سؤال قانوني في عقود شراء وتسويق العقار

[أبا الخير]

بسم الله الرحمن الرحيم
الأخوة الكرام لدي سؤال قانوني أثابكم الله في مشكلة عقارية حصلت لوالدتي.
أشتركت والدتي في برنامج أستثماري عقاري لدى أحد المؤسسات العقارية في جدة وينص عقد هذا البرنامج على الاتي:

- تقوم والدتي بشراء جزء من قيمة الشقة تملكها هذه المجموعة العقارية(سعر الشقة 250 الف ودفعت والدتي 100 الف)
- بند في العقد ينص على توكيل والدتي لنفس المجموعة بتسويق الشقة لعامة الناس في مدة أقصاها سنة واحدة
- تلتزم المجموعة بتسويقها وتحقيق الربحية المستهدفة وهيا 30 % فأعلى على رأس المال...وفي حال أنتهاء السنة وبقاء الشقة غير مباعة تلتزم المجموعة بشراء الشقة لنفسها بربح متفق عليه وهو 33% على رأس المال.

سؤال
1\ هل هذا العقد يعتبر فاسدا كونه (عقد في عقدين ) شراء وتسويق ؟؟ واذا كان فاسدا فهل يضيع حق والدتي عند التقاضي أمام المحكمة؟؟
2\ هل تحديد نسبة الربحية بهذا النص المذكور أعلاه جائز شرعا ونظاما؟؟
3\ في حال فشل المجموعة بتسويق الوحدة....هل العقد فعلا ملزم للمجموعة العقارية كما يذكر العقد أمام القضاء بشراء نصيب والدتي في الشقة بالربح المتفق عليه في العقد وهو 33% من على رأس المال؟؟ أم ستعتبر والدتي شريكة في الشقة وبالتالي تتقاسم الربح والخسارة حتى مع وجود شرط ملزم للمجموعة في نفس العقد يلزمهم بشراء الشقة في حال فشلهم في تسويق الشقة ؟؟
4\ ماهو الوضع القانوني لوالدتي...هل هيا مستثمرة أم شريكة في الشقة ..وهل تؤثر الصفة القانونية في سير التقاضي..
5\ هل تنصحوني بتوكيل محامي في قضية كهذه.....
6\ كم المدة المتوقعه للفضل في هذه القضية.

وجزاكم الله خير الجزاء

[أبا الخير]

وسؤال اخير بارك الله فيكم
عند اقامة الدعوى...ماهي الأمور التي يمكن عملها او اوراق او اعمال يتم التحضير لها حتى نحاول اختصار الوقت الازم للحكم في القضية ما استطعنا الى ذلك سبيلنا
خاصة انني لم ادخل محكة في حياتي ولم اجلس امام قاضي من قبل.
جزاكم الله خيرا

[ابو محمد 2]

وعليكم السلام ورحمة الله وبركاته
الجواب:
سؤال
1\ هل هذا العقد يعتبر فاسدا كونه (عقد في عقدين ) شراء وتسويق ؟؟ واذا كان فاسدا فهل يضيع حق والدتي عند التقاضي أمام المحكمة؟؟ = العقد صحيح ويعد شراكة. والشرط فاسد.
2\ هل تحديد نسبة الربحية بهذا النص المذكور أعلاه جائز شرعا ونظاما؟؟ غير جائزة .
3\ في حال فشل المجموعة بتسويق الوحدة....هل العقد فعلا ملزم للمجموعة العقارية كما يذكر العقد أمام القضاء بشراء نصيب والدتي في الشقة بالربح المتفق عليه في العقد وهو 33% من على رأس المال؟؟ أم ستعتبر والدتي شريكة في الشقة وبالتالي تتقاسم الربح والخسارة حتى مع وجود شرط ملزم للمجموعة في نفس العقد يلزمهم بشراء الشقة في حال فشلهم في تسويق الشقة ؟؟ تتقاسم الربح والخسارة بمقدار حصتها.
4\ ماهو الوضع القانوني لوالدتي...هل هيا مستثمرة أم شريكة في الشقة ..وهل تؤثر الصفة القانونية في سير التقاضي..
5\ هل تنصحوني بتوكيل محامي في قضية كهذه..... في حال رغبت والدتك استعادة رأس مالها تدعي الغرر وتطلب الاسترداد , وإن ارادت الاستمرار فتعتبر شريكة في الربح والخسارة. والله أعلم وأحكم.
6\ كم المدة المتوقعه للفضل في هذه القضية.

