استشارة حول قضية تحتوي مسألة فقهية (شرط القدرة على التسليم في البيع)

[مشعل التويجري]

إخواني أعضاء المنتدى الكرام .. السلام عليكم ورحمة الله وبركاته
حقيقة لا يسعني إلا تقديم الشكر الجزيل للقائمين على هذا المنتدى القضائي الشامخ .. كشموخ قائده الدكتور ناصر بن داود .. والمشائخ والزملاء الكرام ..

هذه أول مشاركة لي في هذا المنتدى الرائع .. وهي استشارة حول قضية تفاصيلها كثيرة .. سأشرح وقائعها مختصرا ومكتفيا بذكر ما له أثر في الموضوع ..
آمل أن أجد من الدكتور ومن أساتذتي وزملائي الكرام ما يزيل ضبابيته ..

بسم الله ..
* اشترى زيد من عمرو كامل أرضه بمبلغ تم الاتفاق عليه وتم تسديد جزء منه .. على ان يتم الافراغ عند تسديد كامل القيمة .. مع وجود صك الارض - الذي لا يزال باسم البائع - في حوزة المشتري زيد .. وكان ذلك بموجب مكاتبة بينهما ..
* قام زيد بعد ذلك بإدخال شركاء معه في الارض لغرض جمع باقي قيمتها وتسديده للبائع عمرو .. حيث اتفق مع شركائه على تقاسم الارض مشاعة بينهم كالتالي:
لزيد الربع ولأخيه فهد الربع ولخالد النصف .. وقام كل من الشركاء فهد وخالد بتسديد ثلثي قيمة ما يخص نصيب كل منهم من الارض لزيد والثلث الباقي عند الافراغ .. كما تم تفويض زيد بإكمال الاجراءات وعمل ما يلزم بعد الرجوع لأخذ رأي شركائه .. وكل ذلك بموجب مكاتبة بينهم ..
* قام زيد بتسديد جزء آخر من القيمة للبائع الاول عمرو .. لكنه لم يسدد كامل القيمة رغم استلامه القيمة من شركائه ..
* نتيجة لوجود مطالبات مالية عليه من اطراف اخرى .. فقد سجن زيد
* في أثناء وجود زيد في السجن .. هدده عمرو بأنه في حال عدم إكمال القيمة سيقوم بالتصرف ببيع الارض .. ودار جدل بينهما انتهى باتفاقهما شفهيا بأن يعيد زيد نصف الارض لعمرو على أن يتم اعتبار ما تم تسديده من المبالغ من قيمة نصف الارض فقط .. ويكون افراغ هذا النصف بعد استيفاء كامل قيمته .. وتم هذا التنازل عن نصف الارض من قبل زيد دون الرجوع لأخذ رأي شركائه في ذلك ..
* بعد ذلك قام عمرو ببيع كامل الارض على سعد وأفرغها له ..
* وفي موضوع مستقل .. كان بين شركاء زيد (فهد وخالد) قضية يطالب فيها خالد بتسديد مبلغ مالي له في ذمة فهد .. فدفع فهد بأنه قد أحال خالد في هذا المبلغ على زيد (شريكهم في الارض) .. وأن زيد قبل الحوالة .. ولأنه بقي على خالد ان يدفع لزيد باقي قيمة نصيبه في شراكة تلك الارض .. فقد اعتبرها زيد من تلك القيمة .. وتم الاتفاق بينهم على ذلك ...... ولأن زيد كان في ذلك الوقت في السجن .. فقد أراد ناظر قضيتهم أن يمحص ما دفع به فهد من ثبوت الحوالة .. وقد تبين له أن مناط الحوالة هي جزء من قيمة تلك الارض .. ورأى ان بيع زيد على خالد نصف الارض لم يثبت بعد .. لان زيد - حسب رأي فضيلته - لا يزال في السجن وقد باع على خالد أرضا لم يحزها ولم يكن مقدورا على تسليمها .. وقد رأى فضيلته فساد هذا البيع الذي كان مناط الحوالة .. فأبطل ما دفع به فهد في هذه الدعوى من وجود الحوالة .. وحكم باستقرار المبلغ الذي يطالب به خالد في ذمة فهد ......... وما حصل في هذه الدعوى سنعود له .. لأن ما ورد في حيثياته عن فساد بيع زيد نصف الارض لخالد قد أثر لاحقا رغم أنه لم يكن الموضوع الاساس في هذه الدعوى .. ولم يكن البائع زيد ممثلا فيها ..
* خرج زيد من السجن فرفع دعوى ضد عمرو يطالبه بنصف الارض .. فأفهمه القاضي بأن دعواه تقام على من بيده العين
* رفعها زيد على من بيده العين وهو سعد .. وتم إدخال عمرو في الدعوى ..
* زيد في هذه الدعوى يطالب بإفراغ نصف الارض تنفيذا لاتفاقه الشفهي مع عمرو .. ويطالب بإلغاء تصرف عمرو عندما باع على سعد كامل الارض دون الرجوع لشريكه بالنصف زيد ..
* رغم ان مطالبة زيد كانت على النصف الا ان عمرو قد أقر في هذه الدعوى بأن البيع في الاساس كان على كامل الارض وانه حصل اتفاق لاحق بينهما على استعادة عمرو لنصف الارض وقصر البيع على النصف فقط .. وقد تجاهل زيد ذلك مكتفيا بالمطالبة بإثبات ملكيته لنصف الارض .. وذلك في محاولة منه للتنصل مما يترتب على ذلك من وجود شركاء له في ملكية كامل الارض ..
* بناء على ثبوت ما تقدم من دعوى زيد .. واقرار بائعه عمرو .. فقد حكم فضيلته بثبوت ملكية زيد لنصف الارض .. وان للمدعى عليه سعد الرجوع بالقيمة على من باع عليه ..
* في تلك الاثناء كان شركاء زيد يترقبون نتيجة دعواه في الارض .. لأن ثبوت ملكيته يثبت معه ملكية شركائه في الارض .. ولم يدر بخلدهم انه يطالب بالنصف فقط .. ولا يعلم الشريك (خالد) ان كان قد صدر الحكم لزيد أم لا ..
* قام الشريك بنصف الارض (خالد) بمطالبة زيد بأن يفرغ له نصف الارض حسب الاتفاق السابق بينهم .. وبعد المماطلة رفع عليه الدعوى .. فنظرت عند نفس القاضي الذي أثبت ملكية زيد في الارض ..
* قدم خالد دعواه بمطالبته زيد بأن يفرغ له نصف الارض تنفيذا لاتفاقهم السابق .. أقر زيد بصحة الدعوى .. لكنه دفع بما ورد في حيثيات القضية التي دارت بين خالد وفهد .. وان ناظر قضيتهم قد حكم بفساد بيع زيد على خالد .. لأن زيد كان سجينا ولم يحز الارض ولم يكن قادرا على تسليمها .. أجاب خالد بأن ما تعرض له زيد من ظروف حدثت بعد البيع عليه بفترة .. وهي عارضة وقد زالت الظروف عن زيد الان واستطاع اثبات ملكيته في الارض .. اي ان ما ورد في حيثيات ذلك الحكم قد ظهر خلافه بثبوت ملكية زيد في الارض ........ ثم سأل فضيلته خالد سؤالا غريبا .. وهو سؤاله هل ينطبق الاتفاق السابق بينكم على الشراكة على واقع الارض الان .. فأجاب خالد بأنه لا ينطبق لأن الاتفاق كان على تقاسم كامل الارض لي النصف ولزيد الربع ولأخيه فهد الربع .. وليس في ملكية زيد الان الا نصف الارض .. لكن تنازل زيد عن النصف من الارض وإعادته لعمرو لم نفوضه فيه ولم نعلم عنه ..
* أصدر فضيلته الحكم بصرف النظر عن دعوى خالد .. مسببا حكمه بما استشهد به زيد من ورود ذكر فساد البيع (الحاصل بين زيد وخالد) المذكور في حيثيات الحكم الصادر في قضية (خالد وفهد) المذكورة أعلاه .... و لما قرره خالد من عدم انطباق الاتفاق السابق بتقاسم كامل الارض على واقع الارض الان .. حيث ان ملكية زيد انحصرت في النصف فقط .....
* مر الحكم مرور الكرام على التمييز .. وصدق بالاكثرية
* تمكن خالد من الحصول على صورة من الحكم المثبت لملكية زيد الوارد ذكره أعلاه .. فتقدم به خالد بالتماس لإعادة النظر لظهور الصك المثبت لملكية من باعه .. فقنع بذلك التمييز وأحاله لناظر القضية ..
* أعادها ناظر القضية للتمييز دون إجابة صريحة على ما استدل به خالد على صحة دعواه ..
* تقدم خالد باعتراض .. قبل من التمييز وأعيدت منهم الى ناظرها بنفس الملاحظة ..
* فتح فضيلته الجلسات .. أخذ فيها إفادة خالد حول أدلته .. ثم حكم بأنه لم يظهر له سوى ما حكم به سابقا .. دون إجابة ملاقية لما طلب منه قضاة التمييز .. حيث لم يذكر فضيلته تفنيدا واحدا لدلالة الصك المثبت لملكية زيد على صحة دعوى خالد ..
* تقدم خالد باعتراض ألحقه بالمعاملة طالبا نقض الحكم وإحالتها لقاض آخر ..
* أعادها التمييز لناظرها .. فأجاب فضيلته بإجابة لم يطلع عليها خالد .. فعادت للتمييز الذي فاجأ خالد بتصديق الحكم ..
* بحث خالد بين أوراقه التي لم يقدمها .. فوجد ورقة فيها الدلالة على استمرار شراكته مع زيد في هذه الارض .. موقعة بتاريخ لاحق لصك حكم القضية التي كانت بينه وبين فهد (الوارد في حيثياتها ذكر فساد بيع زيد على خالد) .. فتقدم بهذه الورقة بالتماس لإعادة النظر في الحكم .. فرفض من التمييز دون ذكر مبرر لذلك ..
* تقطعت بخالد السبل .. فلم يبق الا المحكمة العليا .. وهو الان بصدد إعداد التظلم الذي سيقدمه للمقام السامي .. طالبا إحالته للمحكمة العليا ..


