استأجرت أرض وبنيت غليها مشروع وفصل الكهرباء ما العمل؟

[نورة التميمي]

استأجرت أرض لمدة عشر سنوات بغرض إقامة مشروع شاليهات
أنشأت عليها مباني بقيمة مليون ريال
بعد مضي نصف المدة تم فصل الكهرباء من البلدية يحجة أن المخطط سكني ولايسمح فيه بالتأجير
تواصلت مع مالك الأرض ورفض فسخ العقد وطالبني بإتمام المدة مع علمه بأن المشروع متوقف من الدولة
هذه صورة من العقد
ما العمل؟
https://f.top4top.net/p_1212syr5a0.jpg


https://f.top4top.net/p_1212syr5a0.jpg (https://up.top4top.net/)

[ابو محمد 2]

هل حصل على تصريح وموافقة من الجهات الحكومية قبل البدأ بالمشروع ؟

[نورة التميمي]

لا لم احصل على موافقة اقامة استراحات
لكن كان هذا هو الاتفاق مع المالك كما هو موضح في البند الاخير

[نورة التميمي]

الشيء المحزن أن صاحب الارض قال لي في مكالمة تليفونية اذا فصل الكهرباء فأنت في حل من العقد
هل أستطيع ان اطلب يمينه لو انكر امام القاضي انه قال ذلك؟

[ابو محمد 2]

= بالنسبة للمدة المتبقية فإن المستاجر غير ملزم بدفع الاجار لحجب المنفعة بقوة النظام . وعليه الحصول على مستندات إثبات في حال طالب المؤجر بالاجرة المتبقية. أي يعمل على تكوين المستند من الآن تحسباً لقيام الدعوى ضده حيث سيخاطب ناظر دعواهم البلدية والكهرباء للتثبت من ذلك. ويكون مستنده لفسخ ما تبقى من المدة ورد دعوى المدعي والله أعلم وأحكم.

[نورة التميمي]

مستندات اثبات بأن الكهرباء مفصولة؟

[ابو محمد 2]

من البلدية التي تسببت في ذلك بحجة أنه مخطط سكني أيضا قدموا على ترخيص واحصلوا على ما يثبت الرفض ليكون مستنداً لكم في دفع دعوى المؤجر في حال اقامها ضدكم.

[ابو محمد 2]

= الكهرباء هل فصلت الكهرباء بطلب من البلدية أم بسبب عدم تسديد الفاتورة؟

[نورة التميمي]

بطلب من البلدية

[راعي طلايب]

السلام عليكم

البند رقم 10 في العقد حجه على المالك ويخدم المستأجر في فسخ العقد و رد الاجره

[نورة التميمي]

ابي الخلاص من الارض
الموضوع متعبني حقيقة
زيادة على انني استلمت الارض خرابة وانشئت عليها مباني بقيمة فاقت مليون ريال
وتعطل المشروع بخسائر وديون
ومع ذلك يطالبني صاحب الأرض بأجرة ست سنوات مستقبلية لم تحل
الحمدلله على كل حال

[ابو محمد 2]

= تنبهي لبعض النقاط في دعوى المدعي حيث اتوقع أن يدعي بأنكم استثمرتم الارض نصف مدة العقد. فليكن الجواب أن هذه المدة قضيناها في تسوية الارض وانشاء المباني ثم عارضت البلدية حيث طلبت من شركة الكهرباء فصل التيار. فتوقفنا مع تكبدنا خسارة مالية كبيرة.

[نورة التميمي]

الحقيقة أن المشروع اشتغل لمدة ثلاث سنوات وتوقف بسبب فصل الكهرباء
هل استفادتي من نصف المدة السابقةتجعلتي ملزما بنصف المدة المتبقية مع عدم قدرتي على التأجير والاستتفادة من مشروعي؟

[نورة التميمي]

الحقيقة أن المشروع اشتغل لمدة ثلاث سنوات وتوقف بسبب فصل الكهرباء
هل استفادتي من نصف المدة السابقةتجعلتي ملزما بنصف المدة المتبقية مع عدم قدرتي على التأجير والاستتفادة من مشروعي

[نورة التميمي]

الله يسهل الأمور

[ابو محمد 2]

