طارق محمد اسماعيل
20-11-2017, 10:41 AM
عقد الإيجار هو من عقود المنفعة تحكمه القواعد العامة للعقود بشكل عام إضافةً للقواعد الخاصة بعقد الإيجار المنصوص عليها في القانون المدني .
والعقد بشكل عام هو ارتباط الإيجاب الصادر عن أحد المتعاقدين بقبول الآخر وتوافقهما على وجه يثبت أثره في المعقود عليه ويترتب عليه التزام كل منهما بما وجب عليه للآخر.
والتأجير هو تمليك المؤجر للمستأجر منفعة موجودة من الشيء المؤجر لمدة معينة لقاء عوض معلوم.
أما المعقود عليه في الإجارة هو المنفعة ويتحقق تسليمها بتسليم محلها.
وعليه فإن من تعريف عقد الإيجار يتبين أن أركان الإيجار هي: العين المؤجرة، الأجرة، المدة .
ويلاحظ أن الركنين الأخيرين متقابلان ويترتب على ذلك أن الإيجار عقد مستمر، والأجرة فيه تقابل مدة الانتفاع ، وعقد الإيجار من العقود الزمنية لان الزمن عنصر جوهري فيه فيكون هو المقياس الذي يقدر به محل العقد ، فهو يرد على المنفعة ، والزمن هو الذي يحدد مقدار هذه المنفعة.
لهذا فان تحديد مدة عقد الإيجار ركن من أركان العقد ، حيث نصت المادة 658 من القانون المدني على أن ” عقد التأجير يتم لمدة معينة ” كذلك فقد أوجبت تلك النصوص على أنه يجب أن تكون مدة الإجارة معلومة ولا يجوز أن تتجاوز ثلاثين عاماً فإذا عقدت لمدة أطول ردت إلى ثلاثين عاماً .
وقد جرى العقد بأجرة معينة لكل وحدة زمنية انعقاداً لازماً على وحدة زمنية واحدة ولكل من الطرفين فسخه في نهايتها، وكلما دخلت وحدة أخرى والطرفان ساكتان تجدد العقد لازماً عليها. وينتهي عقد الإيجار بانتهاء المدة المحددة في العقد ما لم يشترط تجديده تلقائياً.
وعند انقضاء مدة عقد الإيجار ولم يتم تجديده يتعين على المستأجر رد المأجور إلى المؤجر بالحالة التي تسلمه بها .
أما إذا أبقاه تحت يده دون حق كان ملزماً بأن يدفع للمؤجر أجر المثل مع ضمان الضرر.
وكذلك إذا استعمل المستأجر المأجور بدون حق بعد انقضاء مدة الإيجار يلزمه أجر المثل عن مدة الاستعمال ويضمن للمؤجر فوق ذلك ما يطرأ على المأجور من ضرر .
أما إذا انتهى عقد الإيجار وبقي المستأجر منتفعاً بالمأجور برضى المؤجر الصريح أو الضمني اعتبر العقد مجدداً بشروطه الأولى .
مما تقدم يتضح بأن الأصل (العقد شريعة المتعاقدين ) وان عقد الإيجار هو تمليك منفعة لمدة معينة لقاء
عوض معلوم مما يقتضي معه إنهاء العقد عند انتهاء مدته .
ونصت المادة الخامسة /ب من قانون المالكين والمستأجرين على أنه إذا استمر المستأجر في إشغال العقار بموجب ذلك القانون بعد انتهاء مدة إجارته فإن أحكام العقد وشروطه تبقى سارية على المالك والمستأجر وذلك بالقدر الذي يمكن تطبيق تلك الأحكام والشروط عليها وهو ما يسمى بالامتداد القانوني لعقد الإيجار ، إذ أن العقد يستمر والإيجار يمتد امتداداً قانونياً بحكم القانون وبالشروط السابقة إذا لم يتوافر سبب من أسباب إخلاء المأجور .
