استفسار بارك الله فيكم

[ابو الفيصل ١١١]

السلام عليكم ورحمة الله وبركاتة


سبق وأن حكم لي القاضي بفسخ عقد بيع بناء على تقارير من خبراء المحكمة ومكاتب هندسية .

وأرسلت المعاملة الي الاستئناف وتم الرد عليها بما يلي ( ملاحظات )
1- لم تستفسر الدائرة عن سريان مفعول الصك المقدم من المدعي .
2- بالاطلاع على التقارير الهندسية المدونة في الضبط والصك وجد فيها بأن المبنى سليم إنشائيا ولا توجد خطورة على السكان والعيوب التي ذكرت يمكن تقديرها والحكم بالأرش وفق المقتضى الشرعي في إمضاء العقود اولا من الغائها فعلى الدائرة مراجعة حكمها . خصوصا أن الصك مرهون للبنك العقاري .

سؤالي وفقكم الله .
1- ماذا تنصحونني به في هذه الحالة علما بانني لا ارغب في الارش وارغب في فسخ العقد فقط .
2- ما المقصود ان الصك مرهون للبنك العقاري . وهل يؤثر على مجرى القضية .


جزاكم الله خيرا .

[عبدالله الدالي]

وعليكم السلام ورحمة الله وبركاته
ممكن توضح موضوع الدعوى وملابساتها

[ابو الفيصل ١١١]

موضوع الدعوى ضرر عقاري


تم شراء منزل وتبين بعد السكن وجود عيوب خفية كثيرة مثل المواد المستخدمة في التنفيذ غير مطابقة للمواصفات والمقاييس .
البورسلان والقيشاني والبلاط والابواب والنوافذ والادوات الصحية . وتصدع الجدران وسوى اللياسة والدهان .
وقدمت طلب فسخ العقد بيني وبين البائع بسبب الغش والتدليس التجاري الذي حدث عند البيع وبعد جلسات كثيره وبعد اطلاع قسم الخبراء بالمحكمة ومكاتب هندسية على المبنى قدموا تقريرهم بتأكيد كل ما اشتكيت منه من حيث المواصفات وسوء التنفيذ .
وبناء عليه قرر القاضي فسخ العقد واعادة مبلغ الشراء مع احتساب فترة السكن بالمنزل . وعندما تقدم المدعى عليه بالتماس في الحكم قررت محكمة الاستئناف إلغاء حكم القاضي للأسباب التي ذكرتها سابقا أعلاه في بداية موضوعي . وشكرا جزيلا لكم

[عبدالله الدالي]

طالما الأمر كذلك أرفض الإرش وصمم على موقفك بفسخ العقد وقدم مزيداً من الأدلة تدعم موقفك من الفسخ
وأن الصك مرهون للبنك العقاري فهذا لا يؤثر على طبيعة الدعوى
ولكن سؤالي : هل القاضي قام بالرد على الاستئناف أم طلبكم للحضور أمامه ؟

[ابو الفيصل ١١١]

بارك الله فيك اخ عبدالله
فعلا انا مصر على فسخ العقد

لم يرد القاضي لحد الان ونتظر رده على الاستئناف
اتوقع بيحدد جلسه لسماع أقوال الطرفين ثم يرد عليهم

[هيزع البركاتي]

اذا طلبكم القاضي لجلسة فهذا علامة على احتمال تغيير حكمه من الفسخ للإرش ، أما اذا اجاب الاستئناف دون عقد جلسه فهو مصر على حكمه وفي هذه الحال إما أن يقتنع الاستئناف فيصادق أو لا يقتنع فينقض الحكم ، والذي عليه العمل في المحاكم صحة بيع المرهون بشرط اذن المرتهن ، ولكن الاستئناف اشار الى هذه النقطة لأنه في حال الفسخ تعود الأقساط الى البائع مرة أخرى .

[ابو الفيصل ١١١]

أخ هيزع الف شكر على ردك الكريم

ولاكن ماهو المقصود برد الاقصاد الي البائع .
ارجو التوضيح لا هنت وشكرا جزيلا لك

[هيزع البركاتي]

أقساط بنك الصندوق العقاري ، الا اذا كان البيع تم بتسديد الصندوق العقاري كاملا .