لا لست ملزمة بسداد المدة المتبقية لأن الاجار مقابل منفعة والمنفعة حجبت بقوة النظام.
وفقك الله ويسر أمرك

[نورة التميمي]

الله يجزاكم خير

[العجمي]

صحيح بخصوص الفقرة 10 ياراعي طلايب : يقوم الطرف الثاني بالاستفادة من الارض بإنشاء استراحات يعني عنده علم ان المستأجر سينشئ استراحات واكمل ( وله تغير النشاط .... اذا شاء ). المالك بيقول غير النشاط بمعنى ما مشت استراحات غير النشاط ( ممكن شقق مفروشة ) او غيرها وبيتحجج بانه لا يعلم ان الاستراحات ممنوع في هذا الموقع

[العجمي]

رأيي انكم اولا مثل ما تفضل اخي ابو محمد تحضرون اثباتات من البلدية برفضهم الترخيص لكم ومن شركة الكهرباء بخصوص اسباب فصل التيار (((( وان تبادرون انتم بتقديم دعوى بطلب فسخ العقد لاستحالة انفاذه )))) والحكم قضاءً وليس شرعاً.
هذا اذا وافقوني اساتذتي الاعزاء المختصين في هذا الموقع المبارك على رأيي .
مع ملاحظة ان الحنابله لا يرون ان العقد ينفسخ لاي سبب , والشافعية هم من يرى وجوب فسخ العقود بسبب الجوائح والظروف الطارئة .
وهذه بعض الادلة من دعوى اقمتها لفسخ عقد ايجار محل بسبب ظرف طارئ للمستاجر وهو وقوع حادث مروري له ادخل على اثره العناية المركزة ولا زال حتى الان في حالة خطرة مما يجعل انفاذ العقد وسداد الاجرة مستحيل والدعوى في المحكمة والموعد في ذي الحجة بإذن الله
وجوب الحكم ( قضاءً ) بفسخ العقد استناداً للأدلة الكثيرة حيث ان من اسباب الفسخ الجائزة في فقهنا (استحالة التنفيذ والظروف الطارئة) فقد قال رسول الله صلى الله عليه وسلم ( لا ضرر ولا ضرار )
كما ان القاعدة المقررة في الفقه الإسلامي جواز فسخ العقد استثناء إذا تعذر على أحد المتعاقدين القيام بالتزامه (مصادر الحق للسنهوري:217/ 6،225، المحمصاني، المرجع السابق: 498/ 1، شفيق شحاته، المرجع السابق: ص 167).
وقد جاء في كتب الفقه الاسلامي الكثير من القواعد الكلية والمبادئ الفقهية التي تقوم على اساس نظرية الضرورة ويتفرع من هذه النظرية جملة من القواعد تدخل ضمنها(لا ضرر ولا ضرار )(المشقة تجلب التيسير )(الضرر يزال ) (الضرورات تبيح المحظورات) (الضرر الاشد يزال بالضرر الاخف )(الضرر الخاص لدفع الضرر العام) (درء المفاسد اولى من جلب المصالح ) (الضرورات تقدر بمقدارها )
ويجيز الفقه الإسلامي الفسخ في حالة استحالة التنفيذ بالتزامات العقد، سواء أكان ذلك بفعل الملتزم أم لا لأن الالتزام المقابل يصبح بلا سبب ، وكما إذا لم يستطع المستأجر الانتفاع بالعين المؤجرة فإن التزامه بدفع الأجرة يسقط ((النظرية العامة للالتزامات في الشريعة الإسلامية للدكتور شفيق شحاته: ص 167)).
قال الكاساني ــ رحمه الله ــ " الحاجة تدعو الى الفسخ عند العذر لأنه لو لزم العقد عند تحقق العذر للزم صاحب العذر ضررٌ ، ثم انكار الفسخ عند تحقق العذر خروج عن العقل والشرع لأنه يقتضي ان من اشتكى ضرسه فأستأجر رجلاً ليقلعه فسكن الوجع فانه يجبر على الخلع ومن وقعت في يده أكِلَةٌ فاستأجر رجلاً ليقطعها فسكن الوجع ثم برئت يده يجبر على القطع !! وهذا قبيح عقلاً وشرعاً ( بدائع الصنائع 4/197).
وقال بن يونس المالكي ـــ رحمه الله ـــ " كل ما منع المكتري السكنى من امر غالبٍ لا يستطيع دفعه من سلطان او غاصب فهو بمنزلة مالو منعه امر من الله تعالى ، فلا كراء عليه في ذلك كله لأنه لم يتوصل الى ما اكترى " (الجامع لمسائل المدونة 16/199 )