وبعد هذا السرد الطويل .. والذي يعد مختصرا معتصرا لما دار من أحداث في هذه القضية .. ما رأيكم في وقائعها بشكل عام ..
وما رأيكم في تنصل زيد من شريكه خالد حينما استشهد بما ورد عن فساد بيعه على خالد في صك حكم قضية خالد مع فهد .. والذي ورد فيه أن زيد باع على خالد أرضا لم يحزها ولم يكن قادرا على تسليمها .. مع العلم بأن صك الارض كان في حوزة زيد .. والقاضي لم يأخذ في هذه المسألة لا إفادة زيد ولا عمرو ..
ولنفترض أن زيد فعلا باع على خالد أرضا لم يحزها ولم يكن قادرا على تسليمها .. أليست العلة من اشتراط القدرة على التسليم هي لعدم وقوع المشتري في الغرر المنهي عنه في البيوع .. فإذا كان المشتري خالد حين الشراء كان يعلم بعدم قدرة زيد على تسليم الارض وقتها .. وان ذلك يتطلب وقتا لإنهاء وضعه مع المالك الاصلي للارض .. ألا يعد العلم بذلك نفيا لوجود الغرر ..
ثم ألا يعد استلام زيد للارض فيما بعد دليلا على قدرته من قبل لكنها تطلبت زمانا قد رضي به كل المتبايعين .. وذلك تأسيسا على ان القدرة على التسليم هي شرط لنفاذ العقد لا انعقاده ..
وهذه الصورة ألا تشبه إلى حد كبير ما يحصل من تداول لسندات المساهمات العقارية .. حيث ان هذا السند يمثل جزءا مشاعا من ارض .. ويباع هذا السند على الرغم من عدم حيازة الارض وعدم القدرة على التسليم او الافراغ ....
وللتوضيح .. فإن هذه الشبهة (عدم القدرة على التسليم) لم يصر عليها فضيلته .. ولم ينسخها .. بل تركها دون تأكيد لها ودون نفي لدلالتها على حكمه .. لكنها ستمر على مجهر المحكمة العليا .. وهذا ما أعاد الاهتمام بها ........

