طارق محمد اسماعيل
04-10-2015, 06:11 PM
أولاً : مفهوم عقد الإيجار
يعرف عقد الإيجار في القانون بأنه (تمليك منفعة معلومة بعوض معلوم لمدة معلومة وبه يلتزم المؤجر أن يمكن المستأجر من الانتفاع بالمأجور ، وقد عرفه الفقه الإسلامي بالإجارة ،وهو عقد يرد علي العمل أو المنافع بعوض, ويسمى هذا العوض أجرا إذا كان نظير العمل كاستئجار شخص للبناء و أجرة إذا تعلق بالمنافع كاستئجار الأراضي والدور.
ثانياً : أطراف عقد الإيجار
يبرم عقد الإيجار بين طرفين: أحدهما يسمى المؤجر والأخر يسمى المستأجر, و يتعين أن تكون إرادتهما صحيحة خالية من العيوب كافة(الغلط والتدليس والإكراه.) وان تتوفر لديهما أهلية التأجير والاستئجار(الأهلية اللازمة للقيام بأعمال الإدارة(
أولا: المؤجر ومن في حكمه
قد يكون المؤجر هو مالك الشيء الذي يقوم بتأجيره , ولكن ذلك لا يمنع من قيام غير مالك الشيء بتأجيره , كما في حالة الإيجار الذي يتم من قبل النائب أو ممن له الحق في الإدارة, أو ممن له حق الانتفاع , ولعل إمكانية قيام غير مالك الشيء بتأجيره ترجع إلى أن عقد الإيجار يخول المستأجر مجرد الانتفاع بالعين المؤجرة خلال مدة الإيجار , وبالتالي لا ينقل ملكية الشيء إلى المستأجر كما هو الحال في عقد البيع , فان حق الإيجار إذا كان يثبت لمن له الملكية التامة على الشيء المأجور , فانه يثبت كذلك لغيره ممن لهم حق الانتفاع به .
ثانيا: المستأجر
الأصل أن كل شخص تتوافر لديه الأهلية اللازمة للاستئجار(الأهلية اللازمة للقيام بأعمال الإدارة) له أن يستأجر طالما كان باستطاعته الالتزام بدفع الأجرة, ما لم يوجد نص خاص يمنع من ذلك , فإن لم تتوافر في الشخص أهلية الاستئجار أمكن أن يكون مستأجرا عن طريق نائبه مع مراعاة الإجراءات المنصوص عليها قانونا في هذه الحالة.
ثالثاً : خصائص عقد الإيجار
1- عقد رضائي حيث يتم بمجرد اتفاق الطرفين ولايحتاج لإجراء شكلي معين.
2- عقد معاوضة حيث يأخذ كل من الطرفين مقابل لما يعطي.
3- عقد ملزم لجانبين لأنه يرتب التزامات متبادلة على طرفيه فهو ينشئ التزامات في ذمة المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بالشيء المؤجر كما ينشئ التزامات في ذمة المستأجر بدفع الأجرة للمؤجر.
4- من العقود الزمنية حيث يلعب الزمن عنصرا جوهريا فيه.
5- من عقود الإدارة ,وليس من أعمال التصرف فهو ينشئ التزامات شخصية في جانب كل من المؤجر والمستأجر.
6- من العقود التي ترد على منفعة الشيء دون ملكيته حيث يخول المستأجر الانتفاع بالعين المؤجرة فترة زمنية معينة
رابعاً :أركان عقد الإيجار
يتحقق التراضي في عقد الإيجار كما هو الحال في سائر العقود الرضائية وذلك بارتباط الإيجاب بالقبول وتطابقه، ويشترط أن يحصل التراضي على العناصر الجوهرية في عقد الإيجار، وهي: طبيعة العقد، طبيعة العين المؤجرة، والأجرة وكذلك مدة الانتفاع. ولا ننسى أن التعبير الإرادي يتم كتابة و بما أن عقد الإيجار من العقود الرضائية فلابد لانعقاده من توافر الأركان التالية ( الرضا والمحل والسبب) والتي يترتب على تخلف احدها بطلان العقد بطلان مطلق.
الركن الأول: الرضا
عقد الإيجار ينعقد بمجرد توافق إرادتي المتعاقدين أي أن يصدر إيجاب من احد المتعاقدين وقبول من الآخر ويجوز التعبير عن كل من الإيجاب والقبول باللفظ أو الكتابة أو بالإشارة أو باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكا في دلالته على حقيقة المقصود . ويجب أن تكون إرادتهما خالية من عيوب الإرادة كالإكراه والغلط والغبن والتدليس وان يكون كل من الطرفين متمتعا بالأهلية اللازمة لإبرام عقد الإيجار.
