ابو مالك
24-03-2013, 08:19 AM
الإخوة الكرام المستشارين والمحامين
عنايه الاخ الدكتور/ناصر بن زيد بن داود
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته
اشكر لكم جهودكم من خلال هذا الموقع لتقديم هذه الخدمات الجليلة لجميع القراء ، يوجد لدي بعض الاستشارات القانونية التجارية التي أمل الرد عليها بحسب الانظمه الشرعية والقانويه مع التوضيح بالمواد أو الفقرات وكذلك بالفقه والشرع وهذه الاستشارات كما يلي:
اولاً:
01 هل يحق لوزير الشئون البلدية والقروية تعميد أمين بلدية المنطقة التي اسكن فيها في المملكة العربية السعودية بعمل عقد تأجير ارض تابعه للبلدية دون تطبيق نظام المنافسات الحكومية وأمل توضيح ذلك بموجب مواد معينه0
ثانيا:
أ0 ارغب عمل عقد استثمار مع إحدى الجهات الحكومية لدينا في المملكة العربية السعودية بحيث إنني استثمر ارض تابعه لهذه الجهة لمدة (20) عام وأقوم ببنائها على حسابي الخاص وبإيجار رمزي. وحيث إنني ارغب ببعض الأمور وأود صيغتها كفقرات قانونية في العقد وأمل مساعدتي في إعداد هذه الفقرات حسب ما أوردها لكم كما يلي:
01 إن يكون لي الحق والحرية الكاملة في التصرف بالارض0
02 إن يكون لي الحق بتعديل نشاط رخصه البناء وأضافه بعض الانشطه وحذف بعضها كحذف محلات وتبديلها بمستودعات وهكذا0 (يكون لي الحق إمام الجهة المستثمر منها الأرض وإمام الجهات المعنية عن تغيير النشاط أو الحذف أو الإضافة كالبلدية مثلاً)0
03 إن لا يتم إلزامي بوقت معين لإنجاز المباني المراد إقامتها على الارض0
04 إن يكون بداية العقد من تاريخ تسليم الأرض ومن تاريخ صدور رخصه البناء0
05 بند يلزم الجهة الحكومية بأنه في حالة إلغاء العقد بأي حال من الأحوال إن تعاد جميع مبالغ الإيجار التي دفعت وخاصة مبلغ المقدم عند توقيع العقد0
06 إن لا يحق للجهة الحكومية إلغاء العقد في حالة تغييري لبعض الإنشاءات ومسميات المحلات المراد إنشائها على الارض0
07 لا يحق للجهة الحكومية إلغاء العقد في حالة التأخير في البناء0
08 إن يكون لي الحق في التأجير أو الاستثمار من الباطن0
09 إن يكون لي الحق بعمل عقد من الباطن مع تاجر يقوم ببناء الأرض ويمنح نسبة من عوائد الإيجارات عند انتهاء إعمال الإنشاء وتأجير المحلات0
10 إن يكون لي الحق في إنشاء بعض المباني في الأرض وتأجيرها وفيما بعد استكمال بعض المباني المتبقية بحيث انه قبل نهاية العقد تكون جميع المباني المتفق عليها في العقد قائمة ومؤجره0
ب0 هذه بعض الفقرات التي أود إن أضيفها إلى عقد الاستثمار لذا أمل من سعادتكم إنشاء بند قانوني يحتوي على المطلوب في كل فقرة على حسب تسلسل كل فقرة0
جـ0 من خلال تجربة سعادتكم أمل توضيح بعض البنود التي تكون في صالح ومن حق المستثمر وخاصة للمستثمرين من الحكومة وخاصة إنشاء المباني في الأراضي الفضاء 0
د0 كما أمل توضيح في حالة عمل عقد استثمار ارض فضاء فعلى من يكون توصيل الكهرباء والمياه والصرف الصحي للأرض هل يكون على الجهة الحكومية المالكة للأرض أو على المستثمر0
هـ0 في حالة تحديد النشاط التجاري لهذه الأرض المستثمرة في العقد من قبل البلدية فهل يحق لي تعديل النشاط بعد التوقيع على العقد وماهي الإجراءات المترتبة بعد تعديل النشاط من قبلي بدون موافقة البلدية وهل يحق للبلدية إنهاء العقد أو فسخه لهذا السبب0
ثالثا:
01 ما هو عقد الاستثمار و ما هي مميزاته للمستثمر الأساسي من الجهة الحكومية والمستثمر من الباطن من المستثمر الاساسي0