آمل أن أجد من أصحاب الفضيلة والاساتذة الكرام من ينير العتمة .. ويزيل الرمادية .. مع الشكر الجزيل مقدما ..

[د. ناصر بن زيد بن داود]

أخي العزيز :
أولاً : لا حاجة لتكرار الموضوع الواحد في أكثر من منتدى ؛ لإفساح المجال للمراقبين لمتابعة الموضوعات الجديدة والرد عليها أولاً فأول .

ثانياً : قضيتك محكوم فيها بحكم اكتسب القطعية من مرجعه ووجب تنفيذه نظاماً ، فلا وجه للبحث والمراجعة .

ثالثاً : إن كتب الله لك حق عرض قضيتك على المحكمة العليا : فاذكر أن شراء خالد كان من باب : بيوع الأمانة ، وأن تفويت البائع ( زيد ) لنصف الأرض بالصلح مع المالك الأساس لا يمنع من تطبيق مسألة تفريق الصفقة على وضع خالد مع زيد .

رابعاً : مثل هذه القضايا لا يمكن معالجتها عبر منتدى ، فعليك بالاتصال بأحد السادة المحامين لإرشادك ، ولا يمنع ذلك من مباغتتك المنتدى بين الحين والآخر لطمأنتك على مسار قضيتك ، فنحن جاهزون لكل استفسار . والله معك

[مشعل التويجري]

دكتور ناصر .. أشكر لك الاهتمام, وأعتذر عن تكرار الموضوع الذي كان محاولة مني إطلاع أكبر قدر من الاساتذة, لكن قد حصل المقصود باطلاعكم واهتمامكم ..

وللتعريف .. فأنا محام جذبني منتداكم الزاخر بالمنافع, وكم سعدت كثيرا لما تنقلت بين أطيافه, نسأل الله لكم المثوبة والعون والتوفيق ..

وبالنسبة لما سطرتم مشكورين عن القضية أعلاه, فإني أريد أن أستفسر من فضيلتكم الاتي:
- ذكرتم أنه لا وجه للبحث والمراجعة في هذه القضية, حيث قد صدر بها حكم قطعي واجب النفاذ .. وخالد هنا لم يحاول ايقاف تنفيذ الحكم الصادر, ثم ألا يعتبر نظر المحكمة العليا للقضية هو فتح لمجال البحث والمراجعة في القضية ..
- قلتم : (إن كتب الله لك حق عرض قضيتك على المحكمة العليا : فاذكر أن شراء خالد كان من باب : بيوع الأمانة ، وأن تفويت البائع ( زيد ) لنصف الأرض بالصلح مع المالك الأساس لا يمنع من تطبيق مسألة تفريق الصفقة على وضع خالد مع زيد), هلا شرح فضيلتكم المقصود من بيوع الأمانة, ومسألة تفريق الصفقة, ووجه تكييفهما على الوقائع ..
- ما رأي فضيلتكم فيما طرحته في نهاية موضوعي من تساؤلات عن مسألة اشتراط القدرة على التسليم في بيع زيد على خالد ..

أنار الله دروبكم ,,

[د. ناصر بن زيد بن داود]

بما أنك محامي أحد الأطراف فلابد أن يكون لك اطلاع على مسألتي : بيوع الأمانة ، وتفريق الصفقة .
وإن لم يكن لك علم بهما : فيلزمك مراجعتهما في كتب الفقه ، وللاختصار أقول لك :

- إن إشراك زيد خالداً في الأرض : إن كان بنفس السعر الذي اشتراه به فهو نوع من بيوع الأمانة ؛ أما إن كان زيد باع على خالد النصف بسعر أكبر مما اشتراه به : فليس من بيوع الأمانة .
والفرق بين البيعين : أن الأول صحيح ، والثاني فاسد .


- أن اشتراك خالد مع زيد بالنصف من كامل الأرض : لا يبطل دخوله معه في النصف الذي اصطلح عليه مع البائع بنصفه ( نصف النصف ) ، وله الرجوع على زيد فيما زاد من القيمة التي دفعها له . وهذه مسألة تفريق الصفقة .


= لابد لك عرض المسألة على هذا النحو لقضاة المحكمة العليا ؛ وسيكون لهم قول آخر في الحكم بإذن الله . والله معك

[عبد الرحمن]

قد اختصر لك شيخنا حفظه الله النصيحة والمشورة. ولكون البيوع من المواضيع الشيقة بالنسبة لي فإني أستأذن فضيلته للمشاركة في النقاش.



إخواني أعضاء المنتدى الكرام .. السلام عليكم ورحمة الله وبركاته
حقيقة لا يسعني إلا تقديم الشكر الجزيل للقائمين على هذا المنتدى القضائي الشامخ .. كشموخ قائده الدكتور ناصر بن داود .. والمشائخ والزملاء الكرام ..

هذه أول مشاركة لي في هذا المنتدى الرائع .. وهي استشارة حول قضية تفاصيلها كثيرة .. سأشرح وقائعها مختصرا ومكتفيا بذكر ما له أثر في الموضوع ..
آمل أن أجد من الدكتور ومن أساتذتي وزملائي الكرام ما يزيل ضبابيته ..

