ابوعبدالعزيز
07-03-2009, 12:50 PM
جريدة الاقتصادية - السبت 10 ربيع أول 1430 هـ. الموافق 07 مارس 2009 العدد 5626
تثمين العقارات في المحاكم
تحتاج المحكمة في قضايا عديدة إلى معرفة أقيام العقارات للفصل في القضية المنظورة أمامها , كما في قضايا قسمة التركات والشراكات أو النظر في التعويض عن استغلال العقارات, أو قضايا الاستئذان في بيع عقارات القاصرين والأوقاف أو شرائها أو قسمتها, أو تثمين العقار لبيعه في المزاد العلني في حال الرغبة في التنفيذ عليه, ويسمى هذا العمل بـ: "التثمين العقاري", أو: "التقويم العقاري", وهي مهنة مستقلة لها أصولها وأحكامها وأسسها العلمية ويقوم بها متخصصون محترفون يدرسون قواعدها ويشاركون في دوراتها ومؤتمراتها ولهم تصنيفات دولية, وخصصت بعض الدول للتثمين العقاري نظاما مستقلا ونظمت كيفية الترخيص للمختصين فيه ليتم ندبهم من قبل الجهات المعنية وبالذات القضائية عند الحاجة لذلك , وتتم مراقبة أعمالهم ومحاسبتهم في حال المخالفة. أما العمل في المحاكم في المملكة العربية السعودية فإنها إذا احتاجت إلى التثمين فإنها تلجأ إلى قسم الخبراء في المحكمة إلا أنه لا يوجد في هذه الأقسام متخصصون في التثمين العقاري , الأمر الذي يقلل من قدرتها على إفادة ناظر القضية بما طلب ولا سيما إذا تعدى الأمر مجرد معرفة قيمة العقار إلى تقويم المجمعات الكبيرة والمنشآت الضخمة التي تتطلب تقويما للأصول وأثر التهالك في الأصل ودخله وارتباطه بتمويلٍ على قيمة العقار، فضلا عن الصور المعقدة والمتضمنة تصكيك العقار أو تسنيد الديوان الناشئة له في صور كثيرة لا يمكن حصرها, ومع ما سبق فإن بعضا من المحاكم تطلب من قسم الخبراء إشراك متخصصين في العقار في كتابة التقرير وبالذات في القضايا الكبيرة, وقد تستعين بشركات كما حصل في تصفية بعض المساهمات العقارية إلا أنها اجتهادات شخصية من قبل ناظري القضية, أما تعامل القضاء مع تقارير الخبراء فهو منظم إلى حد مقبول وفق قواعد وأحكام مفصلة في نظام المرافعات الشرعية.
لابد من التأكيد أن عدم توافر الأسس العلمية والمهنية لهذه المهنة – التثمين العقاري -, بل وعدم وجود العدد المقبول من المتخصصين بها, وعدم الاستعانة بالموجود منهم يتسبب في تأخر الفصل في بعض القضايا , كما قد لا يحقق العدالة في بعضها كون من قام بالتثمين لم يكن بالكفاءة المطلوبة, والأمر يتطلب وجود تنظيم لهذه المهنة , ويمكن أن يتم تفعيل ما ورد في المادة 136 من نظام المرافعات الشرعية بإنشاء لجنة في وزارة العدل للترخيص للخبراء بصورة عامة ومنهم المثمنون العقاريون, وكذلك تطوير أقسام الخبراء في المحاكم بما يساعد على أداء العمل بالسرعة والجودة المطلوبة.
تثمين العقارات في المحاكم
تحتاج المحكمة في قضايا عديدة إلى معرفة أقيام العقارات للفصل في القضية المنظورة أمامها , كما في قضايا قسمة التركات والشراكات أو النظر في التعويض عن استغلال العقارات, أو قضايا الاستئذان في بيع عقارات القاصرين والأوقاف أو شرائها أو قسمتها, أو تثمين العقار لبيعه في المزاد العلني في حال الرغبة في التنفيذ عليه, ويسمى هذا العمل بـ: "التثمين العقاري", أو: "التقويم العقاري", وهي مهنة مستقلة لها أصولها وأحكامها وأسسها العلمية ويقوم بها متخصصون محترفون يدرسون قواعدها ويشاركون في دوراتها ومؤتمراتها ولهم تصنيفات دولية, وخصصت بعض الدول للتثمين العقاري نظاما مستقلا ونظمت كيفية الترخيص للمختصين فيه ليتم ندبهم من قبل الجهات المعنية وبالذات القضائية عند الحاجة لذلك , وتتم مراقبة أعمالهم ومحاسبتهم في حال المخالفة. أما العمل في المحاكم في المملكة العربية السعودية فإنها إذا احتاجت إلى التثمين فإنها تلجأ إلى قسم الخبراء في المحكمة إلا أنه لا يوجد في هذه الأقسام متخصصون في التثمين العقاري , الأمر الذي يقلل من قدرتها على إفادة ناظر القضية بما طلب ولا سيما إذا تعدى الأمر مجرد معرفة قيمة العقار إلى تقويم المجمعات الكبيرة والمنشآت الضخمة التي تتطلب تقويما للأصول وأثر التهالك في الأصل ودخله وارتباطه بتمويلٍ على قيمة العقار، فضلا عن الصور المعقدة والمتضمنة تصكيك العقار أو تسنيد الديوان الناشئة له في صور كثيرة لا يمكن حصرها, ومع ما سبق فإن بعضا من المحاكم تطلب من قسم الخبراء إشراك متخصصين في العقار في كتابة التقرير وبالذات في القضايا الكبيرة, وقد تستعين بشركات كما حصل في تصفية بعض المساهمات العقارية إلا أنها اجتهادات شخصية من قبل ناظري القضية, أما تعامل القضاء مع تقارير الخبراء فهو منظم إلى حد مقبول وفق قواعد وأحكام مفصلة في نظام المرافعات الشرعية.
لابد من التأكيد أن عدم توافر الأسس العلمية والمهنية لهذه المهنة – التثمين العقاري -, بل وعدم وجود العدد المقبول من المتخصصين بها, وعدم الاستعانة بالموجود منهم يتسبب في تأخر الفصل في بعض القضايا , كما قد لا يحقق العدالة في بعضها كون من قام بالتثمين لم يكن بالكفاءة المطلوبة, والأمر يتطلب وجود تنظيم لهذه المهنة , ويمكن أن يتم تفعيل ما ورد في المادة 136 من نظام المرافعات الشرعية بإنشاء لجنة في وزارة العدل للترخيص للخبراء بصورة عامة ومنهم المثمنون العقاريون, وكذلك تطوير أقسام الخبراء في المحاكم بما يساعد على أداء العمل بالسرعة والجودة المطلوبة.