أورد المشرع القانوني عده أسباب تجيز إخلاء المأجور و ونصت كذلك المادة الخامسة /جـ من قانون المالكين والمستأجرين الأردني على ما يلي :
على أنه يجوز إخلاء المأجور في أي من الحالات التالية :
1* إذا تخلف المستأجر عن دفع بدل الإجارة، أو إي جزء منه مستحق الأداء قانونا، أو تخلف عن دفع حصته من بدل الخدمات المشتركة المتفق عليها أو خالف أي شرط من شروط عقد الإجارة ولم يدفع ذلك البدل أو يراع ذلك الشرط خلال خمسة عشرة يوما من تاريخ تبليغه بذلك بموجب إنذار عدلي.
2* إذا تكرر تخلف المستأجر عن دفع بدل الإجارة أو تكررت مخالفته لأي شرط من شروط العقد ثلاث مرات أو أكثر رغم إنذاره بذلك بواسطة الكاتب العدل في الحالين وذلك دون حاجة لإنذار جديد .
3* إذا أجر المستأجر المأجور أو قسما منه لشخص آخر أو سمح له بإشغاله دون موافقة المالك الخطية أو أخلاه لشخص أخر دون تلك الموافقة.
4* إذا سمح المستأجر لشريك أو شركة بإشغال العقار المؤجر على انه إذا كان شخصان أو أكثر يشغلون العقار عن طريق الإجارة ويتعاطون العمل فيه ،وقاموا بتأليف شركة تضامن بينهم، فان ذلك لا يعتبر موجبا للإخلاء ويسري هذا الحكم الأخير على تشكيل شركة تضامن بين المستأجر وأفراد أسرته العاملين معه في نفس العقار.
5*إذا ترك المستأجر المأجور الذي استأجره قبل تاريخ 31-8-2000 بلا إشغال دون سبب مشروع لمدة سنة أو أكثر في العقارات المؤجرة لغايات السكن ، ولمدة ستة أشهر أو أكثر في العقارات المؤجرة لغاية أخرى .
6* إذا استعمل المستأجر العقار المأجور أو سمح باستعماله لغاية غير مشروعة.
7* إذا استعمل المستأجر المأجور لغير الغاية التي استأجره من أجلها ولا يعتبر استعمال المأجور لغاية مماثلة أو مشابهة للغاية المنصوص عليها في العقد استعمالاً مخالفا .
8* إذا ألحق المستأجر ضرراً بالعقار أو بالمرافق المشتركة أو سمح بإحداث ذلك الضرر، أو احدث تغييرا في المأجور يؤثر على سلامته بشكل يتعذر معه إعادته إلى ما كان عليه قبل إحداث الضرر أو يسمح بإحداث مثل هذا التغيير، ولا يسري هذا الحكم على التحسينات التي يدخلها المستأجر على العقار المأجور شريطة أن يزيلها عند ترك العقار إذا طلب المالك ذلك.
9* إذا لم يكن المالك مقيما في المنطقة التي يقع فيها عقاره المؤجر ولم يكن يملك عقاراً غيره، فيحق له تخليته ليسكن فيه عند عودته إلى تلك المنطقة إذا اشترط ذلك في العقد ووفقا لأحكامه.
10* إذا انشأ المستأجر على ارض خاصة به أو تملك عقارا بدلا عن المأجور في حدود البلدية التي يقع فيها العقار إذا كان لغايات السكن أو في الموقع الذي يقع فيه العقار إذا كان لغايات أخرى غير السكن .
يستثنى من أحكام قانون المالكين والمستأجرين
نصت المادة 3 من قانون المالكين والمستأجرين استثناءات على تطبيق هذا القانون :–
تطبق أحكام هذا القانون على جميع العقارات المؤجرة في أنحاء المملكة باستثناء ما يلي:
أ-العقارات المؤجرة لأغراض الاستغلال الزراعي أو تربية الحيوان .