الركن الثاني: المحل
عقد الإيجار يرد على انتفاع المستأجر بعين معينة مقابل التزامه بدفع الأجرة وطبقاً لذلك فالمحل يتمثل في ما يلي: أولا : المنفعة (المأجور ) المنفعة التي تمثل محل عقد الإيجار , والتي يلتزم المؤجر بتمكين المؤجر منها , تقتضي العلم بشروط المنفعة وبالشيء المنتفع به ونوع الانتفاع ومدة الانتفاع .
الشروط الواجب توافرها في المنفعة هي :
1- أن تكون المنفعة (الشيء المؤجر ) موجودة وقت العقد أو قابلة للوجود وإذا لم يكن كذلك وقع العقد باطلا لانعدام محل التزام المؤجر.
2- أن تكون المنفعة مشروعة, أي غير مخالفة للنظام العام والآداب العامة
3- أن تكون المنفعة (الشيء المؤجر ) واردة على شيء غير قابل للاستهلاك حتى يستطيع المستأجر تحصيل المنفعة منه طوال مدة الإيجار ورده إلى المؤجر عند انتهاء عقد الإيجار
4- أن تكون المنفعة صالحة للتعامل فيها, أي داخلة دائرة التعامل, بمعنى أن لا تكون خارجة عن التعامل فيها بطبيعتها أو بحكم القانون وإلا وقع العقد باطلا.
5- أن تكون المنفعة معينة تعيينا كافيا مانعا للجهالة أو قابلة للتعيين.
ثانيا : الأجرة التي يلتزم بها المستأجر هي المقابل النقدي للمنفعة التي يحصل عليها من عقد الإيجار والأجرة تعد ركنا أساسيا لا ينعقد الإيجار بدونه, والأصل أن تكون الأجرة مبلغا من النقود , ولكنها خلافا للثمن في عقد البيع يجوز أن تكون أي مال آخر والأصل أن يتم تعيين الأجرة من قبل الطرفين فقد يعين المتعاقدان الأجرة مباشرة وقد يكتفيان ببيان أسس تعيينه فللمتعاقدين حرية تحديد الأجرة ببيان ماهيتها وقدرها وطريقة الوفاء بها كما يكون لهما الاتفاق على مقدار معين لها .
الركن الثالث: السبب
السبب هو الباعث الدافع الذي يدفع بالمتعاقد إلى تحميل ذمته بالالتزام وهو يختلف باختلاف الأشخاص فقد يكون الباعث لمن يستأجر دارا أن يتخذه مسكنا أو مكتبا وما إلى ذلك من البواعث .
يعرف عقد الإيجار في القانون بأنه (تمليك منفعة معلومة بعوض معلوم لمدة معلومة وبه يلتزم المؤجر أن يمكن المستأجر من الانتفاع بالمأجور ، وقد عرفه الفقه الإسلامي بالإجارة ،وهو عقد يرد علي العمل أو المنافع بعوض, ويسمى هذا العوض أجرا إذا كان نظير العمل كاستئجار شخص للبناء و أجرة إذا تعلق بالمنافع كاستئجار الأراضي والدور.
ثانياً : أطراف عقد الإيجار
يبرم عقد الإيجار بين طرفين: أحدهما يسمى المؤجر والأخر يسمى المستأجر, و يتعين أن تكون إرادتهما صحيحة خالية من العيوب كافة(الغلط والتدليس والإكراه.) وان تتوفر لديهما أهلية التأجير والاستئجار(الأهلية اللازمة للقيام بأعمال الإدارة(
أولا: المؤجر ومن في حكمه
قد يكون المؤجر هو مالك الشيء الذي يقوم بتأجيره , ولكن ذلك لا يمنع من قيام غير مالك الشيء بتأجيره , كما في حالة الإيجار الذي يتم من قبل النائب أو ممن له الحق في الإدارة, أو ممن له حق الانتفاع , ولعل إمكانية قيام غير مالك الشيء بتأجيره ترجع إلى أن عقد الإيجار يخول المستأجر مجرد الانتفاع بالعين المؤجرة خلال مدة الإيجار , وبالتالي لا ينقل ملكية الشيء إلى المستأجر كما هو الحال في عقد البيع , فان حق الإيجار إذا كان يثبت لمن له الملكية التامة على الشيء المأجور , فانه يثبت كذلك لغيره ممن لهم حق الانتفاع به .
ثانيا: المستأجر
الأصل أن كل شخص تتوافر لديه الأهلية اللازمة للاستئجار(الأهلية اللازمة للقيام بأعمال الإدارة) له أن يستأجر طالما كان باستطاعته الالتزام بدفع الأجرة, ما لم يوجد نص خاص يمنع من ذلك , فإن لم تتوافر في الشخص أهلية الاستئجار أمكن أن يكون مستأجرا عن طريق نائبه مع مراعاة الإجراءات المنصوص عليها قانونا في هذه الحالة.