[أبا الخير]

شكرا على وقتكم وسعة صدركم......
لدي بعض التعقيب على رد شخصكم الكريم على السؤال أعلاه

-المؤسسة العقارية تعلن عن هذا البرنامج بشكل علني في الموقع الالكتروني الخاص بهم وفي الصحف المحلية على أنه برنامج أستثماري وليس شراكه...وهناك صفحة كاملة مضافة الى اوراق العقد مختومة بختم المؤسسة وممهورة بتوقيع صاحبها تشرح فيه فكرة البرنامج (الاستثماري) وتؤكد فيه ما تم الاشاره اليه في العقد من التزام المؤسسة بتسويق الشقة بقيمة 33 % فأعلى من قيمة الشقة في ظرف سنة.. وفي حال فشلهم تلتزم بشراء الشقة لنفسها بربح متفق 33% من قيمة الشقة (بعض الأخوة المحامين في نصيحة مجانية على النت اشاروا لي في نصيحة بجواز تحيد النسبة وانها لاتنطوي على محظور ربوي وأنها بيع وشراء بقيمة متفق عليها (كأن يقول احدهم التزم بشراء الشقة بمليون ومئة بعد سنة...أو يقول التزم بشراء الشقة بزيادة 33% من راس المال فكلا الصيغتين تعطي نفس الدلالة , وان العقد شريعة المتعاقدين فحتى وإن تم تفسيره بعقد شراكه أو أستثمار فقد الزموا أنفسهم بأمر مباح لاينطوي على محظور شرعي وبالتالي يصبح التزامهم بالشراء في حال فشلهم في التسويق ملزم لهم بنص العقد والصفحة المرفقة التي تشرح فكرة البرنامج الاستثماري المذكور في العقد وتثبت فكرته. (فما رأيكم)؟؟؟؟؟؟؟؟

-اشاروا لي بأن العقد جائز (وليس عقد في عقدين) بيع وتسويق ....لأن محل العقد واحد وهو الشقة -ومع ذلك يجوز اجتماع عقدين في محلين مختلفين بثمن واحد (فما رأيكم)؟؟

وجزاكم الله خيرا لجزاء وزاد في علمكم ومالكم

[أبا الخير]

هذه بنود العقد التي وقعته والدتي......فما راي شخصكم الكريم

أولاً / قام الطرف الثاني بشراء عدد( 1) وحدات شقق تمليك بقيمة (100 الف ) ريال تمثل جزء من القيمة الاجمالية للعقارات المشتراه بهذا العقد بمشاريع متعددة يملكها ويطورها الطرف الاول ضمن برنامج أملاك العقاري واتفق
الطرفان على أن يقوم الطرف الأول بتسويقها حصريا حسب هذه الاتفاقية وقد قام الطرف الثاني بدفع مبلغ ( 100 الف)ريال بشيك رقم ( *****) مسحوب على البنك \\\\.


ثانياً/ بموجب هذه الاتفاقية يفوض الطرف الثاني الطرف الاول تفويضا كاملا بإعادة بيع العقارات موضوع هذه الاتفاقية وبما يراه الطرف الاول من قيمة تحقق حد الربحية المستهدفة بالعقد على رأس المال وهي 33% فاعلى.
ثالثاً : مدة هذا العقد 13 شهرا من تاريخ هذا العقد وفي حال عدم قدرة الطرف الاول على بيع الشقق فإن الطرف الاول يقوم بشرائها عبر مستثمرين من طرفه او لنفسه في فترة عشرة أيام من انتهاء العقد .
شروط وأحكام الاتفاقية
1. يلتزم الطرف الاول تحقيق الربحية المستهدفة بالجدول المرفق وهي 33% فأعلا.
2. لا يحق للطرف الثاني إلغاء هذا العقد تحت أي بند ويعتبر ملزما له ولورثة الطرفين طوال مدة العقد.
3. يقوم الطرف الاول بالتصفية المالية للمبيعات للطرف الثاني أولا بأول وفي فترة لا تتعدى عشرة أيام من تاريخ تحصيل كامل قيمة الوحدة.
4. لا يحق للطرف الثاني التدخل في عمل الطرف الاول من ناحية الاسعار

