طارق محمد اسماعيل
17-11-2015, 09:10 AM
يجوز للمؤجر اللجوء إلى المحاكم المختصة للمطالبة باسترداد العين المؤجرة وذلك في حالات وردت على سبيل الحصر في نظام تحديد العلاقة مابين المالك والمستأجرومنها:
السبب الأول : "امتناع المستأجر بالعقار عن الوفاء بالأجرة عند استحقاقها أو بالوفاء بشرط آخر من شروط الإيجار بعد مضى مدة خمسة عشر يوما على إخطاره بالوفاء".
الأجرة في عقد الإيجار من أركانها وهي إما أن تكون نقودا أو أي تقدمة أخرى وان كان الغالب في عقود إيجار المباني النقود ، وخاصية عقد الإيجار باعتباره عقد من عقود المعاوضة جعل من الأجرة أهم الالتزامات المترتبة على المستأجر.
ميعاد دفع الأجرة ومكانه وطريقته وإثباته :
اولا : ميعاد دفع الأجرة : لم ينص النظام على ميعاد محدد لدفع الأجرة والأمر متروك للأطراف واتفاقهم ، وعقود الإيجارات من العقود الرضائية التي أطلقها المشرع لحرية الأطراف ليتفقون على ما يخدم مصالحهم شريطة شرعيتها . وعلى ذلك يجب على المستأجر دفع الأجرة في المواعيد المتفق عليها .
أما إذا لم يكن هناك اتفاق وجب وفاء الأجرة في المواعيد التي يعينها عرف الجهة ويعتبر عرف الجهة مكملاً لاتفاق المتعاقدين ، وإذا لم يوجد اتفاق أو عرف وجب تطبيق القواعد العامة ، وهي تقضي بأن الأجرة تجب عند استيفاء المنفعة ، أي في أخر مدة الإيجار إذا حدد مبلغ الأجرة إجمالا ، أو في أخر كل وحدة زمنية إذا حدد مبلغ الأجر بحسب كل وحدة زمنية.
مكان دفع الأجرة : الأصل في الوفاء أن يسعى الدائن للمدين والمطلوب غير محمول هذا أن لم يكن هناك اتفاق أو عرف يقضي بخلاف ذلك ، والعادة في سوق العقارات أن الوفاء يكون في موطن الدائن أو في مكان عمله أو في مكان وكيله سوى كان شخصا طبيعياً أو شخصا معنوياً ، كما يجوز تعديل مكان الدفع باتفاق الطرفين .
ثالثا : طريقة دفع الأجرة : يجب دفع الأجرة بالطريقة المتفق عليها بين الأطراف ، أو بما يقتضيه عرف الجهة ، كما يجوز تعجيله أو تأجيله أو تنجيمه "تقسيطه"
رابعاً : إثبات دفع الأجرة :يخضع إثبات دفع الأجرة إلى القواعد العامة في الإثبات وشهادة الشهود ، والبينة والإقرار والكتابة والقرائن . ويقع عبء الإثبات طبقا على القواعد العامة على المستأجر فهو المدين بدين الأجرة ، والعادة أن الأجرة تدفع بموجب إيصالات نقدية يحررها المؤجر عند استلام الأجرة
خامساً : إجراءات استيفاء الأجرة : ضمانات الوفاء بالأجرة بعضها يرجع إلى القواعد العامة وهو التنفيذ العيني أو الفسخ أو التعويض وبعضها خاص بالإيجار وحده ومثل امتياز المؤجر على المنقولات الموجود في العين المؤجرة وحقه في حبسها وتوقيع الحجز عليها وندرس كل ذلك فيما يلي :
أولا : التنفيذ العيني أو الفسخ مع التعويض : للمؤجر كأي دائن أن يطالب بالتنفيذ العيني لدين الأجرة ، فإذا اعذر المستأجر ورفع دعوى بالدين ، فإن القاضي يحكم له بما استحقه فعلاً ، ويجوز تنفيذ هذا الحكم على أي مال من أموال المدين ، ولكن لامتياز المؤجر على أمواله المنقولة الموجودة في العين المؤجرة فإن المؤجر يلجأ للتنفيذ في هذه الأموال باعتبار أن له حق الامتياز ، وللمؤجر حق حبس المنقولات المذكورة وتوقيع الحجز عليها قبل أن يكون معه سند تنفيذي ، يزيد من فرصته في التنفيذ العيني بعد استصدار الحكم .