02 ماهو عقد الإيجار وماهي مميزاته للمستأجر الأساسي والمستأجر من الباطن0
03 هل يحق للمؤجر رفع سعر الإيجار اوسعر الاستثمار من الباطن قبل انتهاء المدة المتفق عليها ونأمل توضيح ذلك بموجب المواد والأنظمة الخاصة بذلك0
04 ما الفرق بين المجمعات التجارية المغلقة والمجمعات المفتوحه0
05 هل تنطبق الشروط الاساسيه في العقد للمستثمر الأساسي على المستثمر من الباطن وهل تمنح البلدية المستثمر من الباطن جميع المميزات التي تمنح للمستثمر الأساسي حسب أنظمة البلدية خاصة في تجديد العقود ورفع الايجار0
رابعاً
يوجد عقد بيني كمستثمر من الباطن وبين مستثمر أساسي من البلدية وتم توقيع العقد الأساسي من قبلي ومن قبل هذا المستثمر وتم تعديل هذا العقد بموجب ملحق للعقد ومن وقع على ملحق العقد ليس نفس المستثمر الأساسي بل مدير المجمع الذي توجد به الأرض المستثمرة لكون المستثمر الأساسي يقيم في منطقة أخرى غير المنطقة الموجود فيها المجمع ومكلف هذا الشخص بإدارة المجمع والواقعة الأرض من ضمن هذا المجمع ، فهل يعتبر هذا التوقيع صحيح علماً بأن الذي يوقع جميع عقود إيجار المحلات التي بداخل هذا المجمع ويجددها هو نفسه مدير المجمع الذي وقع ملحق تعديل العقد علماً بأنني لا اعلم هل يوجد لدى مدير المجمع وكاله أو تفويض من هذا المستثمر أم لا بل إن المعروف لدى الجميع بأنه هو مدير المجمع0 وهل وجود الختم ضروري على توقيع ملحق العقد أم يكتفي بكتابه ملحق العقد على المطبوعات الرسمية للمجمع وتوقيع مدير المجمع0 علماً بأن ملحق العقد الذي وقعه لي هذا المدير عبارة عن زيادة في مدة الاستثمار مثل مدة العقد الأساسي بين المستثمر الأساسي وبين الجهة الحكومية وملحق العقد الموقع لي مطبوع على نفس المطبوعات المكتوب عليها العقد الأساسي ومختم بختم المجمع وتوقيع المدير0
أمل إفادتي بموجب النظام السعودي ولكم منا جزيل الشكر والعرفان0
وما هي الإجراءات السليمة في حال توقيع ملحق للعقد إذا كان المستثمر غير موجود في نفس المنطقة الموجود بها المجمع والمسؤل عنه هذا الشخص الذي وقع تعديل عقدي0
خامساً:
يوجد ارض تابعة للبلدية واستثمرت من قبل احد التجار بالمملكة العربية السعودية وقام هذا التاجر بإنشاء معارض ومحلات تجارية على هذه الارض0
قمت إنا باستئجار مساحة ارض فاضيه داخل هذا السوق التابع لهذا التاجر على إن أقوم ببنائها على شكل محلات تجارية وتأجيرها لصالحي ودفع إيجار سنوي لهذا التاجر 0
قام المسئول المفوض من قبل التاجر بمراجعة البلدية لغرض استخراج رخصه بناء لهذه الأرض لكي أتمكن من بنائها وسلمت لي الرخصة من قبلهم بعد انجازها من قبل البلدية إلا أن رخصه البناء صدرت من قبل البلدية بمساحه اقل من المساحة المتفق فيها في العقد بنقص يقارب (400)م2 0
لذا فأني استفسر عما يلي:
01 خاطبت هذا التاجر بشأن تعديل العقد حسب المساحة المعتمدة في رخصه البلدية ولكنه للأسف يماطل في ذلك لكونه يعلم بأنه إذا عدلت المساحة في العقد فسوف ينقص مبلغ الإيجار فما هو الإجراء النظامي في هذه الحالة وإذا كان في صالحي فكيف أقوم بإجراء نظامي يوضح مطالبتي بذلك تجاه مماطلة هذا التاجر0
02 هل يحق لي طلب نفس المميزات التي يحصل عليها هذا التاجر بموجب عقدة الأساسي مع البلدية مثل(المدة المجانية لغرض الإنشاء ، الإيجار الرمزي ، التجديد في حالة انتهاء العقد) لكوني أنشأت هذه الأرض على حسابي الخاص0 مما كلفني حوالي (1450000)ريال سعودي0مليون واربعمائه وخمسون إلف ريال سعودي0
