التنفيذ على العقار المرهون

[طارق محمد اسماعيل]

يعتبر العقار من أكثر الأموال التي يطالها التنفيذ من قيمتها بعد بيعها بالمزاد العلني إلا إن هناك مشكلة في التعامل مع العقار حينما يكون العقار مرهونا لدى جهة حكومية أو مؤسسة مالية أو شخص عادي وعندها يتعامل قاضي التنفيذ وفق الآتي:
1- يبعث الصك الخاص بالعقار لمصدر سجله للتأكد من وجود الرهن.
2- يكتب للجهة الراهنة عن مقابل الرهن والمسدد والمتبقي منه.
3- يقوم ببيع العقار بالمزاد العلني بعد الإعلان والتقدير من أهل الخبرة ثم يبعث قيمة الرهن لكتابة العدل بشيك محجوز القيمة "مصدق" باسم الجهة الراهنة لفك الرهن لكون دينهم من الديون "الممتازة"ويوزع المتبقي على الغرماء بقدر ديونهم محاصة وإن تبقى شيء فيسلم لصاحب العقار.
*2/التنفيذ على العقار المشترك
يعد العقار المشترك بين المدين المحكوم عليه وبين شركاء آخرين كبقية الورثة أو غيرهم شركا مشاعا مشكلة فعلية تقف عائقا أمام جهات التنفيذ ، وسبب المشكلة هي عدم فرز نصيب المدين عن بقية الشركاء، فبيع نصيب المدين مشاعا يؤدي إلى بيعه بثمن بخس ويقتصر شراؤه على بقية الشركاء لعدم رغبة الآخرين بشراء نصيب غير مفروز مع شركاء أجانب لاسيما في الدور والمباني، وبيع كامل العقار يلزم منه بيع نصيب الشركاء الذين ليس لهم ذنب فلم يكونوا مدينين لأحد !!!
والحل هو أن يتقدم الغرماء للمحكمة المختصة بطلب فرز نصيب المدين عن بقية الشركاء فإن تم فرزه فيجري التنفيذ عليه دون بقية أجزاء العقار وإن تعذر تحديده فيحكم ناظر طلب الفرز ببيعه بالمزاد العلني وقسمة ثمنه بين الملاك ويأتي دور قاضي التنفيذ لتنفيذ الحكم ببيع العقار كاملا وحجز نصيب المدين والتسديد منه وتسليم بقية الملاك نصيبهم.
وبإمكان قاضي التنفيذ أن يلزم المدين برفع دعوى طلب الفرز ضد بقية الشركاء في حال رفض الغرماء أو أحدهم التقدم بالطلب المذكور أو توجه ناظر هذا الطلب بعدم وجود الصفة التي تخول الغرماء بطلب الفرز. منقول