[ابو الفيصل ١١١]

اخي الكريم القرض جديد من سنتين تقريبا . الأقساط مستمرة بالحسم لدى البنك الذي راتبي عليه .

ارجو توضيح الامر بارك الله فيك أصبح لدي اشكالية في فهم مجريات الدعوى .
وهل تقصد انني لن استفيد من القرض في سكن اخر .

[سمير عبدربه احمد]

بالاطلاع على التقارير الهندسية المدونة في الضبط والصك وجد فيها بأن المبنى سليم إنشائيا ولا توجد خطورة على السكان والعيوب التي ذكرت يمكن تقديرها والحكم بالأرش وفق المقتضى الشرعي في إمضاء العقود اولا من الغائها فعلى الدائرة مراجعة حكمها
تقرير الخبراء يقوي موقف تغيير الحكم وهو ماارى ان القاضي سيفعله وان اصر على الحكم فسينقض الحكم والله اعلم

[ابو الفيصل ١١١]

اخي الكريم سمير .
تقصد القاضي الذي حكم بالفسخ ام قاضي الاستئناف.
تقرير الخبراء واضح بوجود العيوب التي بناء عليها فسخ العقد.
ارجو التوضيح وشكرا لك

[سمير عبدربه احمد]

اخي الكريم سمير .
تقصد القاضي الذي حكم بالفسخ ام قاضي الاستئناف.
تقرير الخبراء واضح بوجود العيوب التي بناء عليها فسخ العقد.
ارجو التوضيح وشكرا لك

اقصد ان قاضي حكم الفسخ سيتراجع عن حكمه وان اصر عليه ربما سياتي قرار النقض من الاستئناف واحالتها الى مكتب اخر
لاحظ معي تقرير الخبراء :
المبنى سليم إنشائيا ولا توجد خطورة على السكان والعيوب التي ذكرت يمكن تقديرها والحكم بالأرش

[طـالـب عـلـم]

الاستئناف نقض الحكم بسبب تقرير الخبراء وان المبنى سليم وانت تقول ان تقرير الخبراء والممكتب الهندسي يويد دفعك ان المبنى غير سليم

[ابو الفيصل ١١١]

القاضي فالمحكمة فسخ العقد بناء على تقرير الخبراء والمكاتب الهندسية

[طـالـب عـلـم]

???? ???? ????? ????? ????? ??? ????? ?????? ????? ???
?????????? ??? ???? ??? ????? ??????? ?????? ??????? ?? ???? ????

[ابو محمد 2]

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته
أخي الكريم توجيه الاستئناف واضح نظراً لانتقال الرهن باسمك ولسلامة العقار من العيب الموجب للفسخ لذلك انصحك من الآن بترتيب أمورك مع مؤسسة مقاولات معتمدة أو شركة لتقدير اصلاح العقار بما يتوافق مع ما ذكر في عقد البيع من مواصفات. وأنسى مسألة الفسخ فإن رجعتم لناظر دعواكم وقرر مخاطبة قسم الخبراء لتقدير الارش فتابع معهم لمخاطبة الجهات التي ستقدر الارش حتى لا تطول دعواك وفي الأخير ترجع لقبول الارش.
نصيحتي لك وفقك الله وييسر لك ما هو خير لك.

[ابو الفيصل ١١١]

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته

الاخوة الاعزاء القاضي حدد موعد جلسة الشهر القادم .
1- ماهي توقعاتكم وفقكم الله بما سيحدث .
2- ماهي توصياتكم لي لدعم القضية .
3- ماهي المستندات التي يمكن ان تفيدني .

ولكم جميعاً جزيل الشكر والتقدير

[ابو الفيصل ١١١]

السلام عليكم

احد المكاتب الهندسية ظهرت على الموقع وحدد مبلغ الارش بحوالي 60 ألف ريال وذكر في تقريره ان الاسباب ( مشاكل وعيوب في الانشات ) ومكاتب أخرى حددت الارش ب 157 ألف واخرى ب 149 ألف والبائع احضر مكتب هندسي قررت ان المبلغ 20 الف ريال .

