تداخل الصكوك

[وجهة نظر]

فضيلة الدكتور / ناصر سلمه الله
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته وبعد : بين يدي قضية شائكة ، حاصلها أن رجلين تنازعا في ملكية قطعة من الأرض مساحتها قرابة الثلاثة آلاف متر ، وكل منهما لديه صك يزعم أنه ينطبق على موقع النزاع ، والمشكلة أنه عند خروج هيئة النظر على الموقع ونظرا لقدم تاريخ كلا الصكين أحدهما عام 1396هجري والآخر 1398هجري ، ولتغير معالم المنطقة من ذلك الحين إلى الآن تاريخ نشوء النزاع ، فلم تتمكن الهيئة من تطبيق كلا الصكين كاملا الطبيعة ليتبين موقع النزاع مشمول بأي الصكين .
الحاصل أن أحد الصكين ـ بخلاف الآخر ــ وهو (حجة استحكام) لم تذكر فيه المساحة الإجمالية ولا مقدار طول كل ضلع من الأضلاع ، ثم قبل سنتين من الآن قام صاحب الصك بإضافة المساحة الإجمالية ومقدار طول كل ضلع ولكن أشكل علي أمور :
أ ـ هذا الصك صدر في حينه من محكمة(س) ثم أصبحت الولاية المكانية لهذا الموقع لمحكمة(ص) ، وقام صاحب الصك مؤخرا بإضافة المساحة ومقدار طول كل ضلع من المحكمة مصدرة الصك الأصلي وليس من المحكمة ذات الولاية المكانية حاليا فهل هذا التصرف سليم قضاء ؟
ب ـ من المعلوم أن إضافة المساحة الإجمالية لا يحتاج إلى إجراءات حجة جديدة ، لكن هل إضافة أطوال بعض الأضلاع يحتاج إلى إجراءات حجة جديدة أم يكتفي فيه بمخاطبة البلدية ويتم إثبات أطوال الأضلاع بموجب خطاب البلدية ؟َََ
ج ـ لاحظت أن هناك اختلافا في بعض الحدود المذكورة في الحجة الأصلية التي استخرجت عام 1398هـ وبين الحدود التي أضيفت مؤخرا بناء على الرفع المساحي الذي تقدم به صاحب الصك للمحكمة كأن يكون مثلا في الحجة الأصلية عبارة(ثم ينكسر الضلع غربا) بينما في التعديل صارت (ثم ينكسر الضلع جنوب شرق) ، فهل هذا قادح في حجية هذا الصك ؟
د ـ حين سألت صاحب الصك عن سبب تعديل الأطوال ذكر أنه قد باع جزءا من الأرض المشمولة في صكه على آخر ، فاحتاج لتعديل بعض الأطوال ، فهل هذا التعديل للأطوال يحتاج إلى إجراءات حجة جديدة تسمع فيها معارضةالمعارضين ؟َ لاسيما والصك بحالته القديمة لا يمكن تطبيقه على الموقع بحال من الأحوال بينما بعد حذف الجزء المباع منه يمكن تطبيقه ولو جزئيا ؟ََ وماذا لو ادعى الخصم أن هذه المبايعة هي مبايعة صورية قاصرة على المتبايعين فقط ، ولا يلزم منها ثبوت البيع فعلا ، وأنها مجرد حيلة لتطبيق الصك على موقع النزاع ؟ََ

[ابو محمد 2]

اللي أعرفه أن الصك الاقدم هو الذي يلغي ما بعده .
ثم إذا كانت الصكوك في إحدى المدن فعليكم بطلب التصوير الجوي وتحديد تلك المنطقة , فقد حصل معنا نزاع مماثل وفصل فيه التصوير الجوي وهو موجود بالامانه , حيث يظهر الارض على حالتها قبل الصكوك المشا راليها.

[الأعمش]

اللي أعرفه أن الصك الاقدم هو الذي يلغي ما بعده .
ثم إذا كانت الصكوك في إحدى المدن فعليكم بطلب التصوير الجوي وتحديد تلك المنطقة , فقد حصل معنا نزاع مماثل وفصل فيه التصوير الجوي وهو موجود بالامانه , حيث يظهر الارض على حالتها قبل الصكوك المشا راليها.