الحجز التحفظي على منقولات المستأجر ضمانا للأجور المستحقة : تنص المادة 209 من نظام المرافعات الشرعية السعودي على " لمؤجر العقار أن يطلب إيقاع الحجز التحفظي على المنقولات أو الثمار الموجودة بالعين المؤجرة ضمانا للأجور المستحقة " كما تنص المادة 208 من اللائحة التنفيذية لنظام المرافعات على أنه " لا يلزم لاتخاذ إجراءات الحجز التحفظي أن يكون بيد الحاجز حكم قضائي " .
ووفقا للفقه فإن الحجز التحفظي على نوعين وهو إما أن يوقع على المنقولات أثناء وجودها في العين ويسمى بحجز الرهن وإما يوقع بعد نقل المنقولات خلال ثلاثون يوما من تاريخ نقلها ويسمى الحجز الاستحقاقي أو ألاستردادي ، ووفقا للمادة 212 فإنه لا يجوز توقيع الحجز التحفظي إلى بأمر المحكمة التي تقع في دائرة اختصاصها مكان إقامة المحجوز عليه .
ثالثاً : المحكمة المختصة بنظر دعاوي الإيجارات : تنص المادة الحادية والثلاثون من نظام المرافعات الشرعية على أنه " من غير إخلال بما يقضي به نظام ديوان المظالم، وبما للمحاكم العامة من اختصاص في نظر الدعوى العقارية، تختص المحاكم الجزئية بالحكم في الدعاوى الآتية:
( أ ) دعوى منع التعرض للحيازة ودعوى استردادها.
(ج) الدعوى المتعلقة بعقد إيجار لا تزيد الأجرة فيه على ألف ريال في الشهر بشرط ألا تتضمن المطالبة بما يزيد على عشرة آلاف ريال.
كما تنص المادة 31/ 14- النظر في دعوى منع التعرض للحيازة ودعوى استردادها المتعلقة بالعقار من اختصاص المحاكم العامة وفق الفقرة ( أ ) من المادة (32).
المادة الثانية والثلاثون: من غير إخلال بما يقضي به ديوان المظالم، تختص المحاكم العامة بجميع الدعاوى الخارجة عن اختصاص المحاكم الجزئية، ولها على وجه الخصوص النظر في الأمور الآتية:
( أ ) جميع الدعاوى العينية المتعلقة بالعقار.
وعلى ذلك فإن الاختصاص ينعقد للمحكمة العامة والمحكمة الجزئية في بعض الأحيان للنظر في المنازعات التي تثار بخصوص عقد الإيجار .
كما أن الإخلال بأي التزام متفق عليه في عقد الإيجار يعد سببا من أسباب المطالبة باسترداد العين المؤجرة ويشترط في كل الأحوال إنذار المستأجر بالوفاء قبل المطالبة باسترداد العين المؤجرة . وذلك قبل خمسة عشرة يوماً.
السبب الثاني : أضرار المستأجر بالعقار المؤجر أو استعماله بما يخالف شروط العقد أو بما يجاوز حدود الاستعمال المعتاد أو سماحه لغيره بأي أمر من هذه الأمور :
من التزامات المستأجر أن يستعمل العين فيما أعدت له والمحافظة عليه.
أولا : استعمال العين فيما أعدت له أو في الغرض الذي تم الاستئجار من أجلها : يجب على المستأجر أن يستعمل العين المؤجرة على النحو المتفق عليه ، فإن لم يكن هناك اتفاق التزم بأن يستعمل العين بحسب ما أعدت له ، والأصل أن يستعمله في وجه الانتفاع المتفق عليها في عقد الإيجار فإذا اتفق على أن تكون للسكنى فلا يجوز تحويلها إلى محل لمباشر نشاط تجاري أو مهني .
