مساعدة عاجله من اهل العلم

[طالب علم 1]

بسم الله الرحمن الرحيم
اشتريت قطعة ارض من احد الاشخاص من ارض كبيره يملكها وطلبت من اثباتات حتى اتقدم في استخراج حجة استحكام والا انه قال بان له معاملة على الارض كلها لاستخراج صك عليها وفور خروج الصك سوف يفرغ لي ما اشتريته منه وبعد مرور ثمان سنين من الوعود توفي احد الشهود على البيع بيني وبينه وعلم هذا الشخص بان الارض الذي اشتراها هو سابقا من رجل اخر يملك عليها صك شرعي فذهب اليه وقال اريد ابيع الارض التي اشتريتها منك واريد ان تفرغها للمشتري الجديد فا افرغ الارض كلها وبينها الارض التي اشتريتها منه وعندما طلبته للقضاء انكر البيع وقال لم ابع عليك وانما بعت لفلان وهو احد الشهود على البيع وهو الرجل الذي توفى والشاهد الثاني رفض الحظور لالدلاء بشهادته لان بينهم قرابه ويكون خال اولا د المدعي عليه وقال لم احظر هذا البيع
ويوجد احد الاشخاص على المدعى عليه بانه استلم مبلغ مالي مقابل القطعة التي اشتريتها عن طريق الوسيط بيني وبينه وهو الشاهد الذي توفى حيث كان موجد معه عندما اعطاه النقود وقال له هذه دفعة من عند فلان في الارض التي اشترها منك
ارجو مساعدتي كيف اتغلب على هذا الخصم المراوغ

[القاضي إياس]

تحتاج لمحامي متمكن و سيخوض معركة قضائية للفوز بهذه القضية .

توكل على الله وقم بتوكيله .

وسيكون للمشايخ في الموقع عودة للرد التفصيلي على استشارتك بإذن الله تعالى .

------------

بالنسبة لوفاة أحد الشهود فلا يزال الشاهد الآخر حياً فعليك بطلب شهادته و احلف يمين استظهار و ستقوم البينة حينئذ على خصمك .

[طالب علم 1]

اشكر اخي العزيز جل الشكر
ولكن كيف يمين الاستظهار بارك اله فيك وضيغته
الشاهد الثاني الذي هو حى الان زوج اخت الدعى عليه وبينهم قرابه قويه وقد امتنع عن الحظور وانكر توقيعهوفربما كان مبيت النيه وتلاعب بالتوقيع يعني لم يكن جادا في ذلك التوقيع

[القاضي إياس]

اليمين سيبيّن صيغته لك القاضي ناظر القضية

[طالب علم 1]

اشكر كل من شارك في هذا الموضوع
والسؤال مازال قائما
هل يوجد ثغرات استطيع الدخول بها على المدعى عليه وكشف تلاعبه في القضية واستخراج الحق منه
ثانيا// ان الارض المذكوره قد افرغت من المالك الاول صاحب حجة الاستحكام مباشره الى المشتري الجديد دون ذكر المدعى عليه في القضية الذي اشترى بورقة مبايعة فقط وانا كذلك اشتريت منه الارض التنازع عليها
ثالثا ان زعمه انه باع من احد الاشخاص والشخص الذي ذكره هو شاهد على العقد بيني وبينه وتوقيعه موجود على ورقة المبايعة هل ياخذ ناضر القضية يتوقيع الشاهد اذا ثبت انه صحيح

[طالب علم 1]

الدكتور ناصر ارجو المساعده

[د. ناصر بن زيد بن داود]

أخي الكريم :
ظهر لي من موضوعك وتعقيباتك : أن لديك ورقة مبايعة ، ولابد أن للبائع عليك توقيعاً فيها ، فإن صح ذلك - وكنت تريد الأرض التي اشتريتها بعينها - فأقم دعوى على واضع اليد ( المشتري ) برفع يده عما اشتريته من البائع عليك ، وسيدخل البائع في الدعوى لا محالة ؛ إما : بطلب منك ، أو : من المشتري الأخير ، أو : بإدخال من القاضي ، وإذا استشهدت بالورقة - وأنكر البائع توقيعه عليها - فاطلب فحص التوقيع من إدارة الأدلة الجنائية .