القاضي حدد جلسة يوم 1/2/1441

ارائكم بارك الله فيكم :
- هل اصمم على فسخ العقد وعدم قبول الارش .
- هل اقبل الارش وكم سيقدر .
- هل سيتم خصم مبلغ الإيجار أجرة المثل للفترة الزمنية سكني بالبيت .
- كان معي أحد الملاك في العمارة متقدم بدعوى مثلي في نفس الوقت والظاهر أنه قبل التسوية مع البائع وتراجع عن دعواه .
ارشدوني بارك الله فيكم محتار في امري

[ابو الفيصل ١١١]

هذا رد الخبراء يا اخوان افيدوني وفقكم الله تعبت من المحاكم والخبراء ( حسبي الله ونعم الوكيل فيهم جمياً )


وقد عادت المعاملة من قسم الخبراء الكترونياً وبرفقتها التقرير ............... والمتضمن ما نص الحاجة منه ( وبالاطلاع على الضبط المرفق وبدراسة التقديرات الواردة من المدعي والمدعى عليه وحيث طلب الموازنة فيها وإنهاء الخلاف نرى بأن يكون تقديرات بمبلغ خمسة واربعون الف ريال وهذا ما رأينها مالم يرى فضيلتكم خلاف ذلك وبالله التوفيق ) انتهى علماً أنه لم يرد للدائرة جواب كتابة العدل حيال الإفادة عن الصك محل الدعوى فيما اشارت اليه دائرة الاستئناف في ملاحظتها الأولى وحتى ورود الإجابة جرى رفع الجلسة وللبيان جرى تحريره وبالله التوفيق وأقفلت الجلسة الساعة التاسعة والنصف

[ابو محمد 2]

= ناظر دعواكم سيحكم بالارش ولكل منكم الاعتراض ففي الجلسة لا تقل قبلت بالمبلغ قل التقدير قليل جداً وامل عرضه على جهة هندسية عن طريق الغرفة التجارية لتقديره. فإن حكم بما قدره الخبراء وهذا المتوقع غالباً يمكنك الاعتراض حتى تثبت الـ 45 الف لأن خصمك سبعترض.
يسر الله أمرك

[ابو محمد 2]

= ناظر دعواكم سيحكم بالارش ولكل منكم الاعتراض ففي الجلسة القادمة لا تقل قبلت بالمبلغ قل التقدير قليل جداً وامل عرضه على جهة هندسية عن طريق الغرفة التجارية لتقديره. فإن حكم بما قدره الخبراء وهذا المتوقع غالباً يمكنك الاعتراض حتى تثبت الـ 45 الف لأن خصمك سيعترض.
يسر الله أمرك

[العجمي]

القول الأول:
يجوز للمشتري الإمساك مع أخذ أرش النقص يدفعه البائع له. وهذا مذهب الحنابلة في المشهور وهو من المفردات
القول الثاني:وهو مذهب المالكية
إن كان دورًا فلا يخلو:
1- أن يكون العيب يسيرًا: فهذا لا يجب به الرد ويجب للمشتري الأرش في المشهور عندهم، وقيل: يرد به.
2- أن يكون العيب متوسطًا: وهذا لا يرد به ويرجع بالأرش .
3- أن يكون العيب كثيرًا: وهذا يجوز الرد به، وإن أمسك فلا أرش له

القول الثالث: ((((( وهو الراجح )))))
أنه يخير بين الرد أو الإمساك بلا أرش إلا إذا تعذر رده فله الأرش.
وهذا مذهب أبي حنيفة ، والشافعي ، وهو رواية عند الحنابلة، اختارها شيخ الإسلام ابن تيمية بل قالوا: يحرم التراضي على الأرش، وهو مذهب الظاهرية .