03 مدة العقد بيني وبين التاجر ثمان سنوات فقط ، في حالة انتهاء العقد الذي بيني وبين التاجر هل يحق لي التجديد بنفس السعر السابق لكوني أنشأت الأرض على حسابي الخاص0 علماً بأنه لم يحسب لي إيجار رمزي خلال فتره استثماري من الباطن ومبلغ إيجار الأرض التي استثمرتها منه تساوي الإيجار الكلي للمجمع التجاري الذي استثمره هذا المستثمر من البلديه0
04 في حالة رفضه تعديل المساحة التي في العقد حسب المساحة المعتمدة في رخصة البلدية فما هو الإجراء النظامي في مثل ذلك ، علماً بأنني لم انتفع إلا بالمساحة الموضحة في رخصه البناء الصادرة من البلدية0
05 هل يحق لي الامتناع عن دفع الإيجار حتى يتم التعديل0 أو هل يحق لي دفع الإيجار بناء على المساحة التي تم الانتفاع بها0
06 هل يحق لي بناء المساحة المتبقية لي من المساحة الموضحة في العقد دون الرجوع للمستثمر الأساسي أو مدير المجمع لكثره مماطلتهم وعدم تجاوبهم0
07 في حال توقيع محلق العقد هل الإجراء القانوني الصحيح هو كتابه ملحق العقد باسم المستثمر ويوقع مدير المجمع بالنيابة عنه أو يكتب الملحق باسم مدير المجمع و يوقع على الملحق0
08 هل من حق هذا المستثمر رفع الإيجار علي قبل انتهاء مدة الإيجار المتفق عليها بيني وبينه بموجب العقد0
09 إذا كان عقد الإيجار لمدة ثلاث سنوات وانتهى العقد ولم يبلغ أي من الطرفين الأخر بعدم رغبته بالتجديد فمتى يتم التجديد تلقائياً وماهي المدة التي يجب إن يبلغ أي من الطرفين بعدم رغبته بالتجديد أو في حالة طلب المؤجر زيادة الإيجار وفي حالة تجديد العقد تلقائياً هل يجدد بنفس مدة الإيجار مهما كانت المدة سواء (2 أو 4 أو 5)سنوات أو توجد إليه لمثل هذه الحالات0
شاكراً ومقدرا لكم طيب تعاونكم ولكم تحياتي
عنايه الاخ الدكتور/ناصر بن زيد بن داود
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته
اشكر لكم جهودكم من خلال هذا الموقع لتقديم هذه الخدمات الجليلة لجميع القراء ، يوجد لدي بعض الاستشارات القانونية التجارية التي أمل الرد عليها بحسب الانظمه الشرعية والقانويه مع التوضيح بالمواد أو الفقرات وكذلك بالفقه والشرع وهذه الاستشارات كما يلي:
اولاً:
01 هل يحق لوزير الشئون البلدية والقروية تعميد أمين بلدية المنطقة التي اسكن فيها في المملكة العربية السعودية بعمل عقد تأجير ارض تابعه للبلدية دون تطبيق نظام المنافسات الحكومية وأمل توضيح ذلك بموجب مواد معينه0
ثانيا:
أ0 ارغب عمل عقد استثمار مع إحدى الجهات الحكومية لدينا في المملكة العربية السعودية بحيث إنني استثمر ارض تابعه لهذه الجهة لمدة (20) عام وأقوم ببنائها على حسابي الخاص وبإيجار رمزي. وحيث إنني ارغب ببعض الأمور وأود صيغتها كفقرات قانونية في العقد وأمل مساعدتي في إعداد هذه الفقرات حسب ما أوردها لكم كما يلي:
01 إن يكون لي الحق والحرية الكاملة في التصرف بالارض0
02 إن يكون لي الحق بتعديل نشاط رخصه البناء وأضافه بعض الانشطه وحذف بعضها كحذف محلات وتبديلها بمستودعات وهكذا0 (يكون لي الحق إمام الجهة المستثمر منها الأرض وإمام الجهات المعنية عن تغيير النشاط أو الحذف أو الإضافة كالبلدية مثلاً)0
03 إن لا يتم إلزامي بوقت معين لإنجاز المباني المراد إقامتها على الارض0
04 إن يكون بداية العقد من تاريخ تسليم الأرض ومن تاريخ صدور رخصه البناء0
05 بند يلزم الجهة الحكومية بأنه في حالة إلغاء العقد بأي حال من الأحوال إن تعاد جميع مبالغ الإيجار التي دفعت وخاصة مبلغ المقدم عند توقيع العقد0