ويجوز لك : أن تقيم دعواك على البائع مباشرة بطلب تعويضك عن الأرض بالقيمة التي تساويها يوم فوتها عليك ببيعها وإنكار شرائك إياها . وانظر هذا الموضوع : http://www.cojss.com/article.php?a=230


لا أستطيع أن أحدد لك : كم سيستغرق نظر هذه الدعوى؟. فاستعن بالله وشمر عن ساعديك

[المحامي علي السعدون]

أخي الدكتور ناصر بن زيد
ما رأى فضيلتكم لو رفعت هذه مثل هذه الدعوى مباشرة على ( البائع) بطلبين طلب أصلى وطلب تخييري
إما بإبطال تصرفات البائع باعتباره تصرف فيما لايملك بعد تحقق البيع شرعاً وإلزامه بعقد البيع المنعقد صحيحاً او طلب التعويض عن إلا ضرار المتحققة التي لحقت بالمشترى الأول نتيجة إخلال( البائع) بالتزامه ومن ثم تقديم طلب إدخال من بيده العقار لاستيفاء الشكلية فقط , أم هل هناك ضرورة للتقييد بالشكلية برفع الدعوى مباشرة على من بيده العقار بطلب رفع يده ومن ثم إدخال البائع طرف بالدعوى .


وفقني الله وإياكم وبانتظار ردكم حفظكم الله

[د. ناصر بن زيد بن داود]

أخي العزيز :
الدعوى في عين الأرض لا تقبل على غير واضع اليد ؛ لاحتمال ورود التواطؤ بين المدعي والبائع لإبطال البيع ، ولأن من حق المشتري أن تتوافر له حقوق المدعى عليه كاملة ؛ من افتراض البراءة الأصلية ، وإقامة الدعوى عليه في بلده ، ونحو ذلك .


والمدعي والبائع قد يختاران إقامة الدعوى في بلد آخر ، وقد يتواطآن على ما ليس في مصلحة المشتري الأخير ، وقد يتخلف البائع عن القدح الصحيح لبينات المدعي ، وقد يتخاذل عن حضور الجلسات فيصدر عليه الحكم الغيابي ، وكل ذلك في غير مصلحة المشتري الأخير .


ولذا تقرر قضاءً :
إن كانت الدعوى في عين الأرض فتكون على واضع اليد في الأصل ، ويدخل البائع فيها تبعاً .
وإن كانت الدعوى في طلب التعويض فتكون على البائع ، ولا حاجة لإدخال المشتري حينئذٍ .


مع العلم : أن البائع لا يملك إبطال البيع ، ولا يُمَكَّن من ذلك بغير بينة موجبة للإبطال في مواجهة المشتري ، ولا يقبل منه أي إقرار مجرد عن الدليل من شأنه إبطال ما تم على يديه .


وفقني الله وإياكم لمرضاته

[المحامي علي السعدون]

أشكر ردكم , ولاشك أن هذا ما استقر عليه القضاء. ولذلك أحببت مناقشتة مع فضليتكم ....
وفقكم الله ..

[طالب علم 1]

أخي الكريم :
ظهر لي من موضوعك وتعقيباتك : أن لديك ورقة مبايعة ، ولابد أن للبائع عليك توقيعاً فيها ، فإن صح ذلك - وكنت تريد الأرض التي اشتريتها بعينها - فأقم دعوى على واضع اليد ( المشتري ) برفع يده عما اشتريته من البائع عليك ، وسيدخل البائع في الدعوى لا محالة ؛ إما : بطلب منك ، أو : من المشتري الأخير ، أو : بإدخال من القاضي ، وإذا استشهدت بالورقة - وأنكر البائع توقيعه عليها - فاطلب فحص التوقيع من إدارة الأدلة الجنائية .