بسم الله ..
* اشترى زيد من عمرو كامل أرضه بمبلغ تم الاتفاق عليه وتم تسديد جزء منه .. على ان يتم الافراغ عند تسديد كامل القيمة .. مع وجود صك الارض - الذي لا يزال باسم البائع - في حوزة المشتري زيد .. وكان ذلك بموجب مكاتبة بينهما ..
يظهر من ذلك أن البيع قد وقع وأنه بيع بثمن مؤجل. ومع أن الأجل غير بين، إلا أن الشرط بعدم الإفراغ إلا بعد سداد كامل الثمن شرط باطل لمخالفته لمقتضى العقد. والقائل بصحة الشرط لكون البيع معلق على استيفاء كامل الثمن محق إذا كان العقد قد نص صراحةً على اعتبار البيع مقالاً إذا انتهت مهلة السداد دون دفع الثمن، وهو مخطئ لكون البائع قد استلم دفعتين من الثمن وسلم أصل الصك للمشتري ولم ينص العقد على الفسخ بشكل صريح.

* قام زيد بعد ذلك بإدخال شركاء معه في الارض لغرض جمع باقي قيمتها وتسديده للبائع عمرو .. حيث اتفق مع شركائه على تقاسم الارض مشاعة بينهم كالتالي:
لزيد الربع ولأخيه فهد الربع ولخالد النصف .. وقام كل من الشركاء فهد وخالد بتسديد ثلثي قيمة ما يخص نصيب كل منهم من الارض لزيد والثلث الباقي عند الافراغ .. كما تم تفويض زيد بإكمال الاجراءات وعمل ما يلزم بعد الرجوع لأخذ رأي شركائه .. وكل ذلك بموجب مكاتبة بينهم ..
وهذا بيع آخر مثل سابقه، وأراه صحيحاً وإن زاد في ثمنه عن مشتراه من عمرو لأن الأرض ملك لزيد.
* قام زيد بتسديد جزء آخر من القيمة للبائع الاول عمرو .. لكنه لم يسدد كامل القيمة رغم استلامه القيمة من شركائه ..
هذا يؤكد لزوم البيع. المبيع قد أصبح ملكاً لزيد ودخل في ضمانه والثمن قد أصبح ملك لعمرو ما استلمه منه وما بقي في ذمة زيد.
* نتيجة لوجود مطالبات مالية عليه من اطراف اخرى .. فقد سجن زيد
* في أثناء وجود زيد في السجن .. هدده عمرو بأنه في حال عدم إكمال القيمة سيقوم بالتصرف ببيع الارض .. ودار جدل بينهما انتهى باتفاقهما شفهيا بأن يعيد زيد نصف الارض لعمرو على أن يتم اعتبار ما تم تسديده من المبالغ من قيمة نصف الارض فقط .. ويكون افراغ هذا النصف بعد استيفاء كامل قيمته .. وتم هذا التنازل عن نصف الارض من قبل زيد دون الرجوع لأخذ رأي شركائه في ذلك ..
لا حق لعمرو في تهديده فليس له إلا أن يطالب زيد ببقية الثمن الذي في ذمته إن حل أجله. ولا حق لزيد في تبعيض الصفقة وتنازله عن نصف الأرض كونه تصرف منه فيما لا يملك من حصص شركاه خالد وفهد. وتصرفه لا ينفذ إلا فيما يملك.

* بعد ذلك قام عمرو ببيع كامل الارض على سعد وأفرغها له ..
اعتداء وظلم.

* وفي موضوع مستقل .. كان بين شركاء زيد (فهد وخالد) قضية يطالب فيها خالد بتسديد مبلغ مالي له في ذمة فهد .. فدفع فهد بأنه قد أحال خالد في هذا المبلغ على زيد (شريكهم في الارض) .. وأن زيد قبل الحوالة .. ولأنه بقي على خالد ان يدفع لزيد باقي قيمة نصيبه في شراكة تلك الارض .. فقد اعتبرها زيد من تلك القيمة .. وتم الاتفاق بينهم على ذلك ...... ولأن زيد كان في ذلك الوقت في السجن .. فقد أراد ناظر قضيتهم أن يمحص ما دفع به فهد من ثبوت الحوالة .. وقد تبين له أن مناط الحوالة هي جزء من قيمة تلك الارض .. ورأى ان بيع زيد على خالد نصف الارض لم يثبت بعد .. لان زيد - حسب رأي فضيلته - لا يزال في السجن وقد باع على خالد أرضا لم يحزها ولم يكن مقدورا على تسليمها .. وقد رأى فضيلته فساد هذا البيع الذي كان مناط الحوالة .. فأبطل ما دفع به فهد في هذه الدعوى من وجود الحوالة .. وحكم باستقرار المبلغ الذي يطالب به خالد في ذمة فهد ......... وما حصل في هذه الدعوى سنعود له .. لأن ما ورد في حيثياته عن فساد بيع زيد نصف الارض لخالد قد أثر لاحقا رغم أنه لم يكن الموضوع الاساس في هذه الدعوى .. ولم يكن البائع زيد ممثلا فيها ..

