينقله إلا بعد انتهاء فترة الإيجار, وعلى هذا, فالضمانة في العقد الثاني كبيرة بخلاف العقد الأول .
وفقا للمستقر فقها وما نص عليه نظام التقسيط فإنه يجوز أن تشترط في عقد التقسيط أنه في حال تأخر المدين عن سداد قسطين متتاليين فإن كامل الأقساط تحل- أي تكون واجبة السداد-.
وفقا للمستقر فقها وقضاء وما نص عليه نظام التقسيط فإن العقد لا ينفسخ بمجرد عدم وفاء المدين بالتزاماته , وعلى البائع أن يطالب بباقي القيمة .
في حال كان العقار مرهونا فلا يجوز اشتراط أن يكون ريعه – مثل :الإيجار- للمرتهن – الدائن- , بل الريع يكون لصاحب العقار – الراهن- لقول النبي صلى الله عليه وسلم :" لا يغلق الرهن على صاحبه له غنمه وعليه غرمه ".
لا يصح فقها وهو المستقر قضاء أن يُشترط في عقد الرهن : أنه إذا لم يوف المدين الدين فإن الرهن – العقار- يكون للمرتهن , وهو ما يسميه الفقهاء :إغلاق الرهن , ومع ذلك فقد أجازه عدد من الفقهاء مثل شيخ الإسلام ابن تيمية والشيخين محمد بن إبراهيم , ومحمد بن عثيمين .
في حال رغبتك في شراء عقار مملوك بحجة استحكام فإن أهم ما يمكن أن تتأكد منه لمعرفة مدى حجية الصك أمور , ومن أهمها :النص صراحة على أطوال العقار وحدوده , وجود إجابات الدوائر الحكومية وبالتحديد : وزارات الشؤون البلدية والقروية و المالية و الشؤون الإسلامية والأوقاف , الإعلان في الصحيفة , واكتساب الحكم للقطعية في حال وجدت معارضة من قبل أشخاص أو دوائر , ومع أن إجراءات الحجج كثيرة إلا أن أهم ما يؤثر في صك الحجة هي المسائل التي أشرت إليها سابقا .
يوسف الفراج
قاض في وزارة العدل
ـــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــ ــ
بعد قراءتي لهذه المختصرات تبادر لذهني سؤال ثم أسئلة,,,,
ما المعمول به قضاءاً تجاه الشرط الجزائي على وفاء الدين - وهو اشتراط غرامة على تأخر المدين في الوفاء - إذا كان شرط غير جائز ؟ ما اعنيه هو هل القضاء يبطل الشرط أم يبطل عقد البيع؟
في البيع بالآجل إذا اشترط البائع أن الإفراغ يكون عند استلام كامل الثمن, هل هذا الشرط باطل لأنه يمنع المشتري من التصرف في ملكه؟
وهل يبطل به البيع؟
وهل هذا الشرط جائز وهو حجز للمبيع على الثمن؟
وما المعمول به قضاءاً في حال كون المشتري فقد مصادر دخله التي كان يأمل سداد دينه للبائع منها ولم يتبقى له سوى أن يبيع هذه الأرض التي لم تفرغ له بعد؟
قريتو الأسئلة خلاص؟ ضحكتوا ؟ خلصتوا ضحك طيب؟ خخخخخخخخ خذوا راحتكم مسموحين
بس أحب أقول لكم شي ترى مانيب خريج شريعه ... أنا خريج مكتب عقار,
أحبكم وأحترمكم اخوكم/ ابن البدر