ويجوز لك : أن تقيم دعواك على البائع مباشرة بطلب تعويضك عن الأرض بالقيمة التي تساويها يوم فوتها عليك ببيعها وإنكار شرائك إياها . وانظر هذا الموضوع : http://www.cojss.com/article.php?a=230


لا أستطيع أن أحدد لك : كم سيستغرق نظر هذه الدعوى؟. فاستعن بالله وشمر عن ساعديك

اخي ناصر يحفظة الله تعالي
ان الارض تحت يدي منذو ثمان سنين ولكنني لم اقيم عليها بنيانا وذلك بسبب انتظار الشخص الذي اشتريت منه الارض حيث قد وعدني بان يفرغ لي الارض بعد طلوع حجة الاستحكام عليها
وبعد ان اكتشف هذا الشخص ان الارض عليها صك من المالك السابق ذهب اليه وعلمه بان الارض باعها من احد الاشخاص وقال له انني اشتريت منك الارض الفلانيه وهذا عقد البيع واريدك ان تفرغها كلها لهذا الرجل وهو المشتري الجديد
وطلبي ليس التعويض وانما اريد الارض عينها التي اشتريتها مذو ثمان سنين واريد الافراغ باسمى انا ليس للمشري الجديد
وهل اذا اتضح ان التوقيع توقيه هل يجبره الشرع بافراغ الارض لي دون النظر الي شهود حيث ان احد الشهود من اسرته ولاخر توفى

[ابن البدر]

بسم الله الرحمن الرحيم

اشتريت قطعة ارض من احد الاشخاص من ارض كبيره يملكها وطلبت من اثباتات حتى اتقدم في استخراج حجة استحكام والا انه قال بان له معاملة على الارض كلها لاستخراج صك عليها وفور خروج الصك سوف يفرغ لي ما اشتريته منه وبعد مرور ثمان سنين من الوعود توفي احد الشهود على البيع بيني وبينه وعلم هذا الشخص بان الارض الذي اشتراها هو سابقا من رجل اخر يملك عليها صك شرعي فذهب اليه وقال اريد ابيع الارض التي اشتريتها منك واريد ان تفرغها للمشتري الجديد فا افرغ الارض كلها وبينها الارض التي اشتريتها منه وعندما طلبته للقضاء انكر البيع وقال لم ابع عليك وانما بعت لفلان وهو احد الشهود على البيع وهو الرجل الذي توفى والشاهد الثاني رفض الحظور لالدلاء بشهادته لان بينهم قرابه ويكون خال اولا د المدعي عليه وقال لم احظر هذا البيع



ويوجد احد الاشخاص على المدعى عليه بانه استلم مبلغ مالي مقابل القطعة التي اشتريتها عن طريق الوسيط بيني وبينه وهو الشاهد الذي توفى حيث كان موجد معه عندما اعطاه النقود وقال له هذه دفعة من عند فلان في الارض التي اشترها منك