إن ثبتت الحوالة بقبول خالد فقد برئت ذمة فهد ولا عبرة لما تم بعد ذلك بين المُحال والمُحال عليه من اتفاق "مقاصة" اعتبرا فيه المبلغ جزء من ثمن الأرض الذي في ذمة خالد لزيد، إذ لو بطل البيع للزم زيد رد المبلغ محل الحوالة لخالد وليس لفهد. كما أن حكم ناظر الدعوى ببطلان تصرف زيد في الأرض في حقيقته خطأ واضح إضافةً إلى كون زيد غير ممثل في الدعوى. وحيث أن المبيع في هذه الحالة (الأرض) هو مما لا يحتاج إلى حق توفية، فيجوز التصرف فيه قبل قبضه إذا كان البيع لازماً (هذا عند الحنابلة). كما أن جميع المذاهب _ما عدا الشافعية_ قد أجازوا التصرف في العقار قبل قبضه إذا استقر ملك مشتريه عليه بعقد مكتسب للزوم. ولا يلزم لذلك سداد الثمن إن كان مؤجلاً. أما الإفراغ فهو من إجراءات التثبيت اللاحقة (طالما لم يبدأ العمل بنظام السجل العقاري). وهو لازم على عمرو بمجرد وقوع البيع لزيد. والذي يظهر أنك يا أخي المستشير قد دفعت بعدم قدرة زيد على التسليم وبفساد بيع زيد في مطالبتك لفهد بسداد المبلغ أو أنك على أقل تقدير قد وافقت القاضي في ذلك وهو ما أضر بك لاحقاً كما ذكرت.
* خرج زيد من السجن فرفع دعوى ضد عمرو يطالبه بنصف الارض .. فأفهمه القاضي بأن دعواه تقام على من بيده العين.
ليته فعل قبل ذلك وطالب بكامل الأرض وأنتم معه.

* رفعها زيد على من بيده العين وهو سعد .. وتم إدخال عمرو في الدعوى ..
* زيد في هذه الدعوى يطالب بإفراغ نصف الارض تنفيذا لاتفاقه الشفهي مع عمرو .. ويطالب بإلغاء تصرف عمرو عندما باع على سعد كامل الارض دون الرجوع لشريكه بالنصف زيد ..
* رغم ان مطالبة زيد كانت على النصف الا ان عمرو قد أقر في هذه الدعوى بأن البيع في الاساس كان على كامل الارض وانه حصل اتفاق لاحق بينهما على استعادة عمرو لنصف الارض وقصر البيع على النصف فقط .. وقد تجاهل زيد ذلك مكتفيا بالمطالبة بإثبات ملكيته لنصف الارض .. وذلك في محاولة منه للتنصل مما يترتب على ذلك من وجود شركاء له في ملكية كامل الارض ..
* بناء على ثبوت ما تقدم من دعوى زيد .. واقرار بائعه عمرو .. فقد حكم فضيلته بثبوت ملكية زيد لنصف الارض .. وان للمدعى عليه سعد الرجوع بالقيمة على من باع عليه ..
* في تلك الاثناء كان شركاء زيد يترقبون نتيجة دعواه في الارض .. لأن ثبوت ملكيته يثبت معه ملكية شركائه في الارض .. ولم يدر بخلدهم انه يطالب بالنصف فقط .. ولا يعلم الشريك (خالد) ان كان قد صدر الحكم لزيد أم لا ..
* قام الشريك بنصف الارض (خالد) بمطالبة زيد بأن يفرغ له نصف الارض حسب الاتفاق السابق بينهم .. وبعد المماطلة رفع عليه الدعوى .. فنظرت عند نفس القاضي الذي أثبت ملكية زيد في الارض ..
* قدم خالد دعواه بمطالبته زيد بأن يفرغ له نصف الارض تنفيذا لاتفاقهم السابق .. أقر زيد بصحة الدعوى .. لكنه دفع بما ورد في حيثيات القضية التي دارت بين خالد وفهد .. وان ناظر قضيتهم قد حكم بفساد بيع زيد على خالد .. لأن زيد كان سجينا ولم يحز الارض ولم يكن قادرا على تسليمها .. أجاب خالد بأن ما تعرض له زيد من ظروف حدثت بعد البيع عليه بفترة .. وهي عارضة وقد زالت الظروف عن زيد الان واستطاع اثبات ملكيته في الارض .. اي ان ما ورد في حيثيات ذلك الحكم قد ظهر خلافه بثبوت ملكية زيد في الارض ........ ثم سأل فضيلته خالد سؤالا غريبا .. وهو سؤاله هل ينطبق الاتفاق السابق بينكم على الشراكة على واقع الارض الان .. فأجاب خالد بأنه لا ينطبق لأن الاتفاق كان على تقاسم كامل الارض لي النصف ولزيد الربع ولأخيه فهد الربع .. وليس في ملكية زيد الان الا نصف الارض .. لكن تنازل زيد عن النصف من الارض وإعادته لعمرو لم نفوضه فيه ولم نعلم عنه ..
* أصدر فضيلته الحكم بصرف النظر عن دعوى خالد .. مسببا حكمه بما استشهد به زيد من ورود ذكر فساد البيع (الحاصل بين زيد وخالد) المذكور في حيثيات الحكم الصادر في قضية (خالد وفهد) المذكورة أعلاه .... و لما قرره خالد من عدم انطباق الاتفاق السابق بتقاسم كامل الارض على واقع الارض الان .. حيث ان ملكية زيد انحصرت في النصف فقط .....
* مر الحكم مرور الكرام على التمييز .. وصدق بالاكثرية
* تمكن خالد من الحصول على صورة من الحكم المثبت لملكية زيد الوارد ذكره أعلاه .. فتقدم به خالد بالتماس لإعادة النظر لظهور الصك المثبت لملكية من باعه .. فقنع بذلك التمييز وأحاله لناظر القضية ..
* أعادها ناظر القضية للتمييز دون إجابة صريحة على ما استدل به خالد على صحة دعواه ..
* تقدم خالد باعتراض .. قبل من التمييز وأعيدت منهم الى ناظرها بنفس الملاحظة ..
* فتح فضيلته الجلسات .. أخذ فيها إفادة خالد حول أدلته .. ثم حكم بأنه لم يظهر له سوى ما حكم به سابقا .. دون إجابة ملاقية لما طلب منه قضاة التمييز .. حيث لم يذكر فضيلته تفنيدا واحدا لدلالة الصك المثبت لملكية زيد على صحة دعوى خالد ..
* تقدم خالد باعتراض ألحقه بالمعاملة طالبا نقض الحكم وإحالتها لقاض آخر ..
* أعادها التمييز لناظرها .. فأجاب فضيلته بإجابة لم يطلع عليها خالد .. فعادت للتمييز الذي فاجأ خالد بتصديق الحكم ..
* بحث خالد بين أوراقه التي لم يقدمها .. فوجد ورقة فيها الدلالة على استمرار شراكته مع زيد في هذه الارض .. موقعة بتاريخ لاحق لصك حكم القضية التي كانت بينه وبين فهد (الوارد في حيثياتها ذكر فساد بيع زيد على خالد) .. فتقدم بهذه الورقة بالتماس لإعادة النظر في الحكم .. فرفض من التمييز دون ذكر مبرر لذلك ..
* تقطعت بخالد السبل .. فلم يبق الا المحكمة العليا .. وهو الان بصدد إعداد التظلم الذي سيقدمه للمقام السامي .. طالبا إحالته للمحكمة العليا..