ويجب أن يستخدم المستأجر العين وينتفع بها وعدم تركها دون استخدام حتى لا تترك العين دون عناية وإشراف وخوفا من التعرض أو فقد الزبائن في حال أن تكون محلا تجارياً
ثانياً : الالتزام بعدم التغيير في العين بصورة ضارة : لا يجوز للمستأجر إحداث أي تغيرات أو تعديلات في العين إلا بموافقة المؤجر الصريحة بذلك .
ثالثاً الالتزام برد العين بالحالة التي كانت عليها وقت التعاقد : يجب على المستأجر فور انتهاء العلاقة التعاقدية برد العين المؤجرة إلى المؤجر بحالتها الراهنة وقت التعاقد وإلا ضمن الضرر .
ويجب أن تكون العين بالحالة التي تسلمها عليها إلا فيما أصاب العين من هلاك أو تلف لسبب لا يد له ، أو كان التلف مما يتسامح فيه عرفا والتي تحدث بالاستخدام العادي للمأجور.
السبب الثالث: حاجة المالك إلى سكني العقار المؤجر بنفسه أو بمن تلزمه نفقته شرعا من غير إن تكون لديه دار أخرى صالحة لسكناه .
الأصل أن حاجة المؤجر للعين المؤجرة لا تعد سبباً للإخلاء ما لم تكن الحاجة للسكن له أو لمن تلزمه نفقته شرعاً على أن لا يكون له دار أخرى صالحة لسكناه وعلى ذلك فإن حاجة المالك للدار ليباشر فيها مهنة أو حرفة أو صناعة لا تعد سببا للمطالبة بالإخلاء .
ويجوز للأطراف الاتفاق على اعتبار حاجة المالك للعقار سواء كانت الحاجة لسكناه أو لمباشرة نشاطه التجاري أو الحرفي أو الصناعية سببا للإخلاء .
السبب الرابع : زوال حاجة المستأجر للسكن المؤجر بوجود سكن مملوك مناسب لسكناه .
الأصل أن صاحب الملك أول بملكه من غيره فإذا زالت حاجة المستأجر للسكن بتملكه لدار صالحة لسكناه يحق للمؤجر المطالبة باسترداد المأجور . على أن هذا الحق يسقط عن المالك في حال استئجاره للعقار وهو على علم بأن المستأجر يملك عينا صالحة لسكناه . أي يشترط أن تتوفر له السكن بعد التعاقد أو يصبح سكنه صالحا بعد تعاقده بالترميمات أو خلافه
السبب الخامس : إذا احتاج العقار المؤجر إلى إصلاح أو ترميم ضروري لا يمكن إجراؤهما إلا بإخلائه ويكون للمستأجر في هذه الحالة الحق في أن يعود لشغل العقار بأجر يتناسب وما زاد في قيمته بسبب الإصلاح والترميم
السبب السادس : حاجة المالك إلى هدم العقار المؤجر وإعادة بنائه.
ويشترط في كل الأحوال أن تثبت الأسباب السالفة لدى المحكمة الشرعية وإذا تم إخلاء العقار المؤجر بسبب من الأسباب المذكورة في (4، 5 ،6) فلا يجوز للمؤجر في خلال السنتين التاليتين تأجيره لغير المستأجر الذي تم إخلاؤه إلا إذا ابدي المستأجر عدم رغبته في الاستئجار ، وإذا خالف المؤجر فيخلى العقار من المستأجر الجديد بطلب المستأجر السابق ويعود للمستأجر السابق حق البقاء في العقار ، على انه في حالة هدم العقار وإعادة بنائه يجوز لمالك العقار تأجيره على من يشاء ولو قبل مضى مدة السنتين ، وعلى وزارة الداخلية اتخاذ الإجراءات اللازمة لتنفيذ التعليمات الموضحة أعلاه ولما ذكر حرر وحيث إن جلالة مولاي قد وافق على ما جاء فيه آمل إنفاذ مضمونه منقول
السبب الأول : "امتناع المستأجر بالعقار عن الوفاء بالأجرة عند استحقاقها أو بالوفاء بشرط آخر من شروط الإيجار بعد مضى مدة خمسة عشر يوما على إخطاره بالوفاء".