الأقدم بماذا؟

[ابو محمد 2]

الأقدم بماذا؟



الاقدم في استخراج الحجة , والا تقابل الخصمان ومن قويت حجته كان هو المالك الاصلي للارض . بورك فيكما..

[الأعمش]

قد يخرج شخص اسمه (س) حجة استحكام على أرضه ويدخل جزء ليس له
أو يستخرج حجة ليست له يدعي تملكها
ويحكم له
ويكتسب الحكم القطعية

ثم إنه يأتي شخص آخر اسمه (ص)
يدعي تملك أرض له أحيها من قديم حدودها وأطوالها ومساحتها مذكورة في الطلب
وجزء منها أخرج عليه (س) صك
أو جميعها أخرج عليه (س) الصك المكتسب للقطعية أعلاه

فهنا يكون تداخل أو معارضة على حجة بعد اكتسابها للصفة القطعية
وهنا يكون الاختصاص المحلي في بلد المدعى عليه لا بلد العقار
حسب نظام المرافعات الشرعية

وهنا ينظر شرعاً في الطلب والمعارضة
فإذا أحضر (ص) بينة أقوى من بينة (س) وفند (ص) بينة (س) وأحضر (ص) زيادة بينة وكانت بينته تشهد بأسبقية التملك ولم يحضر (س) ما يشهد بإنتقال الملكية له
فإن الملكية تثبت لـ (ص)


فالذي يظهر لي أن الأقدم بالإحياء هو الأحق
وليس الأقدم باستخراج الصك
والله أعلم

[ابو محمد 2]

جزاك الله خير النزاع في الصكين على موقع لا تنطبق حدوده عليهما .
والذي ظهر لك صحيح
لكن: لم يجاب السائل على أسئلته وهي مهمة. من (أ ) إلى (د ).
نأمل من الاخوة الكرام الاجابة جزاهم الله خير.

[وجهة نظر]

شكرا للأخوين الكريمين : الأعمش وأبي محمد2 على مشاركتهما ، ولكن القضية شائكة ومعقدة ، وتحتاج إلى ناقد بصير خبير ، وما زلنا في انتظار فارس المنتدى الدكتور / ناصر ليضع النقاط على الحروف ويتحفنا بما لديه ، فعسى ألا يطول انتظارنا .

[د. ناصر بن زيد بن داود]

الجواب داخل الاقتباس .



أ ـ هذا الصك صدر في حينه من محكمة(س) ثم أصبحت الولاية المكانية لهذا الموقع لمحكمة(ص) ، وقام صاحب الصك مؤخرا بإضافة المساحة ومقدار طول كل ضلع من المحكمة مصدرة الصك الأصلي وليس من المحكمة ذات الولاية المكانية حاليا فهل هذا التصرف سليم قضاء ؟
---------------------
ج/أ
ليس سليماً ؛ لعدم الاختصاص المحلي ، وهناك تطبيقات شاذة صدرت بتكليف من جهات قضائية عليا لا تصلح مستنداً لمخالفة النظام .
=====================

ب ـ من المعلوم أن إضافة المساحة الإجمالية لا يحتاج إلى إجراءات حجة جديدة ، لكن هل إضافة أطوال بعض الأضلاع يحتاج إلى إجراءات حجة جديدة أم يكتفي فيه بمخاطبة البلدية ويتم إثبات أطوال الأضلاع بموجب خطاب البلدية ؟َ
---------------------
ج/ب
إضافة المساحة فقط للصك المشمول بالأضلاع لا تحتاج إلى إجراءات ، بل يكفي إفادة البلدية لما هو داخل النطاق العمراني ، وإفادة الزراعة لما هو خارج النطاق ، وبشرط عدم الزيادة على ما تدل عليه الأضلاع المثبتة .
أما إضافة الأطوال والمساحة فتحتاج إلى إجراءات كاملة .
=====================