ارجو مساعدتي كيف اتغلب على هذا الخصم المراوغ


يتضح أن "البائع" قال لك الأرض ملكي ولم يطلعك على آي أوراق أو يسمعك شهادة شهود ولكن لابد انك اطلعت ووقفت على العين محل العقد وربما رأيت عليها أثار إحياء قديم أو ربما محياة وفيها إنشاءات أو زرع أو محاطة بسور وأنت صدقته واشتريت لأن الأصل في الإنسان وخاصة المسلم الصدق والأمانة.
ويتضح أيضاً أنك كنت المتحمل لمسئولية استخراج الصك إلا أنه نفى هذه المسئولية عنك وتحملها هو .
كما يتضح انك سلمت دفعة من الثمن والباقي مؤجل إلى "تاريخ" أو إلى "انجاز عمل.. كاستخراج الصك مثلاً".
ويتضح ان لديك شاهد على استلام البائع جزء من ثمن العين المباعه.
.....
إن طالبت بالارض فمن المتوقع أن يقوم القاضي بإيقاف الصك (اطلب ذلك) وسيطلب منك البينه على ملكك للأرض و من ثم ستقدم أنت ورقة المبايعه وستحضر شاهدك على استلام البائع جزء من الثمن.
واتوقع انه إذا اقتنع القاضي بصحة مشتراك فإنه لن يصدر حكماً بذلك أو بابطال البيوع اللاحقه لمشتراك او برفع يد المشتري عن العين محل الدعوي وانما .. وانتبه للحوار التالي يهمك كان قروشك ماهيب حاضره...
القاضي : كم باقي لك يابايع من الثمن عند طالب علم.
البايع : لا لا لا .... ارجوك ياشيخ اللي بيني وبينه انتهى وخلص.
القاضي: اذكر الله وجاوب.
البايع : مبلغ وقدره ..... ريال.
القاضي : وانت ياطالب علم متى بتحضر باقي الثمن.
طالب علم : شهرين تكفيني.
القاضي : ترى شهرين واجد مايكفيك شهر.
طالب علم : تم ياشيخ.
وتروح توقع على الضبط تلاقي مكتوب فيه شهر واذا لم تحضرها ينتهي البيع ويرد لك البائع الدفعه.
طالب علم: ياشيخ انا موافقتي على الشهر إنما هي لإحضار الثمن وليست لإنهاء البيع !!!!!
القاضي : عجيب اجل مبيتن النيه للماطله ,,, اقول وقع والا انهيت البيع الان. (أسلوب القضاة في فرض الصلح وإنهاء القضية)
....
وإذا أحضرت المتبقي من الثمن خلال المهلة .. فسيصدر حمكه بإبطال البيع المتأخر وبرفع يد المتأخر عن الأرض وبإلافراغ لك.
لذلك إن لم يكن الثمن حاضرا فاطلب التعويض.
وهناك امر مهم ولا علاقة لك به " أنت وحظك" وهو اذا كان البائع وقت مشتراك لم يسدد الثمن جميعه او المتبقي منه للبائع الأول
وكانت دعواك عند قاضي لايرى جواز تصرف المشتري في المبيع قبل سداد كامل الثمن فعندها سيحكم هذا القاضي ببطلان مشتراك لانه تم في زمن الخيار للبائع الاول. ولن تحصل لا على ارض ولا على تعويض.
وهناك امر اخر .. اذا كان القاضي لايرى جواز تصرف المشتري في العقار بالبيع قبل قبضه, فسيحكم هذا القاضي ببطلان مشتراك اذا اعتبر ان من باعك لم يقبض الارض او اعتبر القبض معيباً وانه بذلك لايستطيع ان يتصرف في الارض. وبذلك لن تحصل لا على ارض ولا على تعويض.


بالنسبة لي الارض ملكك من تاريخ بيعها عليك. سواء سددت جزء من الثمن او جميعه او لم تسدد شيئاً او ماطلت ولم تسدد. او كانت كذلك حال من باعك حتى ولو باعها لك ولم يقبضها.

أهم نقطه لازم تنتبه لها هنا هي : إنني إنا ابن البدر لست قاضياً ولا محامياً ولا باحثاً شرعيا ً ولا مستشاراً.
وإنني بهذه المشاركه إنما اطرح تساؤلات قد تفيد على أمل التعليق عليها من مشايخنا القضاة الأفاضل وأساتذتنا المحامين الكرام وممن لديه علم وخبره.
والشكر للجميع

[طالب علم 1]

جزاء الله كل من اطلع على هذه القضية وشارك فيها جنة الفردوس
اخي ابن البدر
ان الارض تحت يدي ولكن دون حجة استحكام انما ورقة مبايعه
والبايع معترف بالاستلام المبلغ كاملا ولكن يدعى ان باع من شخص اخر وهو الشاهد على عقد البيع والذي يدعيه بشراء قد توفى
وهو منكر البيع مني جملة وتفصيلا

[ابن البدر]

الارض تحت يدي
الفاضل / طالب علم
مالذي تعنيه بقولك الارض تحت يدي؟
هل انت مثلاً تزرعها .. لك عليها احواش ماشيه ... احطتها بسور وباب وقفل .. لك على الموقع كساره .. مصنع .. تستخدمها موقف لمعدات ثقيله وعليها غرف متحركه لمبيت العمال ... ملاعب كرة قدم؟
او لوحه تقول ان الارض ملك طالب علم ؟
او تطلع مع الربع تقهوون عقب العصر في الارض وتاركين فرشتكم هناك على طول؟
...... وشكراً للجميع

[ابن البدر]

