طارق محمد اسماعيل
05-10-2015, 09:12 AM
في الإيجار من الباطن تبقي العلاقة بين المؤجر والمستأجر الأصلي خاضعة لأحكام عقد الإيجار الأصلي فيطالب كل منهما بحقوقه بمقتضي العقد أما العلاقة بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن فتسرى عليها أحكام الإيجار من الباطن ويكون المستأجر الأصلي بالنسبة للمستأجر من الباطن مؤجرا والمستأجر من الباطن بالنسبة للمستأجر الأصلي مستأجرا .
1- علاقة المؤجر بالمستأجر الأصلي
يجب التفرقة بين التزامات المستأجر الأصلي وحقوقه فبالنسبة للالتزامات لا يعفى الإيجار من الباطن أو التنازل عن الإيجار المستأجر من التزاماته وهذا ثابت فيما يختص بالإيجار من الباطن ذلك أن المستأجر من الباطن يصبح مستأجرا من المستأجر الأول لا من المؤجر ويجب أن يكون الحكم كذلك فيما يختص بالنزول عن الإيجار لأنه من المقرر أنه لا يجوز للمدين التخلص من التزاماته من غير رضاء دائنه ولا يهم إذا كان المؤجر قد تدخل في عملية النزول أو رضي بالإيجار من الباطن .
فللمؤجر أن يطالب المستأجر الأصلي بالأجرة وله أن يطلب منه حساباً عن كل المخالفات التي ارتكبها المستأجر من الباطن أو المتنازل له كما إذا حدث تلف بخطئهما أو لم يقوما بإجراء الترميمات الإيجارية أو حصل تغيير في شكل الشيء المؤجر أو في طريقة الانتفاع المشترطة ويكون جزاء المخالفات إما تعويضات يقضى بها على المستأجر الأصلي أو فسخ الإيجار .
وبصفة عامة يتحمل المستأجر الأصلي المسؤولية عن كل إخلال بالالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار بل إن هذه المسؤولية قد تزداد في حالة الإيجار من الباطن أو النزول عن الإيجار فإن المستأجر يكون مسؤلا عن حريق العين المؤجرة ولو حصل الحريق بسبب خطأ أو عمل جنائي من المستأجر من الباطن أو من المتنازل له .
على أنه يجوز للمؤجر أن يعفى المستأجر من التزاماته ويقبل أن يكون المستأجر من الباطن أو المتنازل له مسؤلا وحده ويجوز له أن يوافق على أن يكون المستأجر كفيلا للمتنازل له .
وقال بعض الشراح أن نزول المؤجر عن حقوقه تجاه المستأجر هو تجديد للدين بتغيير المدين ولكن الظاهر أنه يوجد هنا إبراء من الدين لا تجديد لأن المؤجر بإبراء مدينه ( المستأجر ) لا يستبدل به مدينا جديدا ( المستأجر من الباطن أو المتنازل له ) ذلك أن المستأجر من الباطن أو المتنازل له أصبح بناء على الإيجار من الباطن أو النزول عن الإيجار مدينا للمؤجر فهو يحتفظ به كمدين ويجب أن تكون إرادة المؤجر غبراء المستأجر من التزاماته واضحة تماما فلا يجوز افتراضها .