06 إن لا يحق للجهة الحكومية إلغاء العقد في حالة تغييري لبعض الإنشاءات ومسميات المحلات المراد إنشائها على الارض0
07 لا يحق للجهة الحكومية إلغاء العقد في حالة التأخير في البناء0
08 إن يكون لي الحق في التأجير أو الاستثمار من الباطن0
09 إن يكون لي الحق بعمل عقد من الباطن مع تاجر يقوم ببناء الأرض ويمنح نسبة من عوائد الإيجارات عند انتهاء إعمال الإنشاء وتأجير المحلات0
10 إن يكون لي الحق في إنشاء بعض المباني في الأرض وتأجيرها وفيما بعد استكمال بعض المباني المتبقية بحيث انه قبل نهاية العقد تكون جميع المباني المتفق عليها في العقد قائمة ومؤجره0
ب0 هذه بعض الفقرات التي أود إن أضيفها إلى عقد الاستثمار لذا أمل من سعادتكم إنشاء بند قانوني يحتوي على المطلوب في كل فقرة على حسب تسلسل كل فقرة0
جـ0 من خلال تجربة سعادتكم أمل توضيح بعض البنود التي تكون في صالح ومن حق المستثمر وخاصة للمستثمرين من الحكومة وخاصة إنشاء المباني في الأراضي الفضاء 0
د0 كما أمل توضيح في حالة عمل عقد استثمار ارض فضاء فعلى من يكون توصيل الكهرباء والمياه والصرف الصحي للأرض هل يكون على الجهة الحكومية المالكة للأرض أو على المستثمر0
هـ0 في حالة تحديد النشاط التجاري لهذه الأرض المستثمرة في العقد من قبل البلدية فهل يحق لي تعديل النشاط بعد التوقيع على العقد وماهي الإجراءات المترتبة بعد تعديل النشاط من قبلي بدون موافقة البلدية وهل يحق للبلدية إنهاء العقد أو فسخه لهذا السبب0
ثالثا:
01 ما هو عقد الاستثمار و ما هي مميزاته للمستثمر الأساسي من الجهة الحكومية والمستثمر من الباطن من المستثمر الاساسي0
02 ماهو عقد الإيجار وماهي مميزاته للمستأجر الأساسي والمستأجر من الباطن0
03 هل يحق للمؤجر رفع سعر الإيجار اوسعر الاستثمار من الباطن قبل انتهاء المدة المتفق عليها ونأمل توضيح ذلك بموجب المواد والأنظمة الخاصة بذلك0
04 ما الفرق بين المجمعات التجارية المغلقة والمجمعات المفتوحه0
05 هل تنطبق الشروط الاساسيه في العقد للمستثمر الأساسي على المستثمر من الباطن وهل تمنح البلدية المستثمر من الباطن جميع المميزات التي تمنح للمستثمر الأساسي حسب أنظمة البلدية خاصة في تجديد العقود ورفع الايجار0
رابعاً
يوجد عقد بيني كمستثمر من الباطن وبين مستثمر أساسي من البلدية وتم توقيع العقد الأساسي من قبلي ومن قبل هذا المستثمر وتم تعديل هذا العقد بموجب ملحق للعقد ومن وقع على ملحق العقد ليس نفس المستثمر الأساسي بل مدير المجمع الذي توجد به الأرض المستثمرة لكون المستثمر الأساسي يقيم في منطقة أخرى غير المنطقة الموجود فيها المجمع ومكلف هذا الشخص بإدارة المجمع والواقعة الأرض من ضمن هذا المجمع ، فهل يعتبر هذا التوقيع صحيح علماً بأن الذي يوقع جميع عقود إيجار المحلات التي بداخل هذا المجمع ويجددها هو نفسه مدير المجمع الذي وقع ملحق تعديل العقد علماً بأنني لا اعلم هل يوجد لدى مدير المجمع وكاله أو تفويض من هذا المستثمر أم لا بل إن المعروف لدى الجميع بأنه هو مدير المجمع0 وهل وجود الختم ضروري على توقيع ملحق العقد أم يكتفي بكتابه ملحق العقد على المطبوعات الرسمية للمجمع وتوقيع مدير المجمع0 علماً بأن ملحق العقد الذي وقعه لي هذا المدير عبارة عن زيادة في مدة الاستثمار مثل مدة العقد الأساسي بين المستثمر الأساسي وبين الجهة الحكومية وملحق العقد الموقع لي مطبوع على نفس المطبوعات المكتوب عليها العقد الأساسي ومختم بختم المجمع وتوقيع المدير0
