مجمع تجاري يتعرض لإغلاق منافذه بسبب أعمال حفريات

[قسطاس]

الحمد لله وحده, وبعد:
فهذا مجمع تجاري كبير, جميع محلاته مؤجرة ويعمل منذ سنوات بشكل ممتاز, إلا أنه قبل فترة بدأت احدى شركات المقاولات بأعمال تطوير للطريق المار على المجمع, وقد قامت الشركة حين بدئها العمل بإغلاق جميع المداخل والمخارج النافذة على المجمع ..
هذا الإغلاق التام للمنافذ أدى إلى عزوف الزبائن عن المجمع لصعوبة الوصول, مما خفض بشكل كبير مبيعات المحلات التجارية, وهو الأمر الذي اضطر ادارة المجمع الى مراعاة أصحاب المحلات وعمل تخفيض في الايجارات ..
تمت مخاطبة البلدية لإيجاد حل للموضوع وعمل مداخل ومخارج مناسبة للمجمع أثناء سير العمل في المشروع, إلا أن البلدية لم تستجب ..
تمت مخاطبة الشركة المنفذة للمشروع, وأجابت بأنها لا تستطيع فتح أي منفذ أو طريق دون توجيه البلدية وأن فتح أي طريق في ظل وجود أعمال حفريات عميقة قد يشكل خطرا على المارة, إضافة الى أنه يوجد بوابة خلفية للمجمع التجاري ..
لم تقتنع ادارة المجمع بإجابة الشركة, حيث أنه يوجد في كثير من الطرق أعمال حفريات كبيرة ولم تؤدي الى إغلاق المنافذ المؤدية الى الاسواق التجارية المطلة عليها, أما استخدام البوابة الخلفية للمجمع فهو أمر (يمشي الحال) ولكن لا يكفي ولا يقارن بواجهة المجمع المطلة على الطريق ..
وللعلم: فإن مدة تنفيذ المشروع سنتين, لم يمضي منها سوى شهر, وإذا استمر الاغلاق, فإن مسألة عودة المجمع الى سابق عهدة قد تكون صعبة حتى بعد انتهاء تنفيذ المشروع ..


الأساتذة والزملاء الكرام .. ما رأيكم في التصرف المناسب في هذه الحالة ..
وإذا كان من دعوى, فعلى من تتوجه, وبما يطالب (إيقاف الضرر أو التعويض أو بهما)
وإذا اتفقنا على وجود الضرر على المجمع من جراء أعمال الحفريات, فهل ركن الخطأ يعد ثابتا هنا, سواء على الجهة صاحبة المشروع أو الشركة المنفذة ..

أنتظر رأيكم
ولكم تحياتي ,,

[ابو محمد 2]

هذه المشكلة تحصل دائماً ومتكررة وضررها يقع على المستأجر قبل المؤجر ثم بعد رحيل المستاجرين وأغلبهم قد خسر ولم يربح بحثاً عن موقع تجاري آخر يكون المجمع قد تضرر بعزوف الزبائن عنه.
وكان يجب على الشركة المنفذة الا تغلب مصلحتها على مصالح اصحاب المحلات التجارية بعدم وضع مداخل ولو مؤقته للوصول الى المحلات من قبل الزبائن.
أخي الكريم إن كنت محامياً فلا تأخذ هذه القضية الا بعد الحصول على نسخة من عقد الشركة مع الادارة الحكومية فإن وجدت فيه اشارة إلى أن على الشركة فتح مداخل وقد عمل حساب ذلك في العقد فدعواك على الشركة استناداً إلى تلك الفقرة من العقد. لإلزامها بفتح مداخل للمحلات أما التعويض فإثبات الضرر الذي وقع نسبي ويصعب تقديره.
وإذا وجدت العقد لم يذكر به ما يسمح بالمرور , فقد تحتج الادارة الحكومية بأن للمجمع مدخل من الخلف والمصلحة عامة من هذا المشروع لخدمة المجع وغيره من سكان الحي وهنا إثبات الضرر ضعيف في مواجهة الإدارة ولا يخفاك أن عقود الإدارات الحكومية هي من العقود الجبرية التي تتحوط فيها الإدارات الحومية لنفسها وصيغتها في الغالب عند وضع الشروط موحدة.
وأرى أنها قضية خسرانه فلا تأخذها.

[وكيل المحكمة]

أخي قسطاس

المسألة مهمة وتحتاج عناية خاصة .
برأيي من ناحية توجيه الدعوى أرى أنها تتوجه إلى الجهة الإدارية صاحبة المشروع وليس إلى الشركة حتى لو كان التنفيذ لا يتطلب غلق الشارع ، وذلك من باب مسؤولية المتبوع عن أعمال تابعه
والمناسب أن تكون المطالبة بالاتجاهين : رفع الضرر بفتح الشارع ، والتعويض عن مدة غلقه .

يبقى الكلام عن مسألة الخطأ ، فقد يعد الأمر من قبيل الخطأ إذا كان غلق الشارع بدون ترخيص من الجهة المختصة ( غالبا هي البلدية ) أو كان تنفيذ المشروع لا يتطلب ولا يقتضي غلق الشارع
أما فيما سوى ذلك فهي مسؤولية على أساس المخاطر ( تحمل التبعات ) لكن هل يكون الضرر من الأضرار المعتادة بحكم أن تنفيذ الخدمات في الطرق العامة أمر متوقع ومعتاد ومن ضرورات الحياة العامة وبالتالي فليس محلا للمسؤولية .
اعتقد أن الموضوع بحاجة لتأصيل فقهي عميق ودراسة واعية
والله أعلم

[قسطاس]

أخي الفاضل .. ابومحمد .. أشكر لك إفادتك
بالنسبة لصورة العقد, فالمحاولة جارية للحصول على نسخة منه ..
أما تقدير الضرر .. فما رأيك في إثبات انخفاض قيمة ايجارات المحلات بعد حدوث الاغلاق, وذلك بتقديم عقود الايجار قبل وبعد الاغلاق, وبالتالي تكون المطالبة بالفارق ..

أخي الفاضل .. وكيل المحكمة .. أشكر اهتمامك
برأيك لو استطعنا إثبات تقصير كلا الجهتين (الشركة والادارة الحكومية) فهل تكون الدعوى متوجها اليهما جميعا بالتضامن, واذا كان الامر كذلك فمن ينظر الدعوى (القاضي الاداري أم التجاري) ..
وبالنسبة لما ذكرت عن أن المطالبة تكون بالاتجاهين: رفع الضرر بفتح الشارع، والتعويض عن مدة غلقه .. فما قولك اذا قلنا ان مدة تنفيذ المشروع سنتين, ومدة نظر الدعوى ومن ثم تدقيقها قد تتجاوز السنتين, وعندها فما الفائدة المستحصلة من الحكم بفتح المنافذ ما دام ان الطريق كله سيفتح لانتهاء المشروع ..

يبقى هنالك سؤال مهم: هل من شرط استحقاق التعويض حصول خطأ ما ..