أما فيما يختص بحقوق المستأجر الأصلي فيفرق بين حالة الإيجار من الباطن والنزول عن الإيجار فبالنسبة للإيجار من الباطن يحتفظ المستأجر بجميع حقوقه تجاه المؤجر فله أن يلزمه بإجراء الترميمات أما بالنسبة للنزول عن الإيجار فخلافا لحالة الإيجار من الباطن يفقد المستأجر حقوقه تجاه المؤجر لأنه قد نزل عنها فليس له أن يقيم أية دعوى على المؤجر بناء على عقد الإيجار
2- علاقة المستأجر الأصلي بالمستأجر من الباطن أو المتنازل له
يترتب على الإيجار من الباطن نفس الآثار التي تترتب على الإيجار ويترتب على النزول عن الإيجار ما يترتب على حوالة الحق ويلتزم المستأجر من الباطن أمام المستأجر الأصلي بالالتزامات الناتجة عن عقد الإيجار وللمستأجر علاوة على ذلك أن يتمسك بضمان حقه فئ الأجرة بامتياز على منقولات المستأجر من الباطن ولكن يجب أن يلاحظ أن الالتزامات التي تقع على عاتق المستأجر من الباطن تجاه المستأجر هي الالتزامات المتعلقة بتنفيذ الإيجار من الباطن وهو إيجار مستقل عن الإيجار الأصلي إلا إذا كان الإيجار من الباطن قد ألقاها على عاتقه .
وعليه فإنه يجب على المستأجر من الباطن أن يقوم بعمل الترميمات الايجارية وان يستعمل العين على حسب ما أعدت له وكل ترخيص مخالف من المؤجر الأصلي لا يتمسك به ضد المؤجر من الباطن ويجب على المستأجر الأصلي الضمان تجاه المستأجر من الباطن وقد يكون عقد الإيجار من الباطن مختلفا في شروطه عن عقد الإيجار الأصلي فقد تكون الأجرة مختلفة فيلتزم المستأجر من الباطن بأن يدفع إلى المستأجر الأصلي الأجرة المشترطة في عقده لا الأجرة الواردة في عقد الإيجار الأصلي وقد تكون مدة الإيجار مختلفة فقد تكون أطول من مدة الإيجار الأصلي أو اقصر منها وينتهي الإيجار من الباطن بانتهاء مدته فإذا كانت مدة الإيجار من الباطن أطول من مدة الإيجار الأصلي انقضي الإيجار من الباطن بانقضاء الإيجار الأصلي مهما كان سبب الانقضاء كانتهاء مدته أو فسخه .
ولكن مركز المتنازل له تجاه المستأجر يختلف فالحق الناشئ عن الإيجار لمصلحة المستأجر ينتقل إلى المتنازل له مع الالتزامات المقابلة وهذه الالتزامات هي تلك التي تنشأ عن الإيجار ألأصلي ويجب على المتنازل له القيام بتنفيذها والمستأجر من جهته لا يكون ملزم تجاه المتنازل له بالتزام الصيانة ولا يكون له امتياز المؤجر لضمان حقه في المقابل فلا يعتبر المستأجر الأصلي مؤجرا للمتنازل له ولكن له أن يطالبه بثمن النزول أن كان ثمة ثمن ويكون له امتياز البائع لا امتياز المؤجر ولا يضمن للمتنازل له التعرض المادي ولا يلزم إلا بتسليم الشئ بالحالة التي يكون عليها فعلاقة المستأجر بالمتنازل له علاقة بائع مع المشترى منه فشروط الإجارة يتمسك بها على المتنازل له ولكن هناك التزام من التزاماته الإيجار الأصلي يلتزم بها المستأجر من الباطن كما يلتزم به المتنازل له وهذا الالتزام هو أن يستعمل الشئ المؤجر بحسب ما اعد له فإن العملية سواء كانت إيجارا جديدا أم كانت بيعا للحق محلها الانتفاع بالشيء المؤجر وهذا الانتفاع يجب استعماله وفقا لما أعد له الشيء .
3- العلاقة فيما بين المؤجر والمتنازل له أو المستأجر من الباطن
لا يستطيع المستأجر أن ينقل إلى المتنازل له عن الإيجار أو إلى المستأجر من الباطن حقوقا أكثر مما له هو نفسه فليس للمستأجر أن يخول المستأجر من باطنه حقوقاً غير التي تكون له هو على المباني التي يقيمها المستأجر من الباطن كذلك ليس للمستأجر أن يمنح المتنازل ل أو المستأجر من الباطن الحق فى مباشرة مهنة ليس له الحق في مباشرتها .