[العجمي]

مع ان اغلب العقود ذات الخمس سنوات او اكثر يوضح فيها ان ( العقد ومدته ملزمة للطرفين ) توضح في اعلى العقد وضمن الفقرات , ولست متأكد من تاثير عدم وجود ذلك في عقد اختي السائلة

[ابو محمد 2]

رأيي انكم اولا مثل ما تفضل اخي ابو محمد تحضرون اثباتات من البلدية برفضهم الترخيص لكم ومن شركة الكهرباء بخصوص اسباب فصل التيار (((( وان تبادرون انتم بتقديم دعوى بطلب فسخ العقد لاستحالة انفاذه )))) والحكم قضاءً وليس شرعاً.
هذا اذا وافقوني اساتذتي الاعزاء المختصين في هذا الموقع المبارك على رأيي .
مع ملاحظة ان الحنابله لا يرون ان العقد ينفسخ لاي سبب , والشافعية هم من يرى وجوب فسخ العقود بسبب الجوائح والظروف الطارئة .
وهذه بعض الادلة من دعوى اقمتها لفسخ عقد ايجار محل بسبب ظرف طارئ للمستاجر وهو وقوع حادث مروري له ادخل على اثره العناية المركزة ولا زال حتى الان في حالة خطرة مما يجعل انفاذ العقد وسداد الاجرة مستحيل والدعوى في المحكمة والموعد في ذي الحجة بإذن الله
وجوب الحكم ( قضاءً ) بفسخ العقد استناداً للأدلة الكثيرة حيث ان من اسباب الفسخ الجائزة في فقهنا (استحالة التنفيذ والظروف الطارئة) فقد قال رسول الله صلى الله عليه وسلم ( لا ضرر ولا ضرار )
كما ان القاعدة المقررة في الفقه الإسلامي جواز فسخ العقد استثناء إذا تعذر على أحد المتعاقدين القيام بالتزامه (مصادر الحق للسنهوري:217/ 6،225، المحمصاني، المرجع السابق: 498/ 1، شفيق شحاته، المرجع السابق: ص 167).
وقد جاء في كتب الفقه الاسلامي الكثير من القواعد الكلية والمبادئ الفقهية التي تقوم على اساس نظرية الضرورة ويتفرع من هذه النظرية جملة من القواعد تدخل ضمنها(لا ضرر ولا ضرار )(المشقة تجلب التيسير )(الضرر يزال ) (الضرورات تبيح المحظورات) (الضرر الاشد يزال بالضرر الاخف )(الضرر الخاص لدفع الضرر العام) (درء المفاسد اولى من جلب المصالح ) (الضرورات تقدر بمقدارها )
ويجيز الفقه الإسلامي الفسخ في حالة استحالة التنفيذ بالتزامات العقد، سواء أكان ذلك بفعل الملتزم أم لا لأن الالتزام المقابل يصبح بلا سبب ، وكما إذا لم يستطع المستأجر الانتفاع بالعين المؤجرة فإن التزامه بدفع الأجرة يسقط ((النظرية العامة للالتزامات في الشريعة الإسلامية للدكتور شفيق شحاته: ص 167)).
قال الكاساني ــ رحمه الله ــ " الحاجة تدعو الى الفسخ عند العذر لأنه لو لزم العقد عند تحقق العذر للزم صاحب العذر ضررٌ ، ثم انكار الفسخ عند تحقق العذر خروج عن العقل والشرع لأنه يقتضي ان من اشتكى ضرسه فأستأجر رجلاً ليقلعه فسكن الوجع فانه يجبر على الخلع ومن وقعت في يده أكِلَةٌ فاستأجر رجلاً ليقطعها فسكن الوجع ثم برئت يده يجبر على القطع !! وهذا قبيح عقلاً وشرعاً ( بدائع الصنائع 4/197).
وقال بن يونس المالكي ـــ رحمه الله ـــ " كل ما منع المكتري السكنى من امر غالبٍ لا يستطيع دفعه من سلطان او غاصب فهو بمنزلة مالو منعه امر من الله تعالى ، فلا كراء عليه في ذلك كله لأنه لم يتوصل الى ما اكترى " (الجامع لمسائل المدونة 16/199 )