أخي الكريم :
ظهر لي من موضوعك وتعقيباتك : أن لديك ورقة مبايعة ، ولابد أن للبائع عليك توقيعاً فيها ، فإن صح ذلك - وكنت تريد الأرض التي اشتريتها بعينها - فأقم دعوى على واضع اليد ( المشتري ) برفع يده عما اشتريته
فضيلة الشيخ الدكتور ناصر بن زيد بن داود.. حفظه الله
إذا كانت الارض بيضاء لايستخدمها احد,, فهل سيرد القاضي الدعوى لانه لا اساس لها؟
ام ان هذه الدعوى تحتوي ضمناً على دعوى منع التعرض للحيازه؟
وكيف له ان يثبت الحيازه والارض بيضاء "حتى بدون حواجز ترابيه" مجرد قطعة ارض محدده بعلامات؟
وهل هذه الدعوى في حقيقتها هي نزاع على الملكيه ولن ينظر فيها وانما سينظر القاضي مباشرة في دعوى الملك؟
وعندي سؤال صغير في الاخير ... ماهو "وضع اليد على الارض"؟
وجزاك الله بالنجاة من النار وبدخول الجنة مع الابرار.. آمين

[د. ناصر بن زيد بن داود]

أخي الكريم :
النزاع ليس في أصل الملكية بدليل صدور صك عليها للمالك الأصلي ، وإن كنت لا أشك أن المالك الأصلي استصدر صكاً على أرض أكبر من الأرض موضع النزاع ، ودخلت الأرض المتنازع عليها في مشمول الصك .

= من اشترى من المالك الأول باع عين الأرض على شخصين هما :
1/ الأخ السائل ، وبقيت في ملكه ثماني سنوات .
2/ المشتري الجديد ، والذي أفرغت بإسمه من المالك الأول مباشرة بأمر من البائع الأخير .


= ما دام الأرض مملوكة لبائعها الأول بصك فلا نزاع على الملكية والحالة هذه .


= النزاع - بحسب سؤال السائل - منحصر بين المشتري المغدور ( السائل ) ، وبين المشتري المغرور ( المفرغ له الصك ) .


= من هنا وجب على السائل :
أ/ أن يدعي على واضع اليد ؛ متى أراد عين الأرض .
ب/ أن يطالب البائع بقيمة الأرض إن أراد التعويض عنها ؛ بسبب تفويته إياها زوراً وبهتاناً .


= وضع اليد في العقار : السبق إلى التصرف في العقار - أياً كان نوعه - بنحو البيع والتأجير والإعارة وهبة المنافع ؛ ولو مع وجود منازع .


= المنازع لواضع اليد - من البدهي - أنه يأتي لاحقاً واضع اليد ، لأن السابق هو من ينازعه غيره ، واللاحق هو من ينازع الغير على ما بأيديهم . والله أعلى وأعلم

[د. ناصر بن زيد بن داود]

= القاضي ليس له الامتناع عن سماع أي دعوى - مهما كان سببها - ما لم يمنعه ولي الأمر من ذلك لدواعٍ تنظيمية .
ومن ذلك : التعليمات بعدم سماع الدعاوى في الأراضي البيضاء الخالية من أي آثار لسبق الإحياء .

= الدعوى بمنع التعرض للحيازة لا تصدر إلا من واضع اليد على من ينازعه فيها .

= الحيازة لا تستلزم كون الأرض مشغولة بأي شيء ؛ ما دامت الملكية ثابتة بصك مستوف الإجراءات الشرعية والنظامية .

[ابن البدر]

فضيلة الشيخ ناصر....سلمه الله..
في حال كانت الأرض في الصك وفي الواقع تحت يد المشتري المتأخر.
وأقام المشتري الأول دعوى على واضع اليد لاسترداد عين الأرض .
فهل له أيضا أن يطالب بأجرة المثل وعلى من تتجه الدعوى؟

[طالب علم 1]

اذا عترف البائع بانه باع لى الارض فعلا قبل سنوات ثم باعها على مشتري اخر
وذلك بعد سنوات هل يحكم ناظر القضية بالارض لمن اشتر اولا وكيف سيكون سير القضية اذا اعترف البائع بليبع

[ابن البدر]

لو انا الشيخ
كان قلت للعسكري : صك باب المكتب
وسحبت عقال الكاتب وجلدت البياع هذا في المكتب وقلت لك انت والمشتري الاخير عليكم به.