ب- العقارات أو الأجزاء منها التي يقدمها الأشخاص الطبيعيون أو المعنويون للعاملين لديهم لغايات السكن بحكم ارتباطهم بالعمل لدى أولئك الأشخاص وبسببه سواء أكان السكن مقدما مقابل بدل إجارة أو دونه، أو كان من قبيل الامتياز أو الحق الناجم عن العمل أو المرتبط به أو كان جزءا من الآجر أو لم يكن كذلك، ويعتبر حق أشغال العقار المعنى في أي حالة من هذه الحالات منتهيا حكما بانتهاء ارتباط العامل بالعمل الذي قدم له السكن بسببه على أن يعطى مهلة ثلاثين يوما لإخلاء العقار.
جـ- العقارات أو الأجزاء منها التي تملكها الحكومة أو المؤسسات العامة أو البلديات أو المجالس القروية أو مجالس الخدمات المشتركة التي تؤجر بموجب عقود لاستثمارها مثل الفنادق والصالات وأماكن العرض والبيع فيها ودور السينما والمتنزهات والمطاعم وغيرها.
د- أي جزء من العقار يؤجر لشخص أو أشخاص بهدف تقديم الخدمات للعقار أو للمنتفعين به.
هـ- البيوت والطوابق والشقق التي تؤجر مفروشة.
هذا مقال بسيط لعقود الإيجار كما جاء في قانون المالكين والمستأجرين . واسمحوا لي بأن أقدم ببعض التوصيات والنصائح العامة للمالك “المؤجر ” و للمستأجر .
التوصيات والنصائح للمالك ” المؤجر” :
1* تأكد جيدا من هوية المستأجر، وماذا يعمل، وكم الراتب الذي يتقاضاه من العمل، وإن أمكن كشف براتبه لتتأكد أنه يستطيع دفع قيمة الأجرة المحددة .
2* أطلب من المستأجر صورة عن هويته، وتأكد عن طريق محامي أنه ليس عليه أي طلبات قضائية أو قضايا تخلفه عن دفع أجور سابقه لأشخاص آخرين .
3* تأكد جيداً من المستأجر عدد الأفراد الذين ينون السكن وصله القرابة معهم .
4* مرحلة كتابة العقد (يفضل أن تكون بواسطة محامي لكي يشرح مسؤولية العقد لكلا الطرفين) حدد بدقة قيمة الأجرة و مدتها وشروطك كــ مؤجر اكتبها في خانه الشروط الإضافية .
5* في حالة لم يلتزم المستأجر بالعقد راجع فوراً (محامي) لتبليغه الإنذار بالمطالبة أو/و فسخ العقد أو إخلاء المأجور على حسب المدة الباقية لانتهاء العقد.
التوصيات والنصائح ” للمستأجر”:
لا تنسى أن المؤجر هو (مالك العقار ويحل له التصرف بملكه) لذلك عليك :
1* التفكير قبل الاستئجار من ناحية اقتناعك بالعقار الذي تنوي استئجاره، ومن ناحية آخرى أنه ضمن مقدرتك المادية.
2* تذكر عند قبولك كتابة العقد إذا لم تلتزم بمده العقد فيحق للمالك أن يطالب بكافه المدة حتى لو لم تنتفع بباقي المدة.
3* ألتزم بقيمة الأجرة بالموعد المحدد، وإذا لم يتم الالتزام بأداء الأجرة في موعده فيحق للمالك رفع دعوى قضائية بمطالبتك بكافة الأجور لنهاية العقد.
4* لا تحدث أي تغيرات على العقار إلا بموافقة المالك الخطية لكي لا يطالبك بالتعويض أو إعادة الحال لما كان عليه (ويحق له أيضاً فسخ عقد الإيجار).
5* لا تفسخ عقد الإيجار قبل انتهاءه إلا بموافقة المالك الخطية لكي لا يطالبك بباقي المدة.