برنامج أملاك (صفحة مرفقة بالعقد مختومة وممهورة بتوقيع صاحب المؤسسة تشرح فكرة البرنامج) تحتوي على الاتي :


برنامج أملاك:
شراء وحدات منتقاة من مشاريعنا بمواقع نخبة بمدينة الرياض بخصم خاص عن سعر اليوم
اعادة بيع الوحدات المشتراه بربح 33 % فاعلى


مميزات البرنامج :
الحصول ع الوحدة بخصم حقيقي عن سعر اليوم يترواح من 10 - 20 % من قيمتها
البرنامج يوفر لك خيارات متعددة ومواقع مميزة بممدينة الرياض
تزايد نسبة الربح عن 33 % مع مرور الوقت علما بان اسعار الوحدات تحت الانشاء تتزايد قيمتها السوقية كلما تقدمت مراحل الانشاء : حفر , اساسات , عظم , مباني , تشطيب , جاهز , ... الخ
تتكفل مجموعة ا##### للوحدات المشتراه لاعادة بيعها بالسعر الدي يحقق الربحية المتفق عليها
اقل مبلغ للدخول في البرنامج 250.000 ريال
مرونة البرنامج حيث يستطيع المستثمر استلام المبلغ المدفوع بالشقة بالاضافة للربحية فور اعادة بيعها من قبل مجموعة ******

مدة البرنامج 13 شهر وفي حال انتهاء المدة المحددة وبقاء عدد من الوحدات المشتراه الغير مباعة تلتزم مجموعة #######ببيع الوحدات لمستثمرين من طرفها او تقوم بشرائها لنفسها بالربحية المتفق عليها 33 % فاعلى .

في حال رغبة
المستثمر
امتلاك اي من الوحدات المشتراه يلغى الخصم ويقوم بدفع قيمتها السوقية دلك الوقت .

وجزاكم الله خير الجزاء

[konoz]

عليكم السلام ورحمة الله وبركاته وبعد : مداخلتي في هذا الموضوع تركز على (الفكرة ) اما الحلال والحرام فلا أعلم , ولكن يبدو ان الذي يصير هو الاتي : ياتي المستثمر ويقول اريد ان ابني 50 شقة ولكن ليس لدي المال الكافي لاأنشاءها كامله فيقوم عند انتهاء العظم بعرضها للناس للاستثمار وأخذ فلوسهم ويكمل بها الباقي وفي الحقيقة هو ياخذ قيمة التكلفة النهائية بينما الشقة عظم ! ويقول بعد سنة ( اي عند الانتهاء ) ان اشتريت فعليك بالسعر النهائي ( ونحن رابحين ) وان كان مالك رغبة بعناها على زبون ومالك الا 30 % وحنا رابحين ,لاان هناك شرط هو (امتلاك اي من الوحدات المشتراه يلغى الخصم ويقوم بدفع قيمتها السوقية ) ولكن يبقى السؤال من أشترى بهذه الكيفيه ماهي فائدته !!

[أبا الخير]

شكرا على مرورك أخي الكريم
ولكم بغض النظر عن فكرة البرنامج ....فالعقد محيرني ويحتاج الى رجل حصيف يبين للناس اذا كان هذا العقد ينطوي على أي محظور قانوني وشرعي أم لا عند مطالبة والدتي للمؤسسة بمالها عند التقاضي.
والدتي دخلت في هذا البرنامج بكل ماتملك واصبح الموضوع يأرقني ويقلقني بعنف.....أتمنى من الأخوة أفادتنا بما أتاهم الله من علم وحكمة وجزا الله الجميع خير الجزاء

[konoz]

قبل ان تذهب الى القضاء شف وش عند وزارة التجارة , وفقكم الله .