ج ـ لاحظت أن هناك اختلافا في بعض الحدود المذكورة في الحجة الأصلية التي استخرجت عام 1398هـ وبين الحدود التي أضيفت مؤخرا بناء على الرفع المساحي الذي تقدم به صاحب الصك للمحكمة كأن يكون مثلا في الحجة الأصلية عبارة(ثم ينكسر الضلع غربا) بينما في التعديل صارت (ثم ينكسر الضلع جنوب شرق) ، فهل هذا قادح في حجية هذا الصك ؟
---------------------
ج/ج
أي اختلاف في مسميات الحدود ، أو في اتجاهات الأضلاع : يوجب تكميل الإجراءات ؛ خصوصاً : إن كان يؤدي لزيادة المساحة .
=====================

د ـ حين سألت صاحب الصك عن سبب تعديل الأطوال ذكر أنه قد باع جزءا من الأرض المشمولة في صكه على آخر ، فاحتاج لتعديل بعض الأطوال ، فهل هذا التعديل للأطوال يحتاج إلى إجراءات حجة جديدة تسمع فيها معارضةالمعارضين ؟َ لاسيما والصك بحالته القديمة لا يمكن تطبيقه على الموقع بحال من الأحوال بينما بعد حذف الجزء المباع منه يمكن تطبيقه ولو جزئيا ؟ََ وماذا لو ادعى الخصم أن هذه المبايعة هي مبايعة صورية قاصرة على المتبايعين فقط ، ولا يلزم منها ثبوت البيع فعلا ، وأنها مجرد حيلة لتطبيق الصك على موقع النزاع ؟َ
---------------------
ج/د
إذا كان التعديل بعد البيع يظهر زيادة في المساحة الإجمالية عما أثبت سابقاً قبل البيع ، أو يؤدي إلى تعديل في الحدود تستدخل مساحات لم تكن مشمولة بالمساحة السابقة : فلابد من تكميل الإجراءات .
=====================

ملحوظة :
صكوك الاستحكام لا تمنع من سماع الدعاوى في مضامينها ؛ لأن دلالتها ظنية . والله أعلم

[ابو محمد 2]

جزاك الله خير وأحسن إليك

[وجهة نظر]