الأجرة في عقد الإيجار من أركانها وهي إما أن تكون نقودا أو أي تقدمة أخرى وان كان الغالب في عقود إيجار المباني النقود ، وخاصية عقد الإيجار باعتباره عقد من عقود المعاوضة جعل من الأجرة أهم الالتزامات المترتبة على المستأجر.
ميعاد دفع الأجرة ومكانه وطريقته وإثباته :
اولا : ميعاد دفع الأجرة : لم ينص النظام على ميعاد محدد لدفع الأجرة والأمر متروك للأطراف واتفاقهم ، وعقود الإيجارات من العقود الرضائية التي أطلقها المشرع لحرية الأطراف ليتفقون على ما يخدم مصالحهم شريطة شرعيتها . وعلى ذلك يجب على المستأجر دفع الأجرة في المواعيد المتفق عليها .
أما إذا لم يكن هناك اتفاق وجب وفاء الأجرة في المواعيد التي يعينها عرف الجهة ويعتبر عرف الجهة مكملاً لاتفاق المتعاقدين ، وإذا لم يوجد اتفاق أو عرف وجب تطبيق القواعد العامة ، وهي تقضي بأن الأجرة تجب عند استيفاء المنفعة ، أي في أخر مدة الإيجار إذا حدد مبلغ الأجرة إجمالا ، أو في أخر كل وحدة زمنية إذا حدد مبلغ الأجر بحسب كل وحدة زمنية.
مكان دفع الأجرة : الأصل في الوفاء أن يسعى الدائن للمدين والمطلوب غير محمول هذا أن لم يكن هناك اتفاق أو عرف يقضي بخلاف ذلك ، والعادة في سوق العقارات أن الوفاء يكون في موطن الدائن أو في مكان عمله أو في مكان وكيله سوى كان شخصا طبيعياً أو شخصا معنوياً ، كما يجوز تعديل مكان الدفع باتفاق الطرفين .
ثالثا : طريقة دفع الأجرة : يجب دفع الأجرة بالطريقة المتفق عليها بين الأطراف ، أو بما يقتضيه عرف الجهة ، كما يجوز تعجيله أو تأجيله أو تنجيمه "تقسيطه"
رابعاً : إثبات دفع الأجرة :يخضع إثبات دفع الأجرة إلى القواعد العامة في الإثبات وشهادة الشهود ، والبينة والإقرار والكتابة والقرائن . ويقع عبء الإثبات طبقا على القواعد العامة على المستأجر فهو المدين بدين الأجرة ، والعادة أن الأجرة تدفع بموجب إيصالات نقدية يحررها المؤجر عند استلام الأجرة
خامساً : إجراءات استيفاء الأجرة : ضمانات الوفاء بالأجرة بعضها يرجع إلى القواعد العامة وهو التنفيذ العيني أو الفسخ أو التعويض وبعضها خاص بالإيجار وحده ومثل امتياز المؤجر على المنقولات الموجود في العين المؤجرة وحقه في حبسها وتوقيع الحجز عليها وندرس كل ذلك فيما يلي :
أولا : التنفيذ العيني أو الفسخ مع التعويض : للمؤجر كأي دائن أن يطالب بالتنفيذ العيني لدين الأجرة ، فإذا اعذر المستأجر ورفع دعوى بالدين ، فإن القاضي يحكم له بما استحقه فعلاً ، ويجوز تنفيذ هذا الحكم على أي مال من أموال المدين ، ولكن لامتياز المؤجر على أمواله المنقولة الموجودة في العين المؤجرة فإن المؤجر يلجأ للتنفيذ في هذه الأموال باعتبار أن له حق الامتياز ، وللمؤجر حق حبس المنقولات المذكورة وتوقيع الحجز عليها قبل أن يكون معه سند تنفيذي ، يزيد من فرصته في التنفيذ العيني بعد استصدار الحكم .