كل ما سبق من مجريات وأحداث ما هي إلا نتيجة لأخطاء قبلها. لا يمكن أن يصح المبنى إن كان الأساس فاسداً ولن يتوقف الخلل مهما رُفع ورُقع!

وبعد هذا السرد الطويل .. والذي يعد مختصرا معتصرا لما دار من أحداث في هذه القضية .. ما رأيكم في وقائعها بشكل عام ..
وما رأيكم في تنصل زيد من شريكه خالد حينما استشهد بما ورد عن فساد بيعه على خالد في صك حكم قضية خالد مع فهد .. والذي ورد فيه أن زيد باع على خالد أرضا لم يحزها ولم يكن قادرا على تسليمها .. مع العلم بأن صك الارض كان في حوزة زيد .. والقاضي لم يأخذ في هذه المسألة لا إفادة زيد ولا عمرو ..

بيع زيد لخالد ولفهد صحيح. والأرض كما ذكرنا هي مما لا يحتاج إلى حق توفية وبالتالي يجوز التصرف فيها قبل قبضها ولا حجة بعدم الإفراغ لأنه لازم على البائع الأول.

ولنفترض أن زيد فعلا باع على خالد أرضا لم يحزها ولم يكن قادرا على تسليمها .. أليست العلة من اشتراط القدرة على التسليم هي لعدم وقوع المشتري في الغرر المنهي عنه في البيوع .. فإذا كان المشتري خالد حين الشراء كان يعلم بعدم قدرة زيد على تسليم الارض وقتها .. وان ذلك يتطلب وقتا لإنهاء وضعه مع المالك الاصلي للارض .. ألا يعد العلم بذلك نفيا لوجود الغرر ..

عدم القدرة على التسليم لا ينطبق على هذه الحال. فالأرض أصبحت ملكاً للمشتري ومن ضمانه بمجرد الإيجاب والقبول. وليست الأرض كالجمل الشارد ولا كالطير في الهواء ولا كالسمكة في البحر! ولا كمنقول يحتاج لحق توفية ليس بحوزة البائع الأخير! ولا كسلعة يخشى تلفها؟ فإن امتنع البائع الأول عن الإفراغ، أجراه الحاكم بنفسه عند ثبوت البيع. إذ كيف يبيع وفي نفس الوقت يحتفظ بالمبيع؟! أي تناقض هذا؟! ثم ما الذي يعنيه اشتغال الذمتين بلا ثمرة؟! وبيع الكالئ بالكالئ حرام. إن اشتراط الإفراغ بسداد الثمن في هذه الحالة الموصوفة لا عبرة له لصدور البيع. والذي عليه الحنابلة هو بطلان هذا الشرط وصحة العقد لمنافاته لمقتضى العقد.

ثم ألا يعد استلام زيد للارض فيما بعد دليلا على قدرته من قبل لكنها تطلبت زمانا قد رضي به كل المتبايعين .. وذلك تأسيسا على ان القدرة على التسليم هي شرط لنفاذ العقد لا انعقاده ..
وهذه الصورة ألا تشبه إلى حد كبير ما يحصل من تداول لسندات المساهمات العقارية .. حيث ان هذا السند يمثل جزءا مشاعا من ارض .. ويباع هذا السند على الرغم من عدم حيازة الارض وعدم القدرة على التسليم او الافراغ ....
وللتوضيح .. فإن هذه الشبهة (عدم القدرة على التسليم) لم يصر عليها فضيلته .. ولم ينسخها .. بل تركها دون تأكيد لها ودون نفي لدلالتها على حكمه .. لكنها ستمر على مجهر المحكمة العليا .. وهذا ما أعاد الاهتمام بها ........

آمل أن أجد من أصحاب الفضيلة والاساتذة الكرام من ينير العتمة .. ويزيل الرمادية .. مع الشكر الجزيل مقدما ..

أخي المستشير لا زلت أرى أن لك ولفهد الحق في المطالبة باستلام كامل حصتكما ليس من زيد فقط بل ممن بيده العين حالياً ولا بد من إدخال من يلزم، مع أنك قد أخطأت بمطالبة فهد وبسعيك لإبطال الحوالة بعد قبولها. ليت فهد يسعى في نقض الحكم الذي صدر لك عليه. أعتب عليك تصرفك مع فهد بالقدر الذي أعتب به على زيد تصرفه مع عمرو. أسأل الله لي ولك ولقارئه التوفيق والسداد وأن يُظهر الحق كان لك أو كان عليك وأن لا يُضر بقولي أحد.


تنبيه: هذا رأي شخصي يحتاج إلى تقويم أطرحه دون أدنى مسؤولية... وصل اللهم وسلم على نبينا محمد.