* الأصل في المعاملات الصحة واللزوم في حق المتعاقدين، وظهور العيب لا يعطي البائع الحق في الفسخ إلا برضاهما، وإذا لم يرض المشتري بقي على لزومه، وإذا لزم فيلزم تعويضه عن النقص الحاصل، دفعًا للضرر عنه
*أن البيع مبني على التراضي وقد لا يرضى البائع بذلك ومال المسلم لا يحل إلا بطيب نفس فيه
قال شيخ الإسلام ابن تيمية:

الرواية الأخرى لا يستحق إلا الفسخ، وإنما له الأرش بالتراضي، أو عند تعذر الرد، كقول جمهور الفقهاء، وهذا أصح؛ فإنه كما أن المشترط لم يرض إلا بالشرط، فلا يلزم البيع بدونه، بل له الخيار، فكذلك الآخر لم يرض إلا بالثمن المسمى... بل إذا أعطى الثمن فإن شاء الآخر قبل وأمضى، وإن شاء فسخ البيع، وإن تراضيا بالأرش جاز. لكن لا يلزم به واحد منهما إلا برضاه ، فإنه معاوضة عن الجزء الفائت .
أنه بظهور العيب تبين أن العقد لم يكن لازمًا، فثبت الخيار للطرفين، فلا يلزم البائع بالبيع مع الأرش؛ لأنه إكراه له على البيع، مع أن له الخيار (أسنى المطالب: (2/61-62))
* أن في هذا القول دفعًا للضرر عن الجانبين، والضرر يزال، فهو دفع للضرر عن البائع بعدم إلزامه مالا يريد، ودفع للضرر عن المشتري بتخييره بين الرد والإمساك، بخلاف القول الآخر فهو إضرار بأحد الطرفين دون الآخر
انظر: المحلى: (7/574 م 1571)، شرح العناية: (6/355)، تبيين الحقائق: (4/31)، البحر الرائق: (6/39)، شرح فتح القدير: (6/355)

*أن الأرش إنما يثبت فيما لا يمكن تداركه كما لو تلفت العين، أما في حال عدم تلفها فيمكن تدارك الثمن ورد العين، فلا حاجة للأرش لئلا يكون من أكل المال بالباطل .
((انظر: المغني: (6/229)، بدائع الصنائع: (5/289).
*أن رضى المشترى بالعيب واستعماله للمبيع يسقط حقه في الأرش إذا استعمله فترة طويلة ، فكذلك إذا رضي بالمبيع، فقد أسقط حقه من الأرش فيخير بين الإمساك بلا أرش وبين الرد.
(انظر: بدائع الصنائع: (5/289)
*أن الرد هو الأصل والأرش بدل عنه، ولا يصار للبدل مع وجود المبدل.
(انظر: الأرش وأحكامه: (1/50).

قال المرداوي في الإنصاف عند قول ابن قدامة: وإن وجد العين معيبة، أو حدث بها عيب فله الفسخ):مراده ومراد غيره: إن لم يزل العيب بلا ضرر يلحقه. فإن زال سريعا بلا ضرر فلا فسخ، تنبيه: ظاهر كلامه: أنه ليس له إلا الفسخ أو الإمضاء مجانا. وهو صحيح. وهو المذهب. أطلقه الأصحاب. وصرح به ابن عقيل، والمصنف، وغيرهما. وقيل: يملك الإمساك مع الأرش. وهو تخريج للمصنف. وقال في المحرر وتبعه في الفروع، وغيره وقياس المذهب: له الفسخ أو الإمساك مع الأرش. وجزم به في المنور.. قال الشيخ تقي الدين رحمه الله: إن لم نقل بالأرش. فورود ضعفه على أصل الإمام أحمد رحمه الله بيّن .

كتاب البيوع من عمدة الفقه - 05
عمدة الفقه في المذهب الحنبلي
الشيخ الدكتور / عبدالكريم بن عبدالله الخضير
قال : وإن وجد أحدهما بما اشتراه عيبًا لم يكن علمه فله رده أو أخذ أرش العيب" وإن وجد المشتري في السلعة عيبًا فله ردها، وله إمساكها مع الأرش له، ردها لوجود العيب، وله الإمساك مع الأرش، والأرش الفرق بين قيمة السلعة وهي صحيحة وقيمتها وهي معيبة، تقوَّم سليمة، اشتريت هذه السلعة بألف ريـال فوجدت فيها عيبًا فكم تباع سليمة؟ بألف ريـال وكم تساوي الآن؟ ثمانمائة ريـال، يأخذ الأرش مائتي ريـال، هذا هو الأرش .

منقول للفائدة واعتذر عن الاطالة