أمل إفادتي بموجب النظام السعودي ولكم منا جزيل الشكر والعرفان0
وما هي الإجراءات السليمة في حال توقيع ملحق للعقد إذا كان المستثمر غير موجود في نفس المنطقة الموجود بها المجمع والمسؤل عنه هذا الشخص الذي وقع تعديل عقدي0
خامساً:
يوجد ارض تابعة للبلدية واستثمرت من قبل احد التجار بالمملكة العربية السعودية وقام هذا التاجر بإنشاء معارض ومحلات تجارية على هذه الارض0
قمت إنا باستئجار مساحة ارض فاضيه داخل هذا السوق التابع لهذا التاجر على إن أقوم ببنائها على شكل محلات تجارية وتأجيرها لصالحي ودفع إيجار سنوي لهذا التاجر 0
قام المسئول المفوض من قبل التاجر بمراجعة البلدية لغرض استخراج رخصه بناء لهذه الأرض لكي أتمكن من بنائها وسلمت لي الرخصة من قبلهم بعد انجازها من قبل البلدية إلا أن رخصه البناء صدرت من قبل البلدية بمساحه اقل من المساحة المتفق فيها في العقد بنقص يقارب (400)م2 0
لذا فأني استفسر عما يلي:
01 خاطبت هذا التاجر بشأن تعديل العقد حسب المساحة المعتمدة في رخصه البلدية ولكنه للأسف يماطل في ذلك لكونه يعلم بأنه إذا عدلت المساحة في العقد فسوف ينقص مبلغ الإيجار فما هو الإجراء النظامي في هذه الحالة وإذا كان في صالحي فكيف أقوم بإجراء نظامي يوضح مطالبتي بذلك تجاه مماطلة هذا التاجر0
02 هل يحق لي طلب نفس المميزات التي يحصل عليها هذا التاجر بموجب عقدة الأساسي مع البلدية مثل(المدة المجانية لغرض الإنشاء ، الإيجار الرمزي ، التجديد في حالة انتهاء العقد) لكوني أنشأت هذه الأرض على حسابي الخاص0 مما كلفني حوالي (1450000)ريال سعودي0مليون واربعمائه وخمسون إلف ريال سعودي0
03 مدة العقد بيني وبين التاجر ثمان سنوات فقط ، في حالة انتهاء العقد الذي بيني وبين التاجر هل يحق لي التجديد بنفس السعر السابق لكوني أنشأت الأرض على حسابي الخاص0 علماً بأنه لم يحسب لي إيجار رمزي خلال فتره استثماري من الباطن ومبلغ إيجار الأرض التي استثمرتها منه تساوي الإيجار الكلي للمجمع التجاري الذي استثمره هذا المستثمر من البلديه0
04 في حالة رفضه تعديل المساحة التي في العقد حسب المساحة المعتمدة في رخصة البلدية فما هو الإجراء النظامي في مثل ذلك ، علماً بأنني لم انتفع إلا بالمساحة الموضحة في رخصه البناء الصادرة من البلدية0
05 هل يحق لي الامتناع عن دفع الإيجار حتى يتم التعديل0 أو هل يحق لي دفع الإيجار بناء على المساحة التي تم الانتفاع بها0
06 هل يحق لي بناء المساحة المتبقية لي من المساحة الموضحة في العقد دون الرجوع للمستثمر الأساسي أو مدير المجمع لكثره مماطلتهم وعدم تجاوبهم0
07 في حال توقيع محلق العقد هل الإجراء القانوني الصحيح هو كتابه ملحق العقد باسم المستثمر ويوقع مدير المجمع بالنيابة عنه أو يكتب الملحق باسم مدير المجمع و يوقع على الملحق0
08 هل من حق هذا المستثمر رفع الإيجار علي قبل انتهاء مدة الإيجار المتفق عليها بيني وبينه بموجب العقد0
09 إذا كان عقد الإيجار لمدة ثلاث سنوات وانتهى العقد ولم يبلغ أي من الطرفين الأخر بعدم رغبته بالتجديد فمتى يتم التجديد تلقائياً وماهي المدة التي يجب إن يبلغ أي من الطرفين بعدم رغبته بالتجديد أو في حالة طلب المؤجر زيادة الإيجار وفي حالة تجديد العقد تلقائياً هل يجدد بنفس مدة الإيجار مهما كانت المدة سواء (2 أو 4 أو 5)سنوات أو توجد إليه لمثل هذه الحالات0
شاكراً ومقدرا لكم طيب تعاونكم ولكم تحياتي