6* إذا انتهت المدة العقدية وأردت البقاء والاستمرار بالعقد أو إنهاء العقد أشعر المالك قبل انتهاء المدة بشهر على الأقل برغبتك بالبقاء أو عدم رغبتك، وبعكس ذلك تكون موافقتك ضمنية على استمرار العقد . منقول للإفادة
والعقد بشكل عام هو ارتباط الإيجاب الصادر عن أحد المتعاقدين بقبول الآخر وتوافقهما على وجه يثبت أثره في المعقود عليه ويترتب عليه التزام كل منهما بما وجب عليه للآخر.
والتأجير هو تمليك المؤجر للمستأجر منفعة موجودة من الشيء المؤجر لمدة معينة لقاء عوض معلوم.
أما المعقود عليه في الإجارة هو المنفعة ويتحقق تسليمها بتسليم محلها.
وعليه فإن من تعريف عقد الإيجار يتبين أن أركان الإيجار هي: العين المؤجرة، الأجرة، المدة .
ويلاحظ أن الركنين الأخيرين متقابلان ويترتب على ذلك أن الإيجار عقد مستمر، والأجرة فيه تقابل مدة الانتفاع ، وعقد الإيجار من العقود الزمنية لان الزمن عنصر جوهري فيه فيكون هو المقياس الذي يقدر به محل العقد ، فهو يرد على المنفعة ، والزمن هو الذي يحدد مقدار هذه المنفعة.
لهذا فان تحديد مدة عقد الإيجار ركن من أركان العقد ، حيث نصت المادة 658 من القانون المدني على أن ” عقد التأجير يتم لمدة معينة ” كذلك فقد أوجبت تلك النصوص على أنه يجب أن تكون مدة الإجارة معلومة ولا يجوز أن تتجاوز ثلاثين عاماً فإذا عقدت لمدة أطول ردت إلى ثلاثين عاماً .
وقد جرى العقد بأجرة معينة لكل وحدة زمنية انعقاداً لازماً على وحدة زمنية واحدة ولكل من الطرفين فسخه في نهايتها، وكلما دخلت وحدة أخرى والطرفان ساكتان تجدد العقد لازماً عليها. وينتهي عقد الإيجار بانتهاء المدة المحددة في العقد ما لم يشترط تجديده تلقائياً.
وعند انقضاء مدة عقد الإيجار ولم يتم تجديده يتعين على المستأجر رد المأجور إلى المؤجر بالحالة التي تسلمه بها .
أما إذا أبقاه تحت يده دون حق كان ملزماً بأن يدفع للمؤجر أجر المثل مع ضمان الضرر.
وكذلك إذا استعمل المستأجر المأجور بدون حق بعد انقضاء مدة الإيجار يلزمه أجر المثل عن مدة الاستعمال ويضمن للمؤجر فوق ذلك ما يطرأ على المأجور من ضرر .
أما إذا انتهى عقد الإيجار وبقي المستأجر منتفعاً بالمأجور برضى المؤجر الصريح أو الضمني اعتبر العقد مجدداً بشروطه الأولى .
مما تقدم يتضح بأن الأصل (العقد شريعة المتعاقدين ) وان عقد الإيجار هو تمليك منفعة لمدة معينة لقاء
عوض معلوم مما يقتضي معه إنهاء العقد عند انتهاء مدته .
ونصت المادة الخامسة /ب من قانون المالكين والمستأجرين على أنه إذا استمر المستأجر في إشغال العقار بموجب ذلك القانون بعد انتهاء مدة إجارته فإن أحكام العقد وشروطه تبقى سارية على المالك والمستأجر وذلك بالقدر الذي يمكن تطبيق تلك الأحكام والشروط عليها وهو ما يسمى بالامتداد القانوني لعقد الإيجار ، إذ أن العقد يستمر والإيجار يمتد امتداداً قانونياً بحكم القانون وبالشروط السابقة إذا لم يتوافر سبب من أسباب إخلاء المأجور .