فالمتنازل له والمستأجر من الباطن يخضعان تجاه المؤجر لكل التزامات المستأجر الأصلي سواء أكانت ناشئه من عقد الإيجار الأصلي أم من الاتفاقيات المعدلة له .
والنزول عن الإيجار هو حوالة للحق فيكون للمتنازل له تجاه المؤجر كل الحقوق التي كانت للمستأجر في الإيجار الأصلي فيجوز له أن يرجع مباشرة على المؤجر بحقوقه و لكن هل للمستأجر من الباطن الحق في هذا ؟
لقد اختلف الرأي في فرنسا فمعظم الشراح والمحاكم لا يرون تخويل المستأجر من الباطن هذا الحق اى رفع دعوى مباشرة على المؤجر بل رأيهم أن له الدعوى غير المباشرة وهى دعوى المستأجر الأصلي وعلى ذلك فالمستأجر من الباطن عند وجود عيب في الشئ مثلا يجب أن يشترك مع سائر دائني المؤجر ف التعويض الذي يقضى به .
وقد قضت محكمة النقض المصرية بأن الإيجار من الباطن لا ينشئ بذاته بين المؤجر والمستأجر من الباطن رابطة قانونية مباشرة تخول ثانيهما الرجوع بالضمان على الأول .
ومن رأي بعض الشراح في فرنسا أن الإجارة من الباطن تنشئ رابطة قانونية بين المؤجر والمستأجر من الباطن فالمؤجر قد مثله في عقد الإيجار من الباطن المستأجر الأصلي الذي يفترض أنه خوله بناء على كونه آجره الشيء من غير أن يمنعه من الإيجار من الباطن توكيلاً باختيار من يحل محله اى باختيار المستأجر من الباطن .
وهناك حالة متفق فيها على أن يكون للمستأجر من الباطن أن يقاضي مباشرة وذلك عندما تكون الدعوى مبنية لا على عقد الإيجار من الباطن وإنما على مسؤولية المؤجر التقصيرية اى الفعل الضار كما إذا طلب تعويضه عن الضرر الناشئ بسبب خطأ المؤجر أو عمل الأشخاص الذي يكون مسئولا عنهم . منقول
1- علاقة المؤجر بالمستأجر الأصلي
يجب التفرقة بين التزامات المستأجر الأصلي وحقوقه فبالنسبة للالتزامات لا يعفى الإيجار من الباطن أو التنازل عن الإيجار المستأجر من التزاماته وهذا ثابت فيما يختص بالإيجار من الباطن ذلك أن المستأجر من الباطن يصبح مستأجرا من المستأجر الأول لا من المؤجر ويجب أن يكون الحكم كذلك فيما يختص بالنزول عن الإيجار لأنه من المقرر أنه لا يجوز للمدين التخلص من التزاماته من غير رضاء دائنه ولا يهم إذا كان المؤجر قد تدخل في عملية النزول أو رضي بالإيجار من الباطن .
فللمؤجر أن يطالب المستأجر الأصلي بالأجرة وله أن يطلب منه حساباً عن كل المخالفات التي ارتكبها المستأجر من الباطن أو المتنازل له كما إذا حدث تلف بخطئهما أو لم يقوما بإجراء الترميمات الإيجارية أو حصل تغيير في شكل الشيء المؤجر أو في طريقة الانتفاع المشترطة ويكون جزاء المخالفات إما تعويضات يقضى بها على المستأجر الأصلي أو فسخ الإيجار .
وبصفة عامة يتحمل المستأجر الأصلي المسؤولية عن كل إخلال بالالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار بل إن هذه المسؤولية قد تزداد في حالة الإيجار من الباطن أو النزول عن الإيجار فإن المستأجر يكون مسؤلا عن حريق العين المؤجرة ولو حصل الحريق بسبب خطأ أو عمل جنائي من المستأجر من الباطن أو من المتنازل له .