مادة ( 559 ) ص ( 215 ) مجلة الاحكام الشرعية.
= العذر المانع من الانتفاع إذا كان ناشئاً من جهة المعقود عليه يقتضي فسخ الإجارة , مثلاً: لو اكترى أرض ليزرعها او دار ليسكنها فانقطع عنها الماء , أو انهدمت الدار قبل انقضاء مدة الإجارة انفسخت فيما تبقى من المدة أما العذر الناشىء من غير المعقود عليه فلا يقتضي الفسخ. قاعدة فقهية ش: ج 2 , ص 281 الأولى. ج 2 ص 373 الجديدة.
= والحال هنا أن البلدية وجهت الكهرباء بقطع التيار الامر الذي لا يستطيع المستأجر معه من الانتفاع بالعقار. أي حجبت عنه المنفعة والله أعلم وأحكم.

[نورة التميمي]

الله يحفظكم جميعا

[العجمي]

مادة ( 559 ) ص ( 215 ) مجلة الاحكام الشرعية.
= العذر المانع من الانتفاع إذا كان ناشئاً من جهة المعقود عليه يقتضي فسخ الإجارة , مثلاً: لو اكترى أرض ليزرعها او دار ليسكنها فانقطع عنها الماء , أو انهدمت الدار قبل انقضاء مدة الإجارة انفسخت فيما تبقى من المدة أما العذر الناشىء من غير المعقود عليه فلا يقتضي الفسخ. قاعدة فقهية ش: ج 2 , ص 281 الأولى. ج 2 ص 373 الجديدة.
= والحال هنا أن البلدية وجهت الكهرباء بقطع التيار الامر الذي لا يستطيع المستأجر معه من الانتفاع بالعقار. أي حجبت عنه المنفعة والله أعلم وأحكم.


الله يجزاك خير ويزيدك من نعمه وفضله ومن يقراء

[نورة التميمي]

اسعى الان للصلح مع المالك لعل وعسى

[نورة التميمي]

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته
رفع المالك دعواه ويطالبني الان بالاجرة
سؤال بعد إذنكم:
البند رقم ١٠ في العقد يحوي فقرة تنص على( وله تغيير النشاط كما يشاء)
وأنا بنيت وخسرت في الاستراحات ولا أريد تغيير النشاط، هل بمقدور المالك الزامي بتغيير النشاط والمضي في العقد؟؟

[ابو محمد 2]

وعليكم السلام
= هذه لكي وليست عليك إذا رغبتي بتغيير النشاط , ولا يمكنه الزامك بتغيير نشاطك الى المجهول دون دراسة جدوى وربح متوقع.

[نورة التميمي]

شكر الله لك وحفظك ورعاك

[نورة التميمي]

أزعجتكم أحبتي بكثرة الاستفسار
صدرت قبل ثلاثة أيام لائحة جديدة بها اشتراطات جديدة من وزارة الشؤون البلدية والقروية تسمح بممارسة النشاط (تأجير الاستراحات) وتباشرت خيرا بها
بعد عرض اللائحة على مكتب استشارات هندسية أفادني أن ماقمت ببناءه على أرض المشروع لافائدة منه وعلى الهدم والبناء مرة أخرى بطريقة مغايرة
هذا سيعود بي الى نقطة الصفر
هل يستطيع خصمي استغلال هذا الأمر في الدعوى؟
وهل ستكون هذه اللائحة مجبرة لي على الاستمرار في العقد وعدم فسخه؟
ولكم جزيل الشكر ووافر التقدير

[ابو محمد 2]

= إذ لم يقم دعواه بعد قدمي أنت الدعوى بطلب فسخ العقد لحجب المنفعة من تاريخها وكوني مدعية لا مدعاً عليها. وإن أقامها قبلك يفضل طلب مهلة للرد على دعواه ليكون جوابك مرتب وسليم.
= أتوقع أنه لن يذكر اللائحة الجديدة إلا في الرد على جوابك ولا تنسين فارق المدة مابين حجب المنفعة عنك وتاريخ صدور اللائحة الجديدة .