أورد المشرع القانوني عده أسباب تجيز إخلاء المأجور و ونصت كذلك المادة الخامسة /جـ من قانون المالكين والمستأجرين الأردني على ما يلي :
على أنه يجوز إخلاء المأجور في أي من الحالات التالية :
1* إذا تخلف المستأجر عن دفع بدل الإجارة، أو إي جزء منه مستحق الأداء قانونا، أو تخلف عن دفع حصته من بدل الخدمات المشتركة المتفق عليها أو خالف أي شرط من شروط عقد الإجارة ولم يدفع ذلك البدل أو يراع ذلك الشرط خلال خمسة عشرة يوما من تاريخ تبليغه بذلك بموجب إنذار عدلي.
2* إذا تكرر تخلف المستأجر عن دفع بدل الإجارة أو تكررت مخالفته لأي شرط من شروط العقد ثلاث مرات أو أكثر رغم إنذاره بذلك بواسطة الكاتب العدل في الحالين وذلك دون حاجة لإنذار جديد .
3* إذا أجر المستأجر المأجور أو قسما منه لشخص آخر أو سمح له بإشغاله دون موافقة المالك الخطية أو أخلاه لشخص أخر دون تلك الموافقة.
4* إذا سمح المستأجر لشريك أو شركة بإشغال العقار المؤجر على انه إذا كان شخصان أو أكثر يشغلون العقار عن طريق الإجارة ويتعاطون العمل فيه ،وقاموا بتأليف شركة تضامن بينهم، فان ذلك لا يعتبر موجبا للإخلاء ويسري هذا الحكم الأخير على تشكيل شركة تضامن بين المستأجر وأفراد أسرته العاملين معه في نفس العقار.
5*إذا ترك المستأجر المأجور الذي استأجره قبل تاريخ 31-8-2000 بلا إشغال دون سبب مشروع لمدة سنة أو أكثر في العقارات المؤجرة لغايات السكن ، ولمدة ستة أشهر أو أكثر في العقارات المؤجرة لغاية أخرى .
6* إذا استعمل المستأجر العقار المأجور أو سمح باستعماله لغاية غير مشروعة.
7* إذا استعمل المستأجر المأجور لغير الغاية التي استأجره من أجلها ولا يعتبر استعمال المأجور لغاية مماثلة أو مشابهة للغاية المنصوص عليها في العقد استعمالاً مخالفا .
8* إذا ألحق المستأجر ضرراً بالعقار أو بالمرافق المشتركة أو سمح بإحداث ذلك الضرر، أو احدث تغييرا في المأجور يؤثر على سلامته بشكل يتعذر معه إعادته إلى ما كان عليه قبل إحداث الضرر أو يسمح بإحداث مثل هذا التغيير، ولا يسري هذا الحكم على التحسينات التي يدخلها المستأجر على العقار المأجور شريطة أن يزيلها عند ترك العقار إذا طلب المالك ذلك.
9* إذا لم يكن المالك مقيما في المنطقة التي يقع فيها عقاره المؤجر ولم يكن يملك عقاراً غيره، فيحق له تخليته ليسكن فيه عند عودته إلى تلك المنطقة إذا اشترط ذلك في العقد ووفقا لأحكامه.
10* إذا انشأ المستأجر على ارض خاصة به أو تملك عقارا بدلا عن المأجور في حدود البلدية التي يقع فيها العقار إذا كان لغايات السكن أو في الموقع الذي يقع فيه العقار إذا كان لغايات أخرى غير السكن .
يستثنى من أحكام قانون المالكين والمستأجرين
نصت المادة 3 من قانون المالكين والمستأجرين استثناءات على تطبيق هذا القانون :–
تطبق أحكام هذا القانون على جميع العقارات المؤجرة في أنحاء المملكة باستثناء ما يلي:
أ-العقارات المؤجرة لأغراض الاستغلال الزراعي أو تربية الحيوان .