[مشعل التويجري]

شيخنا الدكتور ناصر .. أجزل الله لك الاجر والمثوبة
بحثت فيما قلت, لكن هل عرض المسألة على أنها من بيوع الأمانة يخرجها من اشكالية القدرة على التسليم ..


شيخنا الفاضل عبدالرحمن .. أشكرك على تفاعلك الجميل, وتعليقاتك النيرة ..
- بحثت في المغني, مجلد 6 ص 188 - 192 فوجدت مذهب الحنابلة في بيع ما سوى الطعام قبل القبض على روايتن, وقد رجح ابن قدامة القول بالجواز, لكن قضاة المحكمة العليا ماذا يرجحون ؟ هل من شواهد على ما استقر عليه قضاؤنا في هذه المسألة ..
- قلت: (مع أنك قد أخطأت بمطالبة فهد وبسعيك لإبطال الحوالة بعد قبولها. ليت فهد يسعى في نقض الحكم الذي صدر لك عليه. أعتب عليك تصرفك مع فهد بالقدر الذي أعتب به على زيد تصرفه مع عمرو), وأجيب: بأنه حينما دفع فهد بالحوالة, رد موكلي (خالد) بأنه قد اشترط للحوالة الافراغ الفوري له, لكونها حوالة على قيمة هذه الارض, ولما لم يحصل مراده بالافراغ, طالب من ظن أن المبلغ مستقر بذمته وهو فهد ..
وللعلم, ففهد هو اخو زيد, وقد تواطأ فهد مع أخيه بإعطاءه صورة من الحكم الوارد فيه إبطال الحوالة, والتي استشهد بها زيد في الدعوى المقامة ضده من خالد ..
قد عتبنا على موكلنا (خالد) فيما عتبت, لكن ملابسات كثيرة في القضية يطول شرحها جعلت من خالد - وهو الغير متخصص بهذا الفن - يسلك مسلكاً قد أضر به كثيراً, ولو كنت أعلم الغيب لاستكثرت من الخير وما مسني السوء ..

أشكرك كثيراً على تفاعلك, ونطمع في المزيد ..

[د. ناصر بن زيد بن داود]

جاء في المغني لابن قدامة المقدسي الحنبلي يرحمه الله :
[ مَا يَحْتَاجُ إلَى الْقَبْضِ لَا تَجُوزُ الشَّرِكَةُ فِيهِ ، وَلَا تَوْلِيَتُهُ ، وَلَا الْحَوَالَةُ بِهِ قَبْلَ قَبْضِهِ .
وَبِهَذَا قَالَ أَبُو حَنِيفَةَ وَالشَّافِعِيُّ .
وَقَالَ مَالِكٌ : يَجُوزُ هَذَا كُلُّهُ فِي الطَّعَامِ قَبْلَ قَبْضِهِ ؛ لِأَنَّهَا تَخْتَصُّ بِمِثْلِ الثَّمَنِ الْأَوَّلِ ، فَجَازَتْ قَبْلَ الْقَبْضِ ، كَالْإِقَالَةِ .
.. ..
.. ..
فَصْلٌ : وَأَمَّا التَّوْلِيَةُ وَالشَّرِكَةُ فِيمَا يَجُوزُ بَيْعُهُ فَجَائِزَانِ ؛ لِأَنَّهُمَا نَوْعَانِ مِنْ أَنْوَاعِ الْبَيْعِ ، وَإِنَّمَا اخْتَصَّا بِأَسْمَاءٍ ، كَمَا اخْتَصَّ بَيْعُ الْمُرَابَحَةِ وَالْمُوَاضَعَةِ بِأَسْمَاءٍ ] .

[مشعل التويجري]

شيخنا الفاضل .. أحسن الله إليك
في هذه القضية, زيد كان متفقا مع المالك الاول عمرو على سعر مليون وسبعمائة ألف, ثم أوهم زيد شركاؤه بأن شراؤه كان على سعر مليون وثمانمائة ألف, وأجرى تقاسم الارض بينهم على أساس هذا السعر ..
هل يؤثر هذا الفرق والذي كان بإيهام من زيد على تكييفكم للمسألة أعلاه ..

شاكرين تفاعلكم, وتقبل الله من الجميع صالح الأعمال, وكل عام وأنتم بخير

[ابن البدر]

*أراد ناظر قضيتهم أن يمحص ما دفع به فهد من ثبوت الحوالة .. وقد تبين له أن مناط الحوالة هي جزء من قيمة تلك الارض .. ورأى ان بيع زيد على خالد نصف الارض لم يثبت بعد .. لان زيد - حسب رأي فضيلته - لا يزال في السجن وقد باع على خالد أرضا لم يحزها ولم يكن مقدورا على تسليمها .. وقد رأى فضيلته فساد هذا البيع الذي كان مناط الحوالة ..
..


العماره المؤجره تباع ولا ماتباع !!!
تباع وماهي في حيازة مالكها.
شيخكم ماقال وش سبب عدم القدره على التسليم ؟
هل هو السجن ! او البائع معاق ! او الارض ثقيله ماقدر يشيلها يعطيها لرفيقكم!
يمكن الارض منحاشه ! او الارض قي اندونيسيا وطمر عليها التسونامي وزرطها البحر !
الاحتمال الاقرب انها كانت مغتصبه قبل حدوث البيع!
لو كانت مغتصبه بعد البيع هذا وضع ثاني ...
لان القاضي بدل مايرفع يده عنها ويضع يد صاحبكم على حلاله اصبح القاضي بحكمه هذا مقر للظالم المعتدي على ظلمه وكان له خير معين.