على أنه يجوز للمؤجر أن يعفى المستأجر من التزاماته ويقبل أن يكون المستأجر من الباطن أو المتنازل له مسؤلا وحده ويجوز له أن يوافق على أن يكون المستأجر كفيلا للمتنازل له .
وقال بعض الشراح أن نزول المؤجر عن حقوقه تجاه المستأجر هو تجديد للدين بتغيير المدين ولكن الظاهر أنه يوجد هنا إبراء من الدين لا تجديد لأن المؤجر بإبراء مدينه ( المستأجر ) لا يستبدل به مدينا جديدا ( المستأجر من الباطن أو المتنازل له ) ذلك أن المستأجر من الباطن أو المتنازل له أصبح بناء على الإيجار من الباطن أو النزول عن الإيجار مدينا للمؤجر فهو يحتفظ به كمدين ويجب أن تكون إرادة المؤجر غبراء المستأجر من التزاماته واضحة تماما فلا يجوز افتراضها .
أما فيما يختص بحقوق المستأجر الأصلي فيفرق بين حالة الإيجار من الباطن والنزول عن الإيجار فبالنسبة للإيجار من الباطن يحتفظ المستأجر بجميع حقوقه تجاه المؤجر فله أن يلزمه بإجراء الترميمات أما بالنسبة للنزول عن الإيجار فخلافا لحالة الإيجار من الباطن يفقد المستأجر حقوقه تجاه المؤجر لأنه قد نزل عنها فليس له أن يقيم أية دعوى على المؤجر بناء على عقد الإيجار
2- علاقة المستأجر الأصلي بالمستأجر من الباطن أو المتنازل له
يترتب على الإيجار من الباطن نفس الآثار التي تترتب على الإيجار ويترتب على النزول عن الإيجار ما يترتب على حوالة الحق ويلتزم المستأجر من الباطن أمام المستأجر الأصلي بالالتزامات الناتجة عن عقد الإيجار وللمستأجر علاوة على ذلك أن يتمسك بضمان حقه فئ الأجرة بامتياز على منقولات المستأجر من الباطن ولكن يجب أن يلاحظ أن الالتزامات التي تقع على عاتق المستأجر من الباطن تجاه المستأجر هي الالتزامات المتعلقة بتنفيذ الإيجار من الباطن وهو إيجار مستقل عن الإيجار الأصلي إلا إذا كان الإيجار من الباطن قد ألقاها على عاتقه .
وعليه فإنه يجب على المستأجر من الباطن أن يقوم بعمل الترميمات الايجارية وان يستعمل العين على حسب ما أعدت له وكل ترخيص مخالف من المؤجر الأصلي لا يتمسك به ضد المؤجر من الباطن ويجب على المستأجر الأصلي الضمان تجاه المستأجر من الباطن وقد يكون عقد الإيجار من الباطن مختلفا في شروطه عن عقد الإيجار الأصلي فقد تكون الأجرة مختلفة فيلتزم المستأجر من الباطن بأن يدفع إلى المستأجر الأصلي الأجرة المشترطة في عقده لا الأجرة الواردة في عقد الإيجار الأصلي وقد تكون مدة الإيجار مختلفة فقد تكون أطول من مدة الإيجار الأصلي أو اقصر منها وينتهي الإيجار من الباطن بانتهاء مدته فإذا كانت مدة الإيجار من الباطن أطول من مدة الإيجار الأصلي انقضي الإيجار من الباطن بانقضاء الإيجار الأصلي مهما كان سبب الانقضاء كانتهاء مدته أو فسخه .