ب- العقارات أو الأجزاء منها التي يقدمها الأشخاص الطبيعيون أو المعنويون للعاملين لديهم لغايات السكن بحكم ارتباطهم بالعمل لدى أولئك الأشخاص وبسببه سواء أكان السكن مقدما مقابل بدل إجارة أو دونه، أو كان من قبيل الامتياز أو الحق الناجم عن العمل أو المرتبط به أو كان جزءا من الآجر أو لم يكن كذلك، ويعتبر حق أشغال العقار المعنى في أي حالة من هذه الحالات منتهيا حكما بانتهاء ارتباط العامل بالعمل الذي قدم له السكن بسببه على أن يعطى مهلة ثلاثين يوما لإخلاء العقار.
جـ- العقارات أو الأجزاء منها التي تملكها الحكومة أو المؤسسات العامة أو البلديات أو المجالس القروية أو مجالس الخدمات المشتركة التي تؤجر بموجب عقود لاستثمارها مثل الفنادق والصالات وأماكن العرض والبيع فيها ودور السينما والمتنزهات والمطاعم وغيرها.
د- أي جزء من العقار يؤجر لشخص أو أشخاص بهدف تقديم الخدمات للعقار أو للمنتفعين به.
هـ- البيوت والطوابق والشقق التي تؤجر مفروشة.
هذا مقال بسيط لعقود الإيجار كما جاء في قانون المالكين والمستأجرين . واسمحوا لي بأن أقدم ببعض التوصيات والنصائح العامة للمالك “المؤجر ” و للمستأجر .
التوصيات والنصائح للمالك ” المؤجر” :
1* تأكد جيدا من هوية المستأجر، وماذا يعمل، وكم الراتب الذي يتقاضاه من العمل، وإن أمكن كشف براتبه لتتأكد أنه يستطيع دفع قيمة الأجرة المحددة .
2* أطلب من المستأجر صورة عن هويته، وتأكد عن طريق محامي أنه ليس عليه أي طلبات قضائية أو قضايا تخلفه عن دفع أجور سابقه لأشخاص آخرين .
3* تأكد جيداً من المستأجر عدد الأفراد الذين ينون السكن وصله القرابة معهم .
4* مرحلة كتابة العقد (يفضل أن تكون بواسطة محامي لكي يشرح مسؤولية العقد لكلا الطرفين) حدد بدقة قيمة الأجرة و مدتها وشروطك كــ مؤجر اكتبها في خانه الشروط الإضافية .
5* في حالة لم يلتزم المستأجر بالعقد راجع فوراً (محامي) لتبليغه الإنذار بالمطالبة أو/و فسخ العقد أو إخلاء المأجور على حسب المدة الباقية لانتهاء العقد.
التوصيات والنصائح ” للمستأجر”:
لا تنسى أن المؤجر هو (مالك العقار ويحل له التصرف بملكه) لذلك عليك :
1* التفكير قبل الاستئجار من ناحية اقتناعك بالعقار الذي تنوي استئجاره، ومن ناحية آخرى أنه ضمن مقدرتك المادية.
2* تذكر عند قبولك كتابة العقد إذا لم تلتزم بمده العقد فيحق للمالك أن يطالب بكافه المدة حتى لو لم تنتفع بباقي المدة.
3* ألتزم بقيمة الأجرة بالموعد المحدد، وإذا لم يتم الالتزام بأداء الأجرة في موعده فيحق للمالك رفع دعوى قضائية بمطالبتك بكافة الأجور لنهاية العقد.
4* لا تحدث أي تغيرات على العقار إلا بموافقة المالك الخطية لكي لا يطالبك بالتعويض أو إعادة الحال لما كان عليه (ويحق له أيضاً فسخ عقد الإيجار).
5* لا تفسخ عقد الإيجار قبل انتهاءه إلا بموافقة المالك الخطية لكي لا يطالبك بباقي المدة.
6* إذا انتهت المدة العقدية وأردت البقاء والاستمرار بالعقد أو إنهاء العقد أشعر المالك قبل انتهاء المدة بشهر على الأقل برغبتك بالبقاء أو عدم رغبتك، وبعكس ذلك تكون موافقتك ضمنية على استمرار العقد . منقول للإفادة