فضيلة الدكتور ناصر، اشكر لك تجاوبك ومعلوماتك القيمة ، وعسى أن يتسع صدرك ـ وهو ديدنك دائما ـ لبعض الاستفسارات الأخرى المتعلقة بذات الموضوع ، لأنه وبكل صراحة تعتبر قضايا تداخل الصكوك من أعقد وأعسر القضايا التي تمر على القضاة في المحاكم ومما يزيد من تعقيد تلك القضايا أن غالبية الصكوك التي يحتج بها أطراف النزاع هي من الصكوك القديمة التي صدرت قبل أكثر من ثلاثين عاما ، وتلك الصكوك ليست محددة المعالم بشكل واضح لعدم ارتباطها بمعلم واضح ثابت بل تجدها كثيرا تحتوي عبارة [ ويحدها من الشرق أملاك خاصة (دون تحديد لاسم المالك) ومن الغرب جبل ]، ويزداد الأمر تعقيدا حين تعلم أن غالبية الصكوك التي تحتوي على معالم ثابتة لا يمكن تطبيقها على الطبيعة لأن تلك المعالم قد اندرست وتغيرت طوال الثلاثين عاما الفاصلة بين تاريخ صدور الصك وتاريخ قيام النزاع فالهضبة أو التل قد صار ترابا ، وفي القضية التي بين يدي كلا الصكين يشتركان في أن الحد الشمالي لهما هو طريق رئيسي عام يمتد لأكثر من 30كم ولكن بقية الحدود كاملة لا تنطبق على الطبيعة ،وهذا هو سر الإشكال ، ويزداد النزاع بين الطرفين حدة وضراوة حين تعلم أن تلك الأراضي المشمولة بتلك الصكوك ــ على حد زعم أصحابها ــ كانت خلاءا مقفرة ، ثم أصبحت الآن تساوي ملايين الريالات لكون تلك الأراضي تقع على طريق رئيسي جديد ونحو ذلك ، وهنا يستأسد كل خصم في الطعن في صك خصمه ويزعم أن صكه ينطبق على موقع النزاع بخلاف صك خصمه ، وكل خصم يأتي برفع مساحي وكروكي هندسي موافق لما يدعيه ، وهنا يحار القاضي وتتكسر عنده النصال على النصال ، ولذا أستفسر من فضيلتكم عما يلي :
أولا : ما الرأي الأمثل من وجهة نظر فضيلتكم لمواجهة قضية نزاع على أرض ، كلا الخصمين بيده صك يزعم أنه ينطبق على موقع النزاع ، ولكن معالم الأرض الطبيعية قد تغيرت لطول الزمن ، ولا يمكن تطبيق كلا الصكين كاملا من جميع الحدود على موقع النزاع ؟ ويزداد الأمر تعقيدا حين يستعد كل طرف بإحضار شهود يشهدون بانطباق صكه على موقع النزاع ؟!! ويعلم فضيلتكم أنه لا يمكن القول بتبييض الأرض لكونها واقعة وسط أملاك خاصة
ثانيا : هل ترى لناظر القضية أن يخاطب البلدية لتزويده بما يسمى (المصورات الجوية ) لموقع النزاع ، وهي هي حجة قاطعة في القضية ؟
ثالثا : هل كون أحد الخصمين قد باع جزءا من أرضه المدعى أنها في موقع النزاع على آخر أو تنازل عنها لآخر صلحا قريب من موقع النزاع يعتبر قرينة تقوي جانبه على جانب خصمه ؟ وماذا لو دفع الطرف الآخر بأن هذا البيع أو الصلح صوري لأجل إثبات ما يدعيه خصمه ؟ وأنه قاصر على المتصالحين أو المتبايعين ولا تتعدى حجيته إليه ؟!!
رابعا: هل تعديل الأطوال في أحد الصكين نقصانا بحجة بيع جزء من الأرض أو التنازل عنها صلحا لآخر يحتاج لإجراءات جديدة كاملة أم يكتفى في إثبات الأطوال الجديدة بصك البيع أو صك الصلح والذي نص فيه مصدره على الأطوال الجديدة استنادا إلى الكروكيات المقدمة من المتصالحين ـ رغم احتمال التواطؤ بينهما ـ دون استكمال بقية الإجراءات من الإعلان في الجريدة ومخاطبة الدوائر الرسمية اكتفاء بالمخاطبات الواردة في الصك الأصلى قبل التعديل؟

[د. ناصر بن زيد بن داود]

أولا : ما الرأي الأمثل من وجهة نظر فضيلتكم لمواجهة قضية نزاع على أرض ، كلا الخصمين بيده صك يزعم أنه ينطبق على موقع النزاع ، ولكن معالم الأرض الطبيعية قد تغيرت لطول الزمن ، ولا يمكن تطبيق كلا الصكين كاملا من جميع الحدود على موقع النزاع ؟ ويزداد الأمر تعقيدا حين يستعد كل طرف بإحضار شهود يشهدون بانطباق صكه على موقع النزاع ؟!! ويعلم فضيلتكم أنه لا يمكن القول بتبييض الأرض لكونها واقعة وسط أملاك خاصة.
-------------------------
ج/
لا يمكن حصر ما الذي يلجأ إليه القاضي للاقتراب من الحل ، أو لكسب غلبة الظن عند تعذر اليقين .
ولكن هناك أموراً ينبغي الاطلاع عليها ، ومنها :
1/ صكوك المجاورين .
2/ شهادات المجاورين .
3/ إفادة العمدة .
4/ أهل الخبرة في القرية .
5/ مخططات البلدية السابقة .
6/ المصورات الجوية .
7/ مخططات الدوائر ذات العلاقة بالمكان .
8/ شهود الطرفين .
9/ أصل معاملات حجتي الاستحكام لطرفي النزاع .
10/ وضع اليد .
=============================