[د. ناصر بن زيد بن داود]

أخي الكريم : ابن البدر .
أعتذر عن التأخير في الجواب ؛ حيث لم أقف على التعقيب إلا بعد مشاركة الأخ ( طالب علم1 ) .

واعلم : أن من تسبب في تفويت المنفعة على المشتري الأول هو الذي يغرم أجرة تلك المدة ؛ سواء كان : البائع ، أو الوكيل ، أو الدلال ، أو المشتري الأخير .


الأخ الفاضل : طالب علم1 .
متى ثبت شراؤك الأرض قبل صاحبك فالحكم لك ، وإقرار البائع لا يكفي لانتزاع الأرض من المشتري الأخير ؛ لاحتمال التواطؤ .
غير أن إقرار البائع يعود عليه بضمان القيمة متى لم يثبت الشراء بالبينة .


الأخ العزيز : ابن البدر .
رحم الله القائل : أنا شرعها وفرعها .

[طالب علم 1]

اخي الفاضل الدكتور ناصر
اولا اشكر لك هذا العطاء لهذا المنتدي
جزاك الله الجنه
وعندي استفسار عن اجابتك الاخيره
ماهي طرق التواطوء التي يمكن ان يلجاء لها البائع مع المشتري الاخير
وكيف استطيع اقناع ناظر القضية با احقيتي بهذه الارض
فانا رجل لاستطيع توكيل محامي بسبب قلة المال
انار الله لك طريقك في الدنيا والاخرة وانا في امس الحاجة لتوجهيك
لك الشكر الجزيل لسعة صدرك

[د. ناصر بن زيد بن داود]

أخي الكريم :
لو أن زيداً باعك أرضاً بيعاً صحيحاً ، ثم تواطأ مع عمرو على أن يبطلا البيع ، فاتفقا على أن يدعي عليك عمرو بأنه اشترى الأرض من البائع قبلك ، ويصدقه زيد في ذلك الزعم .
القضاء هنا : لا يكتفي بتصديق البائع في الحكم على المشتري الحق ، بل لابد من البينة على حصول الشراء المتقدم حتى يحكم القاضي للمدعي عليك .
وليس عليك سوى اليمين بالله العظيم : أنك لا تعلم عن شراء المدعي قبل إبرام العقد بينك وبين البائع .

غير أن المشتري المتقدم إذا لم يتوافر لديه البينة ، وصدقه البائع ، ولم يكن بينهما تواطؤ : فللمشتري الرجوع على البائع بقيمة الأرض التي فوتها عليه .

[طالب علم 1]

الدكتور ناصر حفظه الله
اشكرك على متابعة مايدور في هذا النقاش
طيب اذا كان زيدا اشتر الارض من البائع بيعا صحيحيا ولديه بينه على ذلك الشراء
وبعد فتره قام البائع وباع من الارض من عمرو وهو لايعلم بان الارض قد بيعت لزيد
واحيلت للشرع لمن ستكون الارض في هذه الحالة

[د. ناصر بن زيد بن داود]

من أثبت شراءه الأرض ببينة مقبولة : فهي لمن اشتراها قبل صاحبه ( الأقدم منهما ) .

[طالب علم 1]

الله يفتح عليك في الدنيا والاخرة

[ابن البدر]

أخي الكريم : ابن البدر .
أعتذر عن التأخير في الجواب ..
الأخ العزيز : ابن البدر .
رحم الله القائل : أنا شرعها وفرعها .
بل انت شيخي الكريم..
ودائما لك الاحترام والتقدير .. وان تأخرت ما نظن ابد الا زين
وانا لا احتاج هذا ... ولا شيء مستعجل عندي.
وابشرك شريت كتاب كشاف القناع ومنتهى الارادات وبعد نزلت نسخ من النت.
وغرقان قرايه, وودي اقراه على شيخ بس اخاف يطلع شكلي نشاز بين طلابه وبكون متأخر عنهم كثير.
وما أقول الا الله يرحم أصلك وفرعك