الحجز التحفظي على منقولات المستأجر ضمانا للأجور المستحقة : تنص المادة 209 من نظام المرافعات الشرعية السعودي على " لمؤجر العقار أن يطلب إيقاع الحجز التحفظي على المنقولات أو الثمار الموجودة بالعين المؤجرة ضمانا للأجور المستحقة " كما تنص المادة 208 من اللائحة التنفيذية لنظام المرافعات على أنه " لا يلزم لاتخاذ إجراءات الحجز التحفظي أن يكون بيد الحاجز حكم قضائي " .
ووفقا للفقه فإن الحجز التحفظي على نوعين وهو إما أن يوقع على المنقولات أثناء وجودها في العين ويسمى بحجز الرهن وإما يوقع بعد نقل المنقولات خلال ثلاثون يوما من تاريخ نقلها ويسمى الحجز الاستحقاقي أو ألاستردادي ، ووفقا للمادة 212 فإنه لا يجوز توقيع الحجز التحفظي إلى بأمر المحكمة التي تقع في دائرة اختصاصها مكان إقامة المحجوز عليه .
ثالثاً : المحكمة المختصة بنظر دعاوي الإيجارات : تنص المادة الحادية والثلاثون من نظام المرافعات الشرعية على أنه " من غير إخلال بما يقضي به نظام ديوان المظالم، وبما للمحاكم العامة من اختصاص في نظر الدعوى العقارية، تختص المحاكم الجزئية بالحكم في الدعاوى الآتية:
( أ ) دعوى منع التعرض للحيازة ودعوى استردادها.
(ج) الدعوى المتعلقة بعقد إيجار لا تزيد الأجرة فيه على ألف ريال في الشهر بشرط ألا تتضمن المطالبة بما يزيد على عشرة آلاف ريال.
كما تنص المادة 31/ 14- النظر في دعوى منع التعرض للحيازة ودعوى استردادها المتعلقة بالعقار من اختصاص المحاكم العامة وفق الفقرة ( أ ) من المادة (32).
المادة الثانية والثلاثون: من غير إخلال بما يقضي به ديوان المظالم، تختص المحاكم العامة بجميع الدعاوى الخارجة عن اختصاص المحاكم الجزئية، ولها على وجه الخصوص النظر في الأمور الآتية:
( أ ) جميع الدعاوى العينية المتعلقة بالعقار.
وعلى ذلك فإن الاختصاص ينعقد للمحكمة العامة والمحكمة الجزئية في بعض الأحيان للنظر في المنازعات التي تثار بخصوص عقد الإيجار .
كما أن الإخلال بأي التزام متفق عليه في عقد الإيجار يعد سببا من أسباب المطالبة باسترداد العين المؤجرة ويشترط في كل الأحوال إنذار المستأجر بالوفاء قبل المطالبة باسترداد العين المؤجرة . وذلك قبل خمسة عشرة يوماً.
السبب الثاني : أضرار المستأجر بالعقار المؤجر أو استعماله بما يخالف شروط العقد أو بما يجاوز حدود الاستعمال المعتاد أو سماحه لغيره بأي أمر من هذه الأمور :
من التزامات المستأجر أن يستعمل العين فيما أعدت له والمحافظة عليه.
أولا : استعمال العين فيما أعدت له أو في الغرض الذي تم الاستئجار من أجلها : يجب على المستأجر أن يستعمل العين المؤجرة على النحو المتفق عليه ، فإن لم يكن هناك اتفاق التزم بأن يستعمل العين بحسب ما أعدت له ، والأصل أن يستعمله في وجه الانتفاع المتفق عليها في عقد الإيجار فإذا اتفق على أن تكون للسكنى فلا يجوز تحويلها إلى محل لمباشر نشاط تجاري أو مهني .