ثانيا : هل ترى لناظر القضية أن يخاطب البلدية لتزويده بما يسمى (المصورات الجوية ) لموقع النزاع ، وهي هي حجة قاطعة في القضية ؟
-------------------------
ج/
هي قرائن تقوي جانب أحد الطرفين ، أو تهدم بناء التواطؤ فيما بينهما .
=============================

ثالثا : هل كون أحد الخصمين قد باع جزءا من أرضه المدعى أنها في موقع النزاع على آخر أو تنازل عنها لآخر صلحا قريب من موقع النزاع يعتبر قرينة تقوي جانبه على جانب خصمه ؟ وماذا لو دفع الطرف الآخر بأن هذا البيع أو الصلح صوري لأجل إثبات ما يدعيه خصمه ؟ وأنه قاصر على المتصالحين أو المتبايعين ولا تتعدى حجيته إليه ؟!!
-------------------------
ج/
هو في الأصل حجة قاصرة بين طرفيه ، وهذا لا يمنع من دراسة هذا الجانب واستنباط ما يصلح دليلاً لأيٍ من الطرفين في حال وجوده .
=============================

رابعا: هل تعديل الأطوال في أحد الصكين نقصانا بحجة بيع جزء من الأرض أو التنازل عنها صلحا لآخر يحتاج لإجراءات جديدة كاملة أم يكتفى في إثبات الأطوال الجديدة بصك البيع أو صك الصلح والذي نص فيه مصدره على الأطوال الجديدة استنادا إلى الكروكيات المقدمة من المتصالحين ـ رغم احتمال التواطؤ بينهما ـ دون استكمال بقية الإجراءات من الإعلان في الجريدة ومخاطبة الدوائر الرسمية اكتفاء بالمخاطبات الواردة في الصك الأصلى قبل التعديل؟
-------------------------
ج/
متى كان ناتج التعديل مع كامل المقتطع يتوافق مع المساحة الأصلية ، أو يؤدي إلى نقصان المساحة المثبتة في الصك ابتداءً : فلا حاجة إلى تكميل الإجراءات ؛ بشرط عدم وجود تعديل جذري في حدود العقار الأصلي بتحويل الحد المملوك إلى طريق والعكس .

[قاض]

أ ـ هذا الصك صدر في حينه من محكمة(س) ثم أصبحت الولاية المكانية لهذا الموقع لمحكمة(ص) ، وقام صاحب الصك مؤخرا بإضافة المساحة ومقدار طول كل ضلع من المحكمة مصدرة الصك الأصلي وليس من المحكمة ذات الولاية المكانية حاليا فهل هذا التصرف سليم قضاء ؟

252/5 إذا تغيرت الولاية المكانية على العقار ولزم إكمال صكوك صادرة من المحكمة صاحبة الولاية الأولى فيتم إجراء الآتي :
◦أ- تقوم المحكمة صاحبة الولاية الأخيرة التي يقع في نطاق اختصاصها العقار بإكمال ما يلزم إكماله شرعاً ونظاماً للصكوك التي تقدم لها مع مراعاة تطبيق التعليمات المتعلقة بحجج الاستحكام .
◦ب -يبعث القاضي ما أجراه على صك الاستحكام إلى المحكمة التي أصدرته للتهميش على سجله وضبطه بما ألحق به.

[sul98]

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته
موضوعي بخصوص تداخل بين قطعتين عليها صكوك وسبب التداخل أنه عند تطبيق المخطط تم تنفيذ احدى الشوراع المجاور للقطعتين من الجهة الشمالية وتم اخذ جزء بسيط من مساحة القطعتين وحصل هناك نقص في مساحة القطعتين وقام احد اصحاب القطعتين المذكورة بتسوير ارضه وتطبيق صكه بالكامل فحصل نقص عند الطرف الثاني .... ويعترض الطرف الثاني ويريد تعويضة عن النقص الحاصل لدية ؟؟؟ فما الحل في هذه الحالة