ثالثاً : خصائص عقد الإيجار
1- عقد رضائي حيث يتم بمجرد اتفاق الطرفين ولايحتاج لإجراء شكلي معين.
2- عقد معاوضة حيث يأخذ كل من الطرفين مقابل لما يعطي.
3- عقد ملزم لجانبين لأنه يرتب التزامات متبادلة على طرفيه فهو ينشئ التزامات في ذمة المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بالشيء المؤجر كما ينشئ التزامات في ذمة المستأجر بدفع الأجرة للمؤجر.
4- من العقود الزمنية حيث يلعب الزمن عنصرا جوهريا فيه.
5- من عقود الإدارة ,وليس من أعمال التصرف فهو ينشئ التزامات شخصية في جانب كل من المؤجر والمستأجر.
6- من العقود التي ترد على منفعة الشيء دون ملكيته حيث يخول المستأجر الانتفاع بالعين المؤجرة فترة زمنية معينة
رابعاً :أركان عقد الإيجار
يتحقق التراضي في عقد الإيجار كما هو الحال في سائر العقود الرضائية وذلك بارتباط الإيجاب بالقبول وتطابقه، ويشترط أن يحصل التراضي على العناصر الجوهرية في عقد الإيجار، وهي: طبيعة العقد، طبيعة العين المؤجرة، والأجرة وكذلك مدة الانتفاع. ولا ننسى أن التعبير الإرادي يتم كتابة و بما أن عقد الإيجار من العقود الرضائية فلابد لانعقاده من توافر الأركان التالية ( الرضا والمحل والسبب) والتي يترتب على تخلف احدها بطلان العقد بطلان مطلق.
الركن الأول: الرضا
عقد الإيجار ينعقد بمجرد توافق إرادتي المتعاقدين أي أن يصدر إيجاب من احد المتعاقدين وقبول من الآخر ويجوز التعبير عن كل من الإيجاب والقبول باللفظ أو الكتابة أو بالإشارة أو باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكا في دلالته على حقيقة المقصود . ويجب أن تكون إرادتهما خالية من عيوب الإرادة كالإكراه والغلط والغبن والتدليس وان يكون كل من الطرفين متمتعا بالأهلية اللازمة لإبرام عقد الإيجار.
الركن الثاني: المحل
عقد الإيجار يرد على انتفاع المستأجر بعين معينة مقابل التزامه بدفع الأجرة وطبقاً لذلك فالمحل يتمثل في ما يلي: أولا : المنفعة (المأجور ) المنفعة التي تمثل محل عقد الإيجار , والتي يلتزم المؤجر بتمكين المؤجر منها , تقتضي العلم بشروط المنفعة وبالشيء المنتفع به ونوع الانتفاع ومدة الانتفاع .
الشروط الواجب توافرها في المنفعة هي :
1- أن تكون المنفعة (الشيء المؤجر ) موجودة وقت العقد أو قابلة للوجود وإذا لم يكن كذلك وقع العقد باطلا لانعدام محل التزام المؤجر.
2- أن تكون المنفعة مشروعة, أي غير مخالفة للنظام العام والآداب العامة
3- أن تكون المنفعة (الشيء المؤجر ) واردة على شيء غير قابل للاستهلاك حتى يستطيع المستأجر تحصيل المنفعة منه طوال مدة الإيجار ورده إلى المؤجر عند انتهاء عقد الإيجار
4- أن تكون المنفعة صالحة للتعامل فيها, أي داخلة دائرة التعامل, بمعنى أن لا تكون خارجة عن التعامل فيها بطبيعتها أو بحكم القانون وإلا وقع العقد باطلا.
5- أن تكون المنفعة معينة تعيينا كافيا مانعا للجهالة أو قابلة للتعيين.
ثانيا : الأجرة التي يلتزم بها المستأجر هي المقابل النقدي للمنفعة التي يحصل عليها من عقد الإيجار والأجرة تعد ركنا أساسيا لا ينعقد الإيجار بدونه, والأصل أن تكون الأجرة مبلغا من النقود , ولكنها خلافا للثمن في عقد البيع يجوز أن تكون أي مال آخر والأصل أن يتم تعيين الأجرة من قبل الطرفين فقد يعين المتعاقدان الأجرة مباشرة وقد يكتفيان ببيان أسس تعيينه فللمتعاقدين حرية تحديد الأجرة ببيان ماهيتها وقدرها وطريقة الوفاء بها كما يكون لهما الاتفاق على مقدار معين لها .
الركن الثالث: السبب
السبب هو الباعث الدافع الذي يدفع بالمتعاقد إلى تحميل ذمته بالالتزام وهو يختلف باختلاف الأشخاص فقد يكون الباعث لمن يستأجر دارا أن يتخذه مسكنا أو مكتبا وما إلى ذلك من البواعث .