[مشعل التويجري]

أخي ابن البدر .. أشكرك على تفاعلك
بالنسبة لما ذكرت عن بيع العمارة المؤجرة, فهو قياس مع الفارق, فالعمارة المؤجرة اذا كانت مفرغة باسم مالكها, ويسكنها مستأجر بموجب عقد موقع مع المالك, فمالكها يعد حائزا فعليا على ملكيتها, وقادرا على نقل ملكيتها وتسليمها مع عقد الايجار للمالك الجديد ..
أما عن ذكر سبب عدم القدرة على التسليم, فقد ورد في ذلك أن البائع سجين وعليه مطالبات مالية للغير, ولكن قد أوضحنا بأن هذا السجن لم يكن الا بعد بيعه على شركائه بفترة طويلة ..

ننتظر من مشايخنا .. الدكتور ناصر .. وعبدالرحمن .. الاستمرار في تفاعلهم الجميل والمثري للموضوع ..

تحياتي للجميع ,,

[ابن البدر]

أخي ابن البدر .. أشكرك على تفاعلك
بالنسبة لما ذكرت عن بيع العمارة المؤجرة, فهو قياس مع الفارق, فالعمارة المؤجرة اذا كانت مفرغة باسم مالكها, ويسكنها مستأجر بموجب عقد موقع مع المالك, فمالكها يعد حائزا فعليا على ملكيتها, وقادرا على نقل ملكيتها وتسليمها مع عقد الايجار للمالك الجديد ..

الملكيه تنتقل باحد التصرفات الناقله للملكيه وانت محامي ودرستها وتعرفها وش هي في الفقه وفي القانون ... والاكيد ان افراغ الصك لايعد من التصرفات الناقله للملكيه.
أما عن ذكر سبب عدم القدرة على التسليم, فقد ورد في ذلك أن البائع سجين وعليه مطالبات مالية للغير, ولكن قد أوضحنا بأن هذا السجن لم يكن الا بعد بيعه على شركائه بفترة طويلة ..

يارجال يستاهل رفيقكم ماجاه
اجل اول ما انسجن الرجال تطامروا يشتكونه.


تحياتي للجميع ,,
..........................................

[عبد الرحمن]

الأخ مشعل
في حال كان البيع من بيوع الأمانة (إشراك) وهو ما يظهر من قولك، فإنه يُفهم من كلام فضيلة الشيخ ناصر أنك بالخيار بين عدة أمور. إن أردت الأرض فلك المطالبة بإمضاء البيع وتفريق الصفقة أي القبول بنصف النصف مع تحمل زيادة الثمن التي أوهمك بها البائع أو مع رفض الزيادة أي بسعر التكلفة ومن ثم مطالبته بما زاد عن ذلك مما سلمته له. وإن لم ترد المضي في البيع فلك الرجوع على البائع بكل ما دفعت.


وأقول أنه لو كان البيع محل الدعوى من بيوع الأمانة (إشراك أو تولية أو وضيعة أو مرابحة) أو كان البيع مساومةً فلك المطالبة بإمضاء البيع واستلام ما اشتريته كاملاً.

لكن بما أن الحال ما ذكرت وفي ظل وجود أحكام سابقة، فلست أرى لك إلا ما تفضل به شيخنا جزاه الله عنا خيراً.

[مشعل التويجري]

شيخنا الفاضل .. عبدالرحمن

أفهم من سطرك الأخير: أن ما استقر عليه قضاؤنا في مثل هذه القضية عند طلب إمضاء البيع, هو الالزام بتفريق الصفقة, وعدم الحكم بكامل ما اشتراه المشتري, حتى وإن كان تصرف البائع بالتنازل فضولي لم يؤذن له فيه ..

هل اطلعت على أحكام سابقة بهذا الخصوص, وكيف لي الاطلاع عليها ..


شاكرا تواصلك الكريم ,,

[عبد الرحمن]

لا، لا أعني ذلك.
وللعلم فإن السوابق القضائية ليس لها حجية في القضاء السعودي. فما من مستقر إلا ما ترى المحكمة حين دراسة قضيتك أنه الحق، ولا أعلم بوجود مبادئ مستقرة ومتاحة بشكل يمكنك من الاستناد إليها في طلبك، فلا تُشغل بذلك.
لك أخي الكريم أن تطلب الأمرين بأن تبين استحقاقك لنصيبك كاملاً ثم تبين أن الحكم بعدم استحقاقك له كاملاً لا يعني عدم استحقاقك لنصفه بتبعيض الصفقة كما أشار بذلك فضيلة الدكتور. سيكون من المفيد إطلاعك على فصل التصرف في المبيع وفصل قبض المبيع في كل من الكشاف وشرح المنتهى. وزودنا بقرار المحكمة العليا لكي يكتمل الموضوع ويستفيد منه القراء.

[مشعل التويجري]

أشكرك كثيرا على تفاعلك شيخي الفاضل
والحقيقة أنني استفدت مما طرحته وطرحه الدكتور ناصر ..

أتمنى من الدكتور ناصر نقل هذا الموضوع إلى منتدى المحاكم العامة .. لتعم الفائدة أكبر قدر من الإخوة والزملاء وليستفيدوا ويفيدوا ..

وللعلم .. فاللائحة لا زالت مسودة لم نقدمها بعد للمقام السامي .. لإعطائها مزيدا من الدراسة والتمحيص .. وبما أن طلب شيخنا عبدالرحمن لا يرد : فسأزودكم بقرار المحكمة العليا بإذن الله

[اخصائي عقود]

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته

ننتظر منكم تفضل علينا بالجديد

[عبدالرحمن العبدالله]

احسن الله الى الجميع
في ثنايا الطرح كان هناك كلام عن تكييف القضية من قبل القاضي
والسؤال من ثم يتعلق بمسألة التكييف , هل هي مسألة وقائع ام قانون؟
هل هناك وقائع اثبتها القاضي؟ ام وقائه صنعها القاضي
هل هناك قانون طبقه على وقائع ؟
هل تككيف القضية مثلا على انها رهن في صورة بيع مسألة وقائع ام قانون؟
ام غيــــــــــــر ذلك؟