ولكن مركز المتنازل له تجاه المستأجر يختلف فالحق الناشئ عن الإيجار لمصلحة المستأجر ينتقل إلى المتنازل له مع الالتزامات المقابلة وهذه الالتزامات هي تلك التي تنشأ عن الإيجار ألأصلي ويجب على المتنازل له القيام بتنفيذها والمستأجر من جهته لا يكون ملزم تجاه المتنازل له بالتزام الصيانة ولا يكون له امتياز المؤجر لضمان حقه في المقابل فلا يعتبر المستأجر الأصلي مؤجرا للمتنازل له ولكن له أن يطالبه بثمن النزول أن كان ثمة ثمن ويكون له امتياز البائع لا امتياز المؤجر ولا يضمن للمتنازل له التعرض المادي ولا يلزم إلا بتسليم الشئ بالحالة التي يكون عليها فعلاقة المستأجر بالمتنازل له علاقة بائع مع المشترى منه فشروط الإجارة يتمسك بها على المتنازل له ولكن هناك التزام من التزاماته الإيجار الأصلي يلتزم بها المستأجر من الباطن كما يلتزم به المتنازل له وهذا الالتزام هو أن يستعمل الشئ المؤجر بحسب ما اعد له فإن العملية سواء كانت إيجارا جديدا أم كانت بيعا للحق محلها الانتفاع بالشيء المؤجر وهذا الانتفاع يجب استعماله وفقا لما أعد له الشيء .
3- العلاقة فيما بين المؤجر والمتنازل له أو المستأجر من الباطن
لا يستطيع المستأجر أن ينقل إلى المتنازل له عن الإيجار أو إلى المستأجر من الباطن حقوقا أكثر مما له هو نفسه فليس للمستأجر أن يخول المستأجر من باطنه حقوقاً غير التي تكون له هو على المباني التي يقيمها المستأجر من الباطن كذلك ليس للمستأجر أن يمنح المتنازل ل أو المستأجر من الباطن الحق فى مباشرة مهنة ليس له الحق في مباشرتها .
فالمتنازل له والمستأجر من الباطن يخضعان تجاه المؤجر لكل التزامات المستأجر الأصلي سواء أكانت ناشئه من عقد الإيجار الأصلي أم من الاتفاقيات المعدلة له .
والنزول عن الإيجار هو حوالة للحق فيكون للمتنازل له تجاه المؤجر كل الحقوق التي كانت للمستأجر في الإيجار الأصلي فيجوز له أن يرجع مباشرة على المؤجر بحقوقه و لكن هل للمستأجر من الباطن الحق في هذا ؟
لقد اختلف الرأي في فرنسا فمعظم الشراح والمحاكم لا يرون تخويل المستأجر من الباطن هذا الحق اى رفع دعوى مباشرة على المؤجر بل رأيهم أن له الدعوى غير المباشرة وهى دعوى المستأجر الأصلي وعلى ذلك فالمستأجر من الباطن عند وجود عيب في الشئ مثلا يجب أن يشترك مع سائر دائني المؤجر ف التعويض الذي يقضى به .
وقد قضت محكمة النقض المصرية بأن الإيجار من الباطن لا ينشئ بذاته بين المؤجر والمستأجر من الباطن رابطة قانونية مباشرة تخول ثانيهما الرجوع بالضمان على الأول .
ومن رأي بعض الشراح في فرنسا أن الإجارة من الباطن تنشئ رابطة قانونية بين المؤجر والمستأجر من الباطن فالمؤجر قد مثله في عقد الإيجار من الباطن المستأجر الأصلي الذي يفترض أنه خوله بناء على كونه آجره الشيء من غير أن يمنعه من الإيجار من الباطن توكيلاً باختيار من يحل محله اى باختيار المستأجر من الباطن .
وهناك حالة متفق فيها على أن يكون للمستأجر من الباطن أن يقاضي مباشرة وذلك عندما تكون الدعوى مبنية لا على عقد الإيجار من الباطن وإنما على مسؤولية المؤجر التقصيرية اى الفعل الضار كما إذا طلب تعويضه عن الضرر الناشئ بسبب خطأ المؤجر أو عمل الأشخاص الذي يكون مسئولا عنهم . منقول