ويجب أن يستخدم المستأجر العين وينتفع بها وعدم تركها دون استخدام حتى لا تترك العين دون عناية وإشراف وخوفا من التعرض أو فقد الزبائن في حال أن تكون محلا تجارياً
ثانياً : الالتزام بعدم التغيير في العين بصورة ضارة : لا يجوز للمستأجر إحداث أي تغيرات أو تعديلات في العين إلا بموافقة المؤجر الصريحة بذلك .
ثالثاً الالتزام برد العين بالحالة التي كانت عليها وقت التعاقد : يجب على المستأجر فور انتهاء العلاقة التعاقدية برد العين المؤجرة إلى المؤجر بحالتها الراهنة وقت التعاقد وإلا ضمن الضرر .
ويجب أن تكون العين بالحالة التي تسلمها عليها إلا فيما أصاب العين من هلاك أو تلف لسبب لا يد له ، أو كان التلف مما يتسامح فيه عرفا والتي تحدث بالاستخدام العادي للمأجور.
السبب الثالث: حاجة المالك إلى سكني العقار المؤجر بنفسه أو بمن تلزمه نفقته شرعا من غير إن تكون لديه دار أخرى صالحة لسكناه .
الأصل أن حاجة المؤجر للعين المؤجرة لا تعد سبباً للإخلاء ما لم تكن الحاجة للسكن له أو لمن تلزمه نفقته شرعاً على أن لا يكون له دار أخرى صالحة لسكناه وعلى ذلك فإن حاجة المالك للدار ليباشر فيها مهنة أو حرفة أو صناعة لا تعد سببا للمطالبة بالإخلاء .
ويجوز للأطراف الاتفاق على اعتبار حاجة المالك للعقار سواء كانت الحاجة لسكناه أو لمباشرة نشاطه التجاري أو الحرفي أو الصناعية سببا للإخلاء .
السبب الرابع : زوال حاجة المستأجر للسكن المؤجر بوجود سكن مملوك مناسب لسكناه .
الأصل أن صاحب الملك أول بملكه من غيره فإذا زالت حاجة المستأجر للسكن بتملكه لدار صالحة لسكناه يحق للمؤجر المطالبة باسترداد المأجور . على أن هذا الحق يسقط عن المالك في حال استئجاره للعقار وهو على علم بأن المستأجر يملك عينا صالحة لسكناه . أي يشترط أن تتوفر له السكن بعد التعاقد أو يصبح سكنه صالحا بعد تعاقده بالترميمات أو خلافه
السبب الخامس : إذا احتاج العقار المؤجر إلى إصلاح أو ترميم ضروري لا يمكن إجراؤهما إلا بإخلائه ويكون للمستأجر في هذه الحالة الحق في أن يعود لشغل العقار بأجر يتناسب وما زاد في قيمته بسبب الإصلاح والترميم
السبب السادس : حاجة المالك إلى هدم العقار المؤجر وإعادة بنائه.
ويشترط في كل الأحوال أن تثبت الأسباب السالفة لدى المحكمة الشرعية وإذا تم إخلاء العقار المؤجر بسبب من الأسباب المذكورة في (4، 5 ،6) فلا يجوز للمؤجر في خلال السنتين التاليتين تأجيره لغير المستأجر الذي تم إخلاؤه إلا إذا ابدي المستأجر عدم رغبته في الاستئجار ، وإذا خالف المؤجر فيخلى العقار من المستأجر الجديد بطلب المستأجر السابق ويعود للمستأجر السابق حق البقاء في العقار ، على انه في حالة هدم العقار وإعادة بنائه يجوز لمالك العقار تأجيره على من يشاء ولو قبل مضى مدة السنتين ، وعلى وزارة الداخلية اتخاذ الإجراءات اللازمة لتنفيذ التعليمات الموضحة أعلاه ولما ذكر حرر وحيث إن جلالة مولاي قد وافق على ما جاء فيه آمل